在新加坡买房，应该注意什么

外国人只要有护照，无论是否来过新加坡，都可以在新加坡购买，除了政府组屋和有地住宅之外的任何房产。只要提供所在国的工作和收入证明，外国人可以在新加坡的银行申请最高70%的贷款。在新加坡有收入的外国人，只要收入达到要求，就可以申请到最高75%的贷款，贷款期限最长30年。

买房的时机

每次降温政策的出台，伴随的都是一段市场冷静期，买卖双方都需要时间观察和评估市场。当然每个时期都有着急抛售房产的卖家，他们可能有经济上的问题；或者有更好的投资机会；或者移民；离婚；购买了其他房产，需要在6个月之内抛售现有的房产；孩子换学校等原因。

7月18日的《联合早报》报道：新加坡财政部，国家发展部和金融管理局联合声明，“7月5日出台的降温措施，目的不是要拉低房价，而是要调节房地产的周期。”

参考以上政府的声明，只要价格和2017年的成交价差不多，就可以考虑进场。不然等到市场适应了新政策，再进场可能就迟了。买房只有更迟，没有最迟！机智的买家或投资家总是在危机中洞见先机。

新政策的受益人

7月5日出台的新政策，对以下的买家绝对是个利好消息！

1）第一次购房的公民或永久居民。

2）至少有一位是公民的夫妻，已经拥有一个住宅，准备投资第二个住宅，并在购买第二个住宅后的六个月之内，抛售第一个住宅。

3）未满21岁的公民或永久居民，只是不可以申请贷款，五年之内不可以售卖。售卖之后的收益，必须存入和未成年人的联名账户。

4）第一次在新加坡购房的冰岛，挪威，瑞士和列支敦士登这4个国家的公民或永久居民，以及美国公民，购买新加坡房产缴纳的额外买方印花税，和新加坡公民同等待遇。

新政策对于投资者，因刚需而买房的本地住宅提升者和外国人来说，也存在有利的因素。如果不买房，也是要租房，新加坡的租金高，租房等于帮忙屋主支付房贷！今年有些卖家在已经谈好成交价的基础上，突然坐地起价$10-20万，这种现象就不复存在。

有些买家可能考虑投资商业房产，来规避额外买方印花税，购买商业房产需要注意：

1）外国人可以购买建屋局的店铺，有些单位一楼是店铺，二楼是住宅，住宅部分还是避免不了额外买方印花税。要选择不包含住宅的店铺。

2）多数的商业房产注册在公司名下，购买者需要缴纳7%的GST。购买者必须是GST注册的公司，才可以向税务局申请退还GST。

3）商业房产的地契有30年，60年，99年，999年和永久地契。永久地契的店铺，集中在牛车水，芽笼，马里士他和小印度。

4）商业房产的贷款利息比住宅贷款的利息高。

买房的地点

地点要兼顾投资和自住，目前自住的单位，将来也可能出租；现在是出租，将来也有可能自己住。

交通和生活便利是选择地点的关键。建议只考虑步行10分钟之内到地铁站的公寓，这样上班或上学都比较方便。新加坡陆路交通总蓝图提到，2030年地铁网络会延长至360公里，地铁站增加100个左右，每十户家庭就有八户，只需步行不到10分钟就能到达地铁站。租客通常没有驾车，不靠近地铁站的房子，相对不容易出租，租金比较低。公寓附近最好有菜市场或超市。

贷款政策

新加坡的贷款利息比中国的定期存款利息都低，目前固定2年的贷款配套，年利息是1.95%, 固定3年的贷款配套，年利息是2.08%，2年或3年之后，再选择当时市场上最优惠的贷款配套。

建议先申请到银行的贷款批准,然后才放定金买房，这样就避免贷款不批准或贷款批准额减少的风险。

银行的房贷有三种：1，和基准利息挂钩；2，和银行内部的利息挂钩；3，固定利息。前2种都属于浮动利息。第3种的利息最高。新加坡的贷款利息跟随美国，预计美联储今年还会加息，建议选择固定2年或3年利息的配套。

期房还是现房

现房的优点是，可以在现场感受单位的光线，通风，材质，层高和视野。在三个月的交易过程之后，就可以入住或出租。现房的单位面积和小区都比期房的大，10年房龄或以上的公寓，三居室的单位，套内面积通常是110平米起，小区的设施和空地都比较多。超过5年房龄的现房，通常有封闭式的厨房，配备煤气灶。

