广州，正在走“新加坡模式”？

765万套，这是广州目前的房屋总量。

然而，建了这么多房子，广州打工人还是买不起房。

广州实际管理人口约为2200万，1215万非户籍人口中，只有100万人拥有自己的房子，占比仅仅8.2%。

其中55%非户籍打工人，住在“挨挨挤挤的握手楼，灰暗不见光的巷子，逼仄曲折如同迷宫”的城中村。

（数据来自2021年4月25日的新闻联播）

2021年广州的房价收入比为18.3，隔壁“优秀示范生”长沙为7.6，相差2.4倍。近两年，广州的房价又开始了新一轮的大涨，打工人买房越来越艰难了。

广州1115万打工人的住房，如何保障？

去年6月份，国务院提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”

同年9月，广州宣布将于2025年建设筹集66万套保障性住房。

广州正在走向“新加坡模式”？

广州——探索中国保障房模式先行者

对广州庞大的非户籍打工群体来说，充足的保障性住房可以降低他们的住房成本，同时充足的保障房投入市场，也可以有效稳住房价的发展。

现在，保障房建设，被放在了前所未有重要的位置上。

PS:本文所讨论的保障房不包括棚改安置房，主要包括公租房、保障性租赁住房和共有产权房。

从1986年建设解困房算起，广州市保障房建设已历经36余年，是最早探索保障房建设的城市之一。

（广州富力金沙洲保障房项目，图片来自网络）

但是在2017年之前，我国大多数城市以棚改安置房为主，因此公租房、保障性租赁住房和共有产权房体量比较小。

截止2018年，广州共筹集和建设保障性安居工程 30.3 万套，其中公共租赁住房 13.4 万套。

已交付使用的保障性住房小区达 30 个，其中，住宅套数 5000 套以上的大型小区有 10 个。

显然，这些保障房对于庞大的打工人群体来说，仍是杯水车薪。

早期广州的保障房社区主要位于主城区，白云区、海珠区和天河区较密集，如金沙洲新社区、同德围同德花苑、棠下唐德花苑等。

（图片来自：论文《广州保障性住房的困境与出路——与香港的比较研究》，作者：魏宗财 陈婷婷 孟兆敏 钱前）

近些年，保障房社区逐渐向黄埔、南沙等转移。如大众较为熟悉的萝岗和苑、榕悦花园等，均在黄埔区。

（黄埔部分保障房社区区位图）

随着越来越多的人口流入，广州正在加快保障房建设步伐。

2021年1月-7月，已经完成筹建13.37万套（间）保障房，其中绝大部分为保障性租赁住房。

保障房，保障了谁？

政府一直在规划每年盖多少万套的保障房，但是到底谁需要保障房？当然是年轻人、刚工作的人、进城的农民工以及真正有困难的家庭。

每年源源不断新鲜血液的流入，是广州保持年轻的秘诀，帮助年轻人解决住房问题，是广州的责任。

保障性租赁住房主要解决解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，这也是广州保障房建设中的重中之重。

“十四五”规划中，广州提出要建成66万套保障性住房中，保障性租赁住房就占了60万套，占比90.9%。

公租房主要保障低收入家庭的住房问题，三口之家人均可支配收入低于2971元，家庭净资产不超过56万元，就符合申请条件。

相对于之前月人均可支配收入低于2000的标准来说，现在广州申请公租房的要求其实挺合理的。

但是，最大问题在于公租房数量太少，即使符合了申请条件，也很难排到队。比如2020年，来穗人员公租房只有350套……

保障房体系中，共有产权房是一个“新物种”，最开始由北京上海等城市于2014年开始试点。

购房者可以只需只付5-8成房款，就可以买到共有产权房，政府和购房者共同持有该套房的产权。也就意味着，要出租或出售，条件极为苛刻。

位于白云区白云湖数字科技城的鸦岗保障房项目，是广州第一批共有产权房试点项目，预计2023年国庆前交付，可供应2880套住房。

该项目步行5分钟即有正在修建的地铁（13号线朝阳站），周围商圈已开始招商招租，周边配套还不错。

（‍‍鸦岗保障房项目实拍，图片来自上游新闻）

同时，番禺新造项目也已获批，预计供应4013套住房。

广州能实现“新加坡模式”吗？

“十四五”广州计划建成131万套住房，其中商品房65万套，保障住房66万套，足以看到政府大力发展保障房建设的决心。

新加坡被公认拥有世界上最健全和完备的保障房体系。

截至2018年3月底，约85%的新加坡居民住在组屋（也就是新加坡的保障房）中。在这种情况下，商品房价格再涨，跟普通老百姓也没什么关系，反正大家都有房住。

91-97平方米的三室一厅，售价是26-32万新元，一个人在新加坡工作6年就能一次性买下。

如果收入太低，还可以找政府贷款，贷款之后还是买不起，还可以向中央公积金局申请，把公积金的钱也用来买房。

剩下的15%的有钱人，想买怎样的豪宅都可以，房价由市场决定，因此新加坡商品房价格很贵，常年稳居全球前十。

保守估计广州得再建设150万套左右的保障房，才能让如今1115万的无房打工人中的50%，住上房子。这对于广州来说，太艰难了。

因此，广州要完全照搬新加坡的模式，不太可能。

2月，广州住建局发布征求意见，保障性租赁住房租金每年涨幅不超过5%，这又有些“德国模式”内味了。

德国施行严厉的房价和租金管控制度，约4成居民通过租房解决居住问题。

广州“苦房东久矣”，若该政策能够落实，众多“广漂”守得云开见月明指日可待。

广州探索的方向，可依稀看到新加坡+德国模式结合的影子，一方面大量增加保障房数量，一方面从政策端控制租金上涨。

说实话，广州做出此番极具突破性的改革，勇气可嘉，毕竟广州土地依赖度常年排在全国前五名。这次，我们再一次感受到千年商都所蕴含的“敢为人先”的改革精神。

但是，我们面临的现实还是比较“骨感”的。新加坡和德国花了几十年，才能达到如今的“居者有所居”状态。广州，还有很长的路要走。

如今住房商品化改革的趋势，是“高端有市场，中端有支持，低端有保障”，因此在未来较长一段时间内，我们普通人要想在城市安居乐业，依然离不开商品房市场。

◎本文作者 |罗言