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从沈阳到西哈努克港有直飞，下飞机后第一感觉是作为柬埔寨国家第二大城市的国际机场很小，跟国内三线城市的高铁站差不多大。
来接我们的人迅速帮我们办理了落地签，出机场的时间比北京出地铁站的时间都短。
了解了一下，是他们找签证公司帮忙办的，所以很快，正常签证60$左右，很多人还在机场自己填入境卡，当然如果花点小费也会很快办完，这个是意料之中的事情。
机场至市区大概30分钟，一路上尘土飞扬，道路两旁除了丘陵山野就是远处正在施工中的工地。
刚刚进入西哈努克城有点堵车，到处是摩托车和嘟嘟车在缝隙中穿梭，车开进主街后感觉城市里的人并不多，马路不宽，看着泛黄又泛白的柏油马路感觉像是10多年前中国的小镇。
店铺也大都是中国店铺，沙县小吃、川菜火锅、东北菜馆、烧烤店，种类繁多， 还有乐购超市、华润超市、外婆家、7天酒店、保利地产等等，犹如国内餐饮和山寨品牌的大集合。
从地图上看这个城市真的不大，有三条主要干道（4号路 独立大道 洪森大街）和两个广场（双狮广场 海豚转盘）转盘串连着各条小马路。
路边两旁到处是建筑工地及建筑车辆来回穿梭带起的灰尘。
据说三年前这里几乎没有高楼，这几年整个城市犹如一个未完工的大工地，如果你离开一段时间再来，可能好多地方都不认识了。
我用地图找到以前的照片对比了一下，感觉变化的确天翻地覆。
西港拥有陆海空港口和著名海滩资源，其地位相当于国内的深圳。
几年前这里的人口才不足10万，到现在已有23万多。
我了解了一下，每月有大概5000多人来西港驻扎，这里房租比北京还高，人们比广州还忙碌。
这里拥有众多赌场和博彩业，开发的楼盘、酒店也正在遍地开花。
2018年西港的地产开工量297个，大部分都集中在不到30平方公里的西港主城（整个西港面积860平方公里）。其中超过超过25000㎡的项目有54个，以公寓和写字间居多。
这里的租金也特别高，每月每平米50美金，一个50㎡的公寓每月折合人民币要17000元。
究竟什么人能承受这么高的租金呢？
这个也是我最关注的。我大量走访了开发企业老板、当地最大的建筑商、赌场老板、中介公司、娱乐场所经营者、博彩从业者、材料供应商、餐饮经营者和当地人，通过他们进行了最真切的探究。
首先我了解了一下当地人的住房需求。
由于当地气温变化不大，全年平均27°；当地人的收入水平也比较低，大部分住的是排屋，也有部分木制的。我问了几个当地人，这里没有计划生育政策，他们大部分是两代同堂，通常每个家庭的成员是4-7人，平均年龄27岁，这样的家庭结构跟中国35年前的家庭结构相似。
需求是有的，但由于收入有限，所以这类需求还没有完全从市场上规模的表现出来，而且住惯了排屋，要接受高楼大厦需要时间也需要金钱。这几年的经济快速增长，当地人购房的需求才刚刚兴起。
主要是外来人口支撑了当地的高租金。
西港有中国、法国、日本、韩国、俄罗斯等国的人来此投资经营，其中中国人最多。
我先从几个产业结构谈起：
一带一路的样板工程
2013年由红豆集团投资作我国首批境外经贸合作区“柬埔寨西哈努克港经济特区”其占地11.13平方公里，规划了纺织服装、箱包皮具、五金机械、木业制品及未来的机械装备建材产业为发展。
西港特区离西港国际机场3公里，离西哈努克港12公里，紧靠4号国道，交通便利，物流成本低，同时西港特区和入驻企业为当地提供了免费的中文培训，当地人学会了中文并能进入中国企业工作能拿到300多美元的月薪，是当地收入的两倍以上。
较低的人力成本能解决当地就业的经济发展，园区生产的产品如果用于出口，出口税全免，在进口税上，用于生产的机械设备、建筑材料、零配件、原材料等，也是免税，增值税也有减免。