现房的缺点是，在同一个公寓，选择的范围少。转售价比开发商当时售卖的高。剩余的地契都是少于96年。如果剩余的地契少于30年，银行不会批准贷款。可能需要维修或重新装修。如果需要换地板或重新铺设防水层，就比较麻烦。10多年前的现房，窗口小，有些不是落地窗，多数有飘窗，房型比较复杂。

期房的优点是，可供选择的单位多，买到的是一手房，支付了首付25%和印花税之后，可以多等9-12个月才申请银行贷款。可以选择自己喜欢的装修设计。房款是按照建筑进度支付。入住的第一年,整个单位，包括发展商提供的电器设备等，都由发展商负责保修。租客更加喜欢新房子，新房的租金也更高。

期房多数是落地窗，而且没有飘窗，整个单位感觉明亮，视野佳。新房多采用智能设备遥控家里的设施，确实方便很多。

期房的缺点是，需要等待几个月到4年才可以入住。不可以身临其境感受房子的方方面面。入住的第一年，很多单位会装修，一定比较肮脏嘈杂。装修的材料可能损害健康。

购买期房，买家经常会忽视公寓垃圾槽和变电站的存在，尽可能避开那些污染源。

三居室的期房，套内面积通常少于84平米，比10多年房龄的三居室现房，少了20多平米。期房阳台浪费的面积多。房间只能放下一张双人床和床头柜。

一居室和二居室的期房，经常是开发式厨房，只有电磁炉，没有煤气灶。

购买期房介绍

期房开盘的第一天都要进行抽签，抽签活动公开透明，有时候还全程录像，不必担心有作弊行为。开盘首日的价格最低，可供选择的单位最多。建议买家提前准备几十个备选单位，选房的时候就不会慌张。

首先买家要用空白支票换取一个抽签号码，抽签通常是在星期六早上10点开始，最迟会持续到傍晚才结束，发展商会提供午餐。抽签的方式还是采用最原始的办法，就是把所有的号码放在一个箱子里，然后手伸到箱子随便抓一张，再喊出抽到的号码，一旦幸运听到自己的号码，就要去示范单位内排队等候，中介会提供最新的剩余单位和价格，买家需要尽快做决定。

买家如果没有选到如意的单位，可以取回支票。选到单位的买家，就要当场填写定金支票给发展商，定金是房价的5%。如果之后放弃购买，可以取回定金的75%，发展商没收相当于房价的1.25%。

楼层的选择

底层的单位，如果地板的防水没有做好，就容易潮湿，甚至渗水。隐私差，小花园也计入建筑面积，每平方英尺的价格低，但总价不便宜。

低楼层光线差，通风弱，飞虫多。建议只考虑5层或以上的单位。开发商的售价是随着楼层的递增而增加，通常高一层楼，房价就贵数千元。如果喜欢看游泳池或绿景，只能选择低层楼。

顶层的复式单位，通常有较大的露台，露台也是计入建筑面积，露台在炎热的新加坡很不实用。虽然每平方英尺的价格低，但总价在整栋楼里面是最高的。

底层和顶层的复式单位，最难出租和出售。

朝向和风水

中国是在北半球，房子要朝南。新加坡在赤道以北137公里，所以房子无所谓朝南或朝北，只要不朝西就可以，朝西的房子，即使开空调还是热。

慎重考虑朝向地铁线和大马路的单位，噪音污染会让您心烦意燥。

临近寺庙、坟场、医院、电房、垃圾槽、警察局、消防局、监狱等，阴气和煞气重。有强光反射，直对马路，对面建筑有尖角等，也要慎重考虑。

看房的时候，注意关掉单位内全部的灯，感受自然光线。卫生间一定要有窗口和光线。

公寓介绍

公寓和组屋的最大差别是，公寓不一定都有保安，但一定都有围墙。围墙之内都属于私人范围，外人不可随意擅闯。政府组屋包括私人组屋和公寓式组屋等，外观和公寓无异，但是都没有围墙。

居住公寓的目的，就是享受安逸舒适的私人空间和公寓设施，越大的楼盘，公寓设施越多，越是感觉大气，住得越舒适。

中大型的公寓设施齐全，全天候保安，配备标准的成人和儿童游泳池，水疗按摩，桑拿，健身房，烧烤台，会所，网球场，阅览室，儿童游乐场等，有些还有水下健身设施，篮球场，羽毛球馆，钢琴室，瑜伽室，小超市，餐馆酒吧等。还有免费的公寓巴士到地铁站或商场。中大型公寓三居室的单位，每个月的物业管理费大约$300。

