青岛新兴地下商业“提速升档”老牌地下商城发展乏力

“时尚·长江”项目规划效果图。

青岛日报/观海新闻记者 李德银

地铁1号线井冈山路站地下街区“时尚·长江”项目西段主体近日完工，标志着国内最大的立体交通枢纽商业综合体亮相进入倒计时。与此同时，作为台东步行街改造提升的“第一枪”，威海路平战结合地下工程台东一路-宁海路段地下负一层即将完工。时间回溯至去年9月，通过向地下“掘金”，李沧维客星城在地铁2、3号线交汇枢纽处打造出11万平方米的地下商业综合体……伴随着青岛地铁建设的提速，与地铁相融合的地下商业也在加速布局。

“已经3年没在中山商城买东西了，只有夏天乘凉的时候才会去，没想到以前这么红火的地方如今这么冷清，很多店铺都关门了。”家住中山路的市民邹女士感叹。

与新兴地下商业加速布局形成鲜明对比的是，中山商城、龙山商城、中防商街、丽人街等老牌地下商城陷入落寞。

“并不是地铁建成后，地下商业就一定能发展起来”、“青岛地下商业成功者少，失败者多”……面对雨后春笋般涌现的新兴地下商业，观望与质疑如影随形。加速“掘金”地下的青岛，未来地下商业将何去何从？

新兴地下商业扎堆涌现

吊车挥舞着长臂来回运输钢材，几十名工人分头编扎钢筋笼、焊接，为下一步浇筑混凝土做准备，施工现场一派忙碌……记者在“时尚·长江”项目现场看到，建设者们正加班加点赶工期，这个北方最大时尚创意地下体验中心已现雏形，即将亮相。

该项目位于青岛地铁1号线、13号线井冈山路换乘站，地处西海岸新区核心商圈，周边云集佳世客、家佳源、利群、世纪商城等众多商业和办公项目。项目建设方负责人郭冲告诉记者，项目地上打造融入式、参与式、互动式的城市夜景灯光秀，地下14万平方米的商业区域集合多种新兴业态，包括潮流服饰、儿童用品、购物娱乐、网红打卡、休闲电竞、餐饮美食及沉浸式演艺等体验场景。“‘时尚·长江’把商圈融为一体、把周边区域全面盘活，业态互动性、体验性、创意性更强，更适合主流群体的消费习惯，将为岛城乃至国内地下空间开发提供实践经验。”

目光投向一湾之隔的台东商圈，威海路两侧被绿色围挡围起了多处施工区域，地下正在如火如荼施工，负一层结构已现雏形。这就是备受关注的威海路平战结合地下工程，项目仅商业面积就达6.25万平方米。预计明年底部分区域可营业，整个项目2023年底完工。在人流密集的老牌商圈，建设体量巨大的地下商业综合体，无疑会加速台东商圈蝶变升级。

不久前，青岛国际邮轮母港启动区地下空间工程规划重磅出炉，将建设地下商业、停车场等，规划总建面近22万平方米，建成后将成为一处“巨无霸”式的地下综合体。项目分三期建设，预计2023年底基本完工。

再加上去年9月开业的地下商业综合体李沧维客星城，青岛新兴地下商业这两年布局加速，多点开花。

“青岛这几年兴起的地下商业与传统模式不同，早就跳出了服装饰品等传统业态，向吃喝玩乐购的商业综合体转型，而且与地铁融合密切，通过地铁密集人流赋能。”青岛地铁商业空间开发公司董事长逄玉宝表示。

老牌地下商城发展乏力

“几家欢喜几家愁”。新兴地下商业加速布局的同时，青岛老牌地下商城却落寞不已。提起青岛老牌地下商城，中山商城是无法绕过的存在。自1997年开业，中山商城凭借潮流服饰等主打产品，长期成为青岛时尚聚集地。