园区企业购置生产设备、建筑材料等，增值税率为0%，原材料如果服务于出口市场的产业，增值税率为0%，服务于内销市场的产业，增值税率为10%。此外，在企业所得税（盈利税）上，园区企业可以获得6至9年的免税期，免税期过后所得税税率为20%。
便利的交通条件、较低的运营成本、优厚的税收政策，犹如改革开发初期的深圳，吸引了大量的企业驻扎于此。这里到处都是来自中国各地的人，有时候你感觉不到是置身国外，而是像在国内的某个地方一样。
丰富的石油储备量
距西哈努克港以南约170海里，2016年柬埔寨海域勘探出石油，已经探明的油田储量就达到了20亿桶，占地面积达到了6300多平方公里。
这只是其中的一个油田的探明储量，由此预测油田区的总储量必然大到惊人，据说可开采40年。仅柬埔寨海域A区块油田，原本共有4家国际石油公司取得勘探开采权，由中国投资建设柬埔寨第一家炼油厂。
柬埔寨国内石油和天然气开发才刚刚开始，原来完全依靠从越南、新加坡和泰国等国进口，等到A区石油工程竣工后，柬埔寨将会从现在的燃油进口国变成燃油出口国。现已有世界多个国家石油企业布局于此。
疯狂的博彩娱乐业
西港歌厅、洗浴、赌场比肩而立，酒吧、酒店遍布大街小巷，许多小岛已经被各国开发商投资开发赌场和豪华酒店。
很多国家都不允许线上博彩的经营，而柬埔寨是极少数由政府审批可以获准线上博彩业务的国家。
一时间几乎全世界的线上博彩巨头、投资者、参与人、赌客都来到西港,据说目前西港已云集近10万从事赌博和娱乐行业的人。
我对赌博没有兴趣也不了解，我只知道在中国大陆赌博是违法的。
我几乎走遍西港赌场，想了解都是什么人在这里赌博。
后来才知道，赌场分线下赌博和线上博彩，我们能看到的是线下赌场。
这里大部分都是近几年从缅甸、菲律宾赌场过来的赌客，少部分是澳门及其他国家包厅的，但赌额没有澳门大；还有部分赌客是游客和在本地经商、工作的人。
线上博彩我看过几个场所，跟国内的网吧类似：满屋电脑和工作人员，玩法跟买彩票类似。
这几年有些是非法经营线上博彩和诈骗的，每月都有人被国内执法部门带走。
有人说西港是在打造第二个澳门，如果经营和管理跟的上，也许吧！
奇高的房价租金
西港的高租金到底是如何形成的呢？
以上我提到的三个产业（制造业、能源业、服务业）是支撑房价和租金的最大群体。
当地的人口不多，能适合本地或外来人居住的房子又太少，所以只要有新楼盘交付，立即就会被租赁一空，甚至在建设过程中就有很多人预租了。
售价是1200$-3200美元不等，付款按照施工进度的比例支付，通常是两年左右，都是简装公寓、销售硬卡产权（永久产权）。
租金是25$－50美元每月每平米，由于投资回报率高，这边的很多房子都是开发商身边朋友提前抢购一空。
几年前在西港布局的北京某开发企业的周总称，从拿地到现在，亲眼见证了西港人多房少供不应求的市场状态，这两年地价房价翻倍上涨，她每月都要带自己的朋友来此购房。
来投资究竟是哪些人？
我走访了西港大部分的售楼处，了解到西港在售楼盘有17个左右。
这里有跟国内截然不同的现象，售楼员很少，平均每个售楼处3个人左右，且没有示范区。大部分没有样板间，都是纯期房，也没有像其他国家一样每天有大量海外分销渠道转介客户。
这里在售的公寓大部分都设有赌场，赌场的优势就像国内的地铁房或学区一样，有赌场的公寓通常卖的更快。
我跟现场的售楼员和当地的中介人聊这里的销售速度，他们告诉我：来这里购房的人跟别的投资客不一样，一买就是多套或者十几套。他们的逻辑是：投的是生意而不单单是房产。
柬埔寨没有外汇管制，以美元结算。西港还有各种税收政策及能源与港口经济效能，吸引了大批量的进入。但这里尚未被大众所熟知，以北上广、港澳台、日韩投资客居多。
土地现状及城市发展