因为更少的业主一起分摊公寓的管理费，设施购买和维护费用，小型公寓的物业管理费相对高。同样是三居室的单位，小型公寓每个月的物业费，可能超过$500。另外小型公寓的设施少且小，活动范围有限。被集体收购的机会也更低。

房契的类型

新加坡土地产权有永久地契，9999年，999年和99年地契。目前市场上99年地契的私宅销量，占了私宅总销量的90% 以上。新加坡自1965年建国后，政府就不再出售永久地契的产权。永久地契的房子，拆了重建，新房子还是永久产权。永久地契的房产更保值，但是在增值和租金回报率方面，就不如99年的房产。究竟是选择99年还是永久地契，只能说因人而异，很难一概而论。

房契上屋主的名字

在新加坡联名买房，产权分为共有产权(Joint Tenancy)和联名产权(Tenancy in common)。

共有产权，即使其中一方没有承担首付和贷款，或者只是支付少部分的金钱用于购房，双方对房产的拥有权还是一人一半。假设一方不幸离世，另一方不需要他的遗嘱，就可以自动继承他的产权。

需要注意的是，即使离世者在生前就立下了分配他的产权的遗嘱，法律还是会保护共有产权的权益优先于遗嘱。

分权共有，就是双方对产权拥有灵活的比例。可以是50%和50%，30%和70%，或者是1%和99%。

其中一方无需征得另外一方的同意，就可以变卖他所持有的那部分产权。假设一方不幸离世，另外一方不会自动获得他的产权，要根据离世者的遗嘱分配他那部分的产权。

无论购买的是哪种住宅，包括组屋和EC等，如果贷款没问题，建议用一位屋主的名字购买，另外一位将来购买其他的私宅，就可以省下大笔的额外买方印花税，也不受第二个房产的贷款限制。

购买私宅，如果一定要用2个人的名字申请贷款，那么可以采用分权共有的方式拥有房产，建议其中一方占有房产1%的产权，另外一方占有99%。将来准备购买其他私宅的时候，就可以把1%转让给另外一方，这样只需要微小的代价，就可以避免支付数额庞大的额外印花税。

假设王先生是公民，王太太是永久居民，他们联名拥有的第一个公寓，市场价是$100万。现在他们准备购买第二个私宅，可能会有以下的2种情况：

第一种情况，王先生和王太太目前联名拥有的公寓是属于共有产权（各自拥有50%的产权），他们准备购买的第二个私宅，价格是$80万，王先生需要支付12%的额外买方印花税9.6万和3%的买方印花税$1.86万，总数是$11.46万。

第二种情况，王先生持有1%的产权，王太太持有99%，王先生把持有的1%的产权转让给王太太，那么王太太需要支付的买方印花税是$100，额外买方印花税是$500，总额是$600，具体分配如下：

1)$100万（市场价）X 1%（产权）X 1%（买方印花税） = $100

2)$100万（市场价）X 1%（产权）X 5%（额外买方印花税） = $500

如果他们目前的房产，是在三年前购买的，王先生就不需要支付卖方印花税，如果购买的房产未满2年，王先生需要支付卖方印花税，相当于市场价的8%。也就是$800,

转让产权相当于一次房产交易，需要律师介入才可以完成，律师费大约$3000。

综上所述，如果王先生在购买第一个房产的第二年，就把产权转让给王太太，包括王先生的$800，王太太的$600，律师费$3000，整个转让程序的总费用是$4400。

王先生转让1%的份额给王太太之后，他就可以用首次买家的身份，购买第二个私宅，假设第二个私宅的价格是80万，王先生只需支付3%的买方印花税$1.86万，加上转让程序的费用$4400，王先生购买第二个房产，除了房价之外，总共花费了$2.3万。

比较以上的第一种和第二种情况，王先生通过产权转让的方式，节省高达$9.16万（第一种情况的11.46万 – 第二张情况的2.3万 = 9.16万）！

购买新组屋的要求是，必须由2位公民，或者1位公民和1位永久居民组成的家庭。

第一种情况：如果2位都是公民，那么其中一位作为屋主（Owner），另外一位作为居住者(Essential Occupier)。居住者在组屋住满5年之后，就有资格再去购买私宅，不需要缴纳额外买方印花税，因为之前购买的组屋不算是他的房产。

第二种情况：如果一位是公民，另外一位是永久居民。屋主必须是公民，永久居民只能是居住者，他虽然不是屋主，也是要在组屋居住满五年之后，才有资格购买私宅，他需要缴纳的额外印花税是5%，而不是15%，因为之前购买的组屋不算是他的房产。

