深圳学不了新加坡模式

多年来备受房价持续上涨困扰的深圳市，正在努力寻找自己的解决方案。

8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在某活动做演讲时提出，新加坡是深圳的学习榜样，未来深圳市将有60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

其中公共租赁住房方面，深圳提出了110万套的发展目标，每年建设公共租赁住房10万套，用5-8年的时间，缓解该市的住房供需矛盾。

根据深圳的安排，今年将建设商品住房6.3万套，安居工程项目8.1万套，供应4万套。公共租赁住房加上新建商品住房、安居房，总数量是过去多年来罕见的。

而将新加坡作为解决市民住房问题的榜样，这更是一个大胆到激进的计划。

新加坡的著名口号是“居者有其屋”，1964年开始推行的这项旨在为中低收入阶层解决居住问题的计划，成果显著，早在1995年就有80%的公民居住在政府提供的组屋里，随后这个数字基本保持稳定。目前纯商品房的占比不到20%。

新加坡为其居民解决住房问题的模式，一度是我国学习的对象。住房公积金就是借鉴新加坡的产物，坚持至今，还有专家呼吁取消这项员工福利。而1998年取消住房实物分配实行住房商品化的同时，国家也曾设想发展以经济适用房为主体的住房供应方式，为中低收入阶层解决住房问题，可惜没几年就搞不下去了。

全国学习不了新加坡（住房供应）模式，深圳市能不能学到？很抱歉告诉你，也学不到。

这当然不是因为深圳的经济实力不允许。

2019年，深圳人均GDP为2.95万美元，虽然还不到当年新加坡人均GDP约6.53万美元的一半，但1964年新加坡启动“居者有其屋”计划时，人均GDP不过才区区485美元。所以，经济发展水平并非解决居民住房问题的障碍。

那么，哪些才是阻碍深圳学不了新加坡的因素？

第一是人口因素。

新加坡去年底的人口为570余 万，深圳2019年底常住人口已达1343.88万人。最重要的是，深圳连续多年，每年新增几十万常住人口，去年就新增超过41万人。

每年新增几十万常住人口，给城市公共品的供给，带来了巨大的挑战。其中就包括住房。新增人口与新增住房供应，固然不是一对一的关系，但深圳住房供应最多的年份，也从来没有满足过当年新增常住人口的需求。这是导致深圳房价持续上涨的最重要的原因。

即使深圳新增人口速度放缓，比如从去年的新增41万人降至30多万，甚至未来再降至20多万，仅仅要满足这些新增人口的住房需求，都要付出比过往几倍的努力，何况还有庞大的存量人口的住房需求。

第二是国土空间结构。

深圳市国土总面积1997.47平方公里，是新加坡国土面积724.4平方公里的2.75倍，略小于二者人口之比。新加坡人口密度每平方公里接近7800人，是世界人口密度第二高的国家。深圳虽然也是被山海包围，但人均可建设面积比新加坡大多了。

最关键的是，深圳有70%多的人居住在城中村，城中村面积占深圳住房面积的54%。深圳要大幅度增加住房供应，城中村是绕不开的。但无论是做整体拆迁的重建（名曰城市更新），还是以完善基础设施和居住功能为主的就地翻新改造，村中村更新的进展都非常缓慢，根本无法跟上住房需求的步伐。去掉城中村，深圳可建设用地就更是少得可怜了，而住房只占土地供应的22.6%。

新增建设用地几近枯竭，挖山是不可能的，要较大幅度增加土地供应，唯一的选择是学新加坡，填海造陆。新加坡有23%的土地是填海而来。事实上，根据深圳市十三五规划，2016-2020年该市计划填海28.2平方公里，只是不知道它真正完成了多少。公开资料没有查询到。

非常非常大的可能，深圳学新加坡填海造陆也没学到。

第三是土地和住房供应的执行情况。

有媒体报道说，深圳“十一五”、“十二五”规划提出的住房规划，都没有完成。

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》披露的情况，至少“十二五”规划是超额完成了。2011至2015年，合计安排建设住房约60.3万套，完成规划总目标112%；其中，商品住房累计新开工约35.7万套，完成商品住房规划建设目标119%，保障性住房累计新增安排约24.6万套，完成保障性住房规划筹建目标102.5%。

但拉长到更长时间，却又是差距甚大。截至2015年，累计新开工保障性住房约31.2万套，仅占筹建总规模的72.1%，累计竣工保障性住房约17.9万套，仅占筹建总规模的41.3%。

而2016-2020年，深圳计划新增住房有效供应65万套，其中，新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套。如果是按照“十二五”规划这种完成情况，保障房和人才房的实际完成情况不足50%，要实现深圳市提出的2018年至2035年的住房发展目标就非常困难了。

深圳计划2018-2035年这18年里，提供170万套住房，其中人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4，也即商品房与保障性住房的比例为4：6。这也是张学凡局长宣称深圳未来将有60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中之由来。

从深圳过往的保障性住房的实际完成情况，以及找不到足够的新增建设用地来看，这个60%，几乎是难以承受之重。张局长说是用5-8年时间补短板，但若依然是过去的建设速度，2035年能补上这个短板就算得是奇迹了。

第四是收入差距。

根据新加坡统计局《2019年住户收入主要趋势》指出，该国用以衡量贫富差距的基尼系数从2018年的0.458降低到0.452，是2001年以来的最低纪录。

我们没有查到深圳的基尼系数，但基本共识可能是，该市收入差距巨大。举个例子。截至8月31日，深圳A股上市公司317家，仅次于北京的371家，和上海并列全国第二，民企占比90%；A股拟IPO数量，深圳和上海以70家的数量并列第一，超过北京的60家。

民营上市公司为以管理层为主的股东带来了巨大的财富及其溢出效应。这是导致深圳收入差距的主要原因之一，也是推动深圳房价上涨的强大力量。在这种收入差距中，如何实现商品住房与保障性住房4：6的配比，需要非一般的智慧。

第五是法律制度及其执行。

保证新加坡“居者有其屋”计划执行的，是其严厉的法律制度。这方面，大家都有所耳闻，不必展开讨论。

深圳市有立法权，在住房尤其是保障性住房的分配与流转等方面，也制定了相应的规定。但是，程序的公开、透明，法律的完善与执行等方面，与新加坡均还有很大的距离。这也不必展开讨论。

总之一句话，计划是计划，愿望是愿望，梦想是梦想，在可见的将来，深圳学不了新加坡模式，至少在住房供应领域是如此。