中国楼市何时退烧？如何真正实现“房住不炒”？

作者：陈婧

“后疫情时代”的中国楼市过热现象引发决策层重视，一线城市开年来悉数出手为市场紧急降温。分析认为，随着各地加码楼市调控，热点地区楼市预计在上半年逐渐退烧；但要长期落实“房住不炒”，除了不放松调控，还要发展房地产以外的其他投资渠道。

从加强购房者资格审核到暂停夫妻婚内为房产更名，从严查投机炒房到扩大限购范围，上海、深圳、北京和广州这几个一线城市开年来接连出台楼市调控新政。其中，上海更在10天内接连出手三次，从限购和收紧房贷两方面为市场降温。

分析认为，随着调控加码，热点地区楼市预计上半年逐渐退烧。图为北京中央商务区的住宅楼。（路透社档案照）

业内人士和学者指出，去年冠病疫情下宽松信贷环境导致大量资金流入楼市，使得房地产成为疫后最快反弹的行业之一。这一趋势不只出现在中国，评级机构标准普尔的美国房价指数在去年9月创下六年来最大涨幅，新加坡私宅销售去年也量价齐升，全年房价逆势上涨2.2％。

广州中原地产项目部总经理黄韬接受《联合早报》访问时分析，中国楼市去年下半年快速回暖，得益于中国经济率先走出疫情阴霾，令投资者对楼市前景更有信心。此外，去年更多资金难以流向外国市场，转而涌入中国一二线城市楼市，强劲买气一直持续至今。

中国指数研究院前天（1日）发布房价指数显示，上月中国100个城市的新房均价为每平方米1万5838元（人民币，下同，3265新元），比去年同期上涨3.56％；二手房均价为每平方米1万5542元，同比上涨3.22％。

大量资金涌入楼市，也导致市场迅速过热。上海和深圳等地都出现上千人摇号认购新房的“千人摇”甚至“万人摇”局面；借企业贷、消费贷、假结婚和假离婚等违规行为炒房的现象也频频发生，对此前三年“房住不炒”的布局造成冲击。

房贷被包装成经营贷 使资金违规流向楼市

复旦大学管理学院财务金融系副教授罗妍受访时指出，中央政府自2016年底提出“房住不炒”后，就从多方发力调控楼市，令上海等热门城市的房价沉寂一时。“但去年疫情暴发后，各地为支持实体经济而放宽企业经营贷款；不少中介将房贷包装成利率更低的经营贷，引导资金违规流向楼市，扰乱市场秩序。”

中国金融机构去年推出千亿元体量的优惠利率贷款扶持实体经济。由于企业经营贷利率低于房贷，且不受二套房限制，一些投机者设法把房贷换成经营贷，减少供房负担；还有人以房屋为抵押申请经营贷，再用资金来炒房。大量短期资金随之流入楼市，推高房价的同时也加剧金融风险。

中国银保监会主席郭树清上月撰文警惕，当前中国房地产相关贷款占银行业贷款39％，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。随后召开的中央经济工作会议再度强调“房住不炒”，是近年来会议中提及房地产篇幅最多的一次。

为抑制楼市泡沫化，央行和银保监会去年下半年宣布限制房地产发展商融资的“三道红线”之后，又针对银行发放房贷设下“两道红线”。开年来针对投机者的多项限购规定，则进一步堵上现有政策漏洞。路透社上周对13家房地产分析机构的调查显示，随着当局持续收紧管控，热点楼市预计在第一二季度“退烧”，重回平稳发展轨道；全年住宅均价预计上涨3.3％。

避免影响刚需购房者 不再一刀切封锁全城

今年各地出台的调控措施避免对刚需购房者造成不必要影响。图为山西晋中一处在建楼盘。（中新社）

黄韬指出，开年来各地虽密集出台调控措施，但基本符合“精准”和“温和”两大特征，避免对刚需购房者和整体楼市造成不必要的影响。“这波楼市调控和今年来的疫情防控有异曲同工之处，不再一刀切地封锁整个城市，而是针对出现问题的区域进行管控。”

政策出台后需要一段时间观察成效，黄韬预计未来两个月一线城市不会有密集新规出台。如果各地房价3月后还未退烧，下一个政策窗口期将在4月和5月。他也指出，若今年经济增长持续向好，能在一定程度上抵消房价攀升带来的风险，这也是决策层观察的指标之一。

罗妍指出，房地产是过去一二十年来中国升值最多的资产，“要投资就得买房”成为多数民众根深蒂固的观念。若要真正落实“房住不炒”，除了用政策限制房价，还要拓展更多、更好的投资渠道，为投资者提供更丰富的选择。

“在欧美成熟市场，股票市场对民众的吸引力不低于、甚至超越楼市。过去两年中国股市的表现也很好，如果这个市场可以持续健康发展，就有望扭转民众的投资观念，把资金分散在不同市场，而不是把炒房当做唯一选择。”