穿梭在西港的街道上，身边不断的有各种工程车过往，路上都是灰尘和施工噪音。
我和来自清华的室内建筑设计师的韩总聊天，他说这里现在都是来自各国跑马圈地的开发商，导致这里盖了大量粗制乱造的高楼。这是文化的一种倒退，也是发展经济的必然过程。这里有很多行业乱象，就像雨后春笋和毒蘑菇同时萌发，等经过阳光的照耀后，春笋是挺拔的竹子而毒蘑菇则被晒成枯干。再过5-6年，这里必然是将是大都市的景象。
从城市规划的角度看，如果城市没有科学合理的规划和严格的开发制度，不管经济有多好也成不了国际化的大都市。
西港同时拥有海港陆空港、石油和海资源，现在主城可供开发的土地已经不多。
我看了几块地，都是500-2000㎡左右，大一点的地块很少，且价格已经涨了几倍。
这里没有容积率限制，近两年海边的开发用地才有限高要求（限高6层），所以中国的开发商愿意来此开发。
除了有产业经济支撑外，没有楼面地价的说法，自然从土地成本的角度要优于中国。
现在西港的发展跟中国一样，也在扩容：东北部发展工业和港口经济，东南部发展娱乐空港经济，西部发展高龙岛旅游。
这三个区域还有大量未开发的土地，地价也在上涨。
网传阿里巴巴还要在西港购买岛屿，虽然消息不是真的，但地价真涨了。
西港除了要修由中国投资建设并运营的柬埔寨第一条高速公路，同时也在修市区连接主城的各个方向的道路，土地价值的三要素：资源、交通、人口已逐渐成型。
最有潜力的旅游资源
在西港的主城里，真没看到什么像样的旅游资源，感觉仅有有两个酒店的海滩还不错。
在离港的前一天，我来到号称隐世天堂的高龙岛。
高龙岛占地面积78平方公里，比现在西港已开发的主城面积还大，岛上还在修路，几乎没有市政配套。
岛上人很少，主要是欧美人。而且竟然没有旅游团！没有导游，都就像网络上说的：是背包客的胜地。
这里的海真的很清澈，海滩很美，从没想过可以一个人在这么美丽的海滩上行走，和西港的赌场熙攘的人群形成鲜明的对比。
在岛上的一个中餐馆吃饭，和餐馆老板马哥聊了起来。马哥是湖北人，来西港一年多了，他说之所以上岛做生意是看到岛上的资源：这里的海滩是世界上已经少有的未被开发的岛屿，有全球十大最美的沙滩和生态丛林。他给我发了一张海岛的地图，给我讲了整个岛屿的基本状况，我脑海里立刻闪现出：这可能是下一个普吉岛或巴厘岛。
遍地机会、缺的是精英
来柬埔寨一共呆了近半个月，认识了50多位从事各行各业的新朋友，感谢这些朋友的帮助和讲解。
在柬埔寨做过快5年房地产的皮总告诉我说，现在柬埔寨遍地是机会，行业也越来越正规，但就是缺人，毕竟这是全球最不发达的国家之一。“最初来这里的人是中国或其他国家来的大佬，还有跑江湖的人，这些人敏锐性很强但缺乏专业性，不能完全独立工作，导致这里留不住人。曾经有个中国的公司派来几十人，半年后回国的回国被挖的被挖。所以想要在柬埔寨投资或发展，一定要有坚韧的意志，公司也要有合理的分配机制。”
这些天我也在想：都是什么人来此发展？
我分析主要是三类人群：
一类是大佬，因为大佬的圈层和敏锐性及财力雄厚在此布局具有明显优势；
二类是城市发展从业者，因为这里需要大量的城市发展各个环节的人员；
三类是江湖人士，不乏有左青龙右白虎者。
在这里，只要你遵守规矩、有安全意识，就会降低危险几率；在这里，只要你能付出汗水，就可能得到比别处更多的收入。
柬埔寨是一个充满机遇和挑战但极度缺乏精英的国度，国家地理位置优越、资源丰富，政策开放、地广人稀、观念正在逐步转变。
而西港作为柬埔寨的经济风口城市，拥有众多优势：港口、石油、旅游、工业、政策红利......
西港建设才刚刚开始，速度可能要超乎我们的想象。
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