借名购屋，房子是谁的

报纸上不时可见朋友之间，父母与儿女之间及夫妻之间为了产业闹得不可开交，甚至对簿公堂。双方关系亲密时，你侬我侬，闹翻了就你死我活。

借用他人名义置产引起的纠纷，法律上会怎么处理呢？这是信托法的范畴，先说朋友之间和兄弟之间吧！A出钱买屋放在B的名下，两人闹僵时，B说是A送给他的，A则说是为了某种原因放在B的名下，B只是信托人代为管理。如果A能证明屋款是他付的，B就有责任证明A确实是要送给他，或A为了要尽某种义务而转让给他，举证的责任在B。

如果B无法提出有力证据，那法庭会采纳法律上认可的“买屋款归还信托”推论（Perchasing Price Resulting Trust），也就是说在弄不清楚双方原意的情况下，法庭会推论B只是信托人，屋子的权益属于A。如果屋子处于出租状态，租金要还给A。A也可以要B把屋子卖了，把屋款给他。这种推论是要避免B不当得利。

至于父母与子女或丈夫与妻子之间的争产，如果双方无办法提出有力证据，证明到底是馈赠或信托，那么父母或丈夫也可以要求法庭采用“买屋款归还信托” 推论，判子女或妻子只是信托人。不过，这时子女或妻子可以要求法庭考虑“预先馈赠”推论（Presumption of Advancement)，即产业是父母预先送给子女或丈夫预先送给妻子的礼物。这是在双方证据都不明确的情况下，法庭的下判依据。（注：这种推论只适用于父母对子女或丈夫对妻子，而不是反向的子女对父母或妻子对丈夫。）

必须注意的是，买了产业放在他人名下可能有许多个人原因，但要是出发点不正当，例如为了避税或违法，那法庭就不会采用上述推论来协助当事人。如果是在快要破产时转移产业，那就要按破产法律处理了。

上面提到的法律推论，对处理私人产业的争执是可行的，但对建屋局组屋的处理，则需要一些额外考虑。本文稍后会讨论到。

让我们先看两个案例，以了解上述法律原则。

“买屋款归还信托”的推论

案例一：2013年一对已80多岁的夫妻为了一幢豪宅闹上法庭。这幢豪宅是30多年前买的（市值2000万元），丈夫说他支付全部屋款，但放在妻子名下让她可以向人炫耀。丈夫因此要求法庭采用 “买屋款归还信托” 推论，把豪宅判给他。妻子则说她出了一大部分屋款，还说丈夫因为后来有外遇，一度没有回家住而感到内疚，所以把豪宅给她，因此要求法庭采纳“预先馈赠”推论，判她胜诉。

法官聆听双方证词及审阅有关证据后，判丈夫胜诉。法官说证据充分证明买屋钱是丈夫出的，基于“买屋款返还信托”推论，丈夫是豪宅的权益人。法官也说，丈夫在买屋时已经50多岁，将近退休年龄，不太可能花那么多钱（当时屋价近200万元）买豪宅送给妻子，而且“预先馈赠”推论的采纳与否，有视于两人感情的深度。当时双方已没什么感情了，虽没离婚，但形同陌路，因此“预先馈赠”推论不成立。（注：妻子上诉后，上诉庭判她有19%的权益，因她投入了29万元的毕生储蓄。）

“预先馈赠”的推论

案例二：在马来西亚，一名拥有99亩橡胶园的父亲，把多买的另40亩地放在子女名下。父亲负责这40亩橡胶园的管理，包括发薪水给工人等。几年后，父亲要卖这40亩地，但孩子们不肯签名，究竟这块地是父亲的还是孩子们的？

父亲坚持是他买的，放在孩子名下是让他们托管而已，但法官检视过名文件时，文件中并没有“信托”字样，而是假称孩子们以7000元购买。进一步查询下，发现父亲把40亩地放在孩子名下有不正当的理由。因为拥有100亩地以上，要缴的税率较高，所以这是逃税行为（父亲也承认这点）。法庭最终以“预先馈赠”的推论，把40亩地判给孩子们。

信托名义下的组屋权益

现在回到组屋的产权问题。根据建屋局法令第51条第10节：“没有任何人可在任何时候设立或引起的返还信托或推定信托下，获得组屋的权益。”从字面上看，这条文似乎是全面禁止人们在信托推论下取得组屋权益。它的原意是要阻止不合乎资格的人购买组屋，放在符合资格申请者的名下，然后再借“买屋款返还信托”推论，间接取得组屋。

不过，如果信托设立人（买屋款提供人）及信托人都是符合资格申请组屋者，则不受这条文的影响。实际上，法庭也曾采用“买屋款返还信托”推论，处理好几宗组屋拥有权的争端。

2011年有一案例，弟弟买了一间转售组屋，与哥哥商量后同意，哥哥付分期屋款及杂费，弟弟为信托人替哥哥托管，并签下授权书及信托契约。弟弟后来卖了组屋，收到30万元，哥哥入禀法庭追讨这笔钱，但败诉。理由是哥哥并不具备申请组屋资格，所以受限于建屋局法令第51条第10节条文。如果哥哥具备申请组屋资格，则会胜诉。

（作者为律师，Selvan LLC合伙人）