“那时我们都去温州、广州服装批发市场进货，服装款式新颖，很受顾客欢迎。”曾在中山商城开服装店的李薇回忆，刚开业的几年里，店内顾客络绎不绝，得益于火爆的人气，中山商城“一铺难求”。十年河东十年河西。9月23日，记者探访中山商城发现，很多商铺都关门上锁，玻璃门上贴着“吉铺转让”、“甩卖”等字样，整个商城十分冷清，长长的走廊安静异常。“这里除了夏天乘凉的时候人气旺点，平时很少有人来。”家住中山路的邹女士说，已经有3年没进去买过东西了。

中山商城的境况并非个例。周末，繁华的香港中路车水马龙，而家乐福旁的丽人街地下商城却相当冷清，只有行色匆匆路过地下通道的行人，不少店铺正在清仓或转租。“这几年人气不行，好在租金降了不少，加上我主要靠老顾客和网店支撑，才坚持下来。”店主王女士说，身边不少店铺都转让了，自己是少有的坚守者。

长江后浪推前浪。在万象城、金狮、金鼎等商业综合体及新兴地下商业加速崛起的同时，中山商城、龙山商城、中防商街、丽人街等一批老牌地下商城陷入落寞。

“传统地下商城的没落，既有自身原因，也有外在原因。”谈起传统地下商城的衰落，青岛科技大学经管学院博导杨皎平教授分析认为，地下商城的“先天不足”难辞其咎，“多数开发商急于回笼资金，开发完后就把店铺全部出售，最多请一个物业管理公司，缺乏统一招商运营，商户各自为战。另外，多数地下商城整体档次偏低，产品还是以传统的服装鞋帽为主，而这恰是受电商冲击最严重的领域，相比电商的品类丰富及便捷，传统地下商城缺乏应对之力。”

杨皎平表示，伴随着青岛城市格局北上、东扩、西进，商业中心也随之迁移，直接分走了中山路、香港中路、台东等传统商圈的客流量，加上万象城、金狮广场、凯德茂MALL等新一代商业综合体的崛起，传统地下商城落寞也就不足为奇了。

差异化经营，发力体验式消费

合理利用城市地下空间，发展地下商业，是一座城市商业成熟的重要标志。

“到香港中环、新加坡旅游，搭乘地铁后走进地下商场，商品琳琅满目、环境舒适、人潮涌动，感觉不到与地上商业的差异，希望青岛的地下商业能早日向国际大都市看齐。”市民李女士说。

伴随着青岛地铁网络越织越密，依托地铁而建的地下商业将会越来越多。如何避免重蹈覆辙，上演一出出“空城计”，考验着多方智慧。

“并非有了地铁，就一定能发展起来，靠地铁引流，只是必要前提，如何吸引并增强客流黏性，才是关键，这考验着地下商业开发运营者的真本事。商业最后的落脚点，还是要落到一个个消费者身上。”逄玉宝建议，不能为了做商业而做商业，要把场景体验、文化、旅游等元素汇聚一起，去更新、创新地下商业模式，这样才能做得好，做得吸引人。此外，地下商业要与周边已有业态形成差异化竞争，最好能优势互补，共同聚拢人气。“东京、新加坡、香港等地铁商业发达城市，都将美容、美甲、培训、咖啡馆、餐饮店等体验式消费作为主营业态，实现与线上商业模式的错位发展，这值得青岛借鉴。”

青岛市委党校教授刘文俭认为，商业的发展日新月异，融合了线上线下元素的“新零售”已成为商业发展的主流，地下商业同样需要与时俱进，顺应商业发展的潮流。

窥一斑知全豹。从“时尚·长江”、台东地下商业综合体、青岛国际邮轮母港启动区地下空间工程规划，已能感受到新兴地下商业开发者超越传统，拥抱未来的气魄和眼光。

“要和台东步行街的业态错位互补经营，定位更年轻化、现代化、科技化，借助打造国家级步行街的东风，把项目打造成一个集购物、休闲、娱乐为一体的大型商业综合体。”作为台东地下商业综合体开发者，青岛中防兴业投资管理有限公司常务副总兼工程总指挥李相良表示。

地下商业开发运营是一篇大文章，需要聚合各方智慧共同“解题”。