新加坡买房小知识：bridging loan过渡性贷款

你刚售卖了房子，卖房收益还未进入你的银行户头。可是，你又看中另一套心仪的房子，打算把它买下。

问题是，你手头上的银行存款和现金，却不足以支付新房子的首期付款（down payment）。你要怎么解决这个燃眉之急呢？

有一种称为“过渡性贷款”（bridging loan）的金融工具，或许正是在这个阶段面对财务难题的屋主，所可以考虑的一项选择。

顾名思义，这是屋主在卖掉旧房子和购买新房子的过渡时期，可以用来满足财务需求的一项短期贷款。

多数过渡性贷款可以支付印花税、律师费，甚至装修费用。

过渡性贷款的借贷期限一般为六个月，利率介于5％至6％。屋主在向银行申请这项贷款时，必须提交选购权（option to purchase，简称OTP）文件。

多数银行只有在确定屋主已卖房，目前正在等候取得收益的情况下，才会批准过渡性贷款的申请，但个别银行可能会通融。

市场上有两类过渡性贷款，分别是资本化利息（Capitalised Interest）过渡性贷款和同时偿还（Simultaneous Repayment）过渡性贷款。

过渡性贷款在提出申请同一天就获准

前一种贷款，银行完全负责支付新买房子的款项，等到屋主脱售旧房子后，偿还贷款的程序才启动。屋主须偿还的款项将包括本金和利息。

后一种贷款，则让屋主同时支付新买房子的房贷和过渡性贷款的利息。银行一般会给屋主12个月的时间，让他将卖房的收益用来归还贷款。

一般上，过渡性贷款在提出申请的同一天就获得批准，屋主在三周内可取得款项。

那么，屋主在申请过渡性贷款时，须要考虑什么因素呢？

显然的，过渡性贷款的利率比房贷来得高。一般认为，只有两种情况值得屋主提出申请。

第一种情况是房屋拍卖，屋主完成交易的时间较短，而等候个人贷款等信贷获得批准的时间却较长。

第二种情况是房子集体售出。发展商可能要用一年半载的时间支付售房收益，屋主不想等那么久才购买新房子。

当然屋主在寻找适合的过渡性贷款时必须做好功课，或者寻求房贷经纪的协助，物色利率最低的过渡性贷款。

屋主也要查清楚，若提前偿还贷款是否要缴付罚金，以及申请贷款是否所涉及的行政与处理费用。

另外我发现不少朋友，特别是在国内买过房产的，总会纠结贷款问题，总是想着少付利息。

我就给大家介绍个概念，这个概念就叫做 time value of money 。什么意思呢？它指的是，随着时间的流逝，钱总是在变得越来越不值钱。所以当你十年后回头看现在咬牙做的决定都不是什么事儿。