买方印花税和额外买方印花税

买方印花税的计算方式如下：

房价的第一个$18万，征收1%的印花税

房价的第二个$18万，征收2%的印花税

房价接下来的$64万，征收3%的印花税

房价超过$100万的部分，征收4%的印花税

以上的计算看起来复杂，只要记住以下的标准公式即可：

如果房价超过36万，少于或等于100万，印花税 = 房价X 3% - $5400

如果房价超过100万，印花税 = 房价X 4% - $15400

可以在以下的税务局网站，直接计算买方印花税和额外印花税的精确数额：https://mytax.iras.gov.sg/ESVWeb/default.aspx?target=MSDBuyResidentialProperty

政府的规划

如果您看上的楼盘，周边有大片的空地，绿意盎然，视野开阔，那就要特别小心了！一定要去了解市区重建局对那片空地的规划。如果将来在空地上建医院，工业区，宿舍或庙宇等，就会对环境和房价造成负面的影响。即使在空地上建造的是住宅，也会影响到现有单位的通风，光线和视野等。

如果周边的空地，将来是大型商场，学校，公园，地铁站等，房子就会增值，也更容易出租和出售。

下载APP：Masterplan14，了解市区重建局的规划详情。

集体出售

2018年，分层地契局已经批准37个集体收购。7月5号的降温政策规定，接下来准备集体收购的发展商，要支付额外15%的印花税，这就给火热的集体出售泼了冷水。

靠近地铁站，房龄在15年以上，楼层较低，容积率未被充分利用，空地多的公寓，将来还是会被集体出售。

理想的情况是，购买的公寓，既满足了自住的需求，又有被集体收购的潜能。或者目前收获高额的租金回报，同时等待将来被集体收购。

期房介绍

新加坡所有的期房，都是由发展商授权房产经纪公司售卖。我们公司代理新加坡大多数的期房，买家自己去示范单位购买的价格，和我们带买家去购买的价格一样。有时候我们还可以争取折扣价。

目前全岛范围，价格最低的期房是Riverfront Residences, 步行10分钟之内到达紫线的后港地铁站。一居室的单位，每平方英尺$1276，价格从$59.1万起；二居室的每平方英尺$1270，价格从$76.6万起；三居室的每平方英尺$1240，价格从$108.1万起。

折扣最多的期房是The Tre Ver,步行12分钟到波东巴西地铁站，8月4日开盘，折扣10% 后的价格：一居室的单位，每平方英尺$1442，价格$73万；二居室的每平方英尺$1636，价格$103.9万；三居室的每平方英尺$1504，价格$152.3万。

折扣第二多的期房是实龙岗北的Affinity @ Serangoon，一居室的单位，折扣5%后每平方英尺$1426，价格$67.6万。二居室或更大的户型，享有7%的折扣。二居室加上书房的单位，每平方英尺$1407，价格$87.8万;三居室的单位，每平方英尺$1399，价格$118.9万。

最值得期待的期房，是距离玛丽蒙地铁站200米的公寓Jadescape (顺福轩)，玛丽蒙位于新加坡地理位置的中心点。顺福轩距离在建的汤申路上段地铁站650米，名校爱同小学，莱佛士书院和公教中学，距离顺福轩大概2公里。从顺福轩步行就可以到新加坡最大的麦里芝蓄水池。每平方英尺的价格介于$1700至$1800。八月底或九月初开放示范单位。房型有一居室到五居室，还有顶层的复式单位。

如果您要了解更多房产方面的信息，ERA产业集团的高级营销董事鄭先生，很乐意为您效劳！ERA产业集团目前有6000多名房产经纪，被评选为2017年度新加坡房地产咨询行业第一品牌。鄭先生之前是负责SAP的系统分析师和工程师，转行从事房地产咨询行业超过7年，注重信誉和口碑。在业内屡获殊荣！

坚持以自己买房的心态，帮忙客户选房和还价。专业和诚信是我们的座右铭！

我们的业务包括，各种房产的买卖和出租。例如公寓，别墅，商铺，厂房，办公楼和组屋。

我们可以找到新加坡市场上正在出售或出租的全部房源，然后根据客户不同的意愿，筛选出符合要求的房源，提供专业的建议，尽可能为客户物色具备增值潜能，交通和生活便利，租金回报率高，居住环境佳的房产。介绍专业友善的银行贷款专员和律师，协助客户顺利完成交易。

我们承诺对客户的个人信息严格保密，绝不泄露。除了政府组屋，买家购买任何房产，都不需要支付中介费。随时欢迎您的咨询！

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