在新加坡遇上烂尾楼该由谁买单？听听专业人士怎么说

新加坡又出现了一个开盘一日就被抢光的楼盘，看起来烂尾楼事件老百姓是不会相信在这里发生的，他们宁愿相信随着通货膨胀，物价和房价还会一路上涨，所以宁愿买错也不愿错过。

而面对过去两年不断高涨的材料成本以及疫情封控造成的人员短缺，为何新加坡没有烂尾楼出现？谁在为这个世纪疫情造成的破坏买单？

第一，不能按期入住的租客

新加坡买房的印花税在第二套以上大幅增加，即使本地人也不例外，因此很多人升级换房需要卖掉所住的现房。

当开发商不能如期交房的时候，很多买家只能暂时租房过渡，这也是近期新加坡房租暴涨的原因之一；另一个原因则是大量的外国人涌入，同时很多开发商根据合约也需要补贴这部分的房租给买家，也造成房租水涨船高。

第二，不能按原合同交房的总承包商

开发商在售卖楼花的时候，会根据土地标得的成本，加上建筑成本、销售费用、利润来计算最终的售卖价格。由于土地的竞标价是公开的，因此一个楼盘的利润是大致可以计算出来的。

其中建筑成本这部分由开发商支付给总承包商，再由总承包商分包下去。

（图源：pixabay）

当遇到疫情造成的人工和材料成本大幅上涨，继续执行原合约会产生亏损时，总包是否会主动破产造成烂尾楼？

我们事务所看到的，这两年自掏腰包咬牙完成，并且哀嚎一片的总包不在少数。

总包破产会丢失了总包的资格和押金，这个资质基本上是需要长时间的累积经营才能获得，而这些亏损相比前些年的收益可能需要两害相权取其轻，执行合约则留得青山在，不怕没材烧。

第三，面对不能执行总包合约的开发商

根据前面的成本构建模式，建筑成本只是开发商成本的一部分，开发商如果前期获得了较低的土地成本和较低的银行借贷成本，随着通货膨胀的加码售卖价格也会迎风而上扬。

（图源：pixabay）

因此在总包在无能为力完工的时候，开发商一般是有能力也有必要出手相救的。

在新加坡购买楼花，买家支付的首付款是划入律师指定的托管账户，同时根据建筑进度向开发商付款，直到工程完工银行的贷款才会支付给开发商，而买家的分期付款才真正开始。

（图源：pixabay）

因此，开发商为了早日回收前期的投入，也和买家期待的一样，希望越快完工越好，因为时间越长整体建筑成本越高。

除了前期投入的成本之外，开发商的资格和高昂的押金也是给予买家的一颗定心丸，同时，开发商一旦破产，银行会用大数据对公司的主要负责人进行360度无死角的追踪，这也是有钱又有资产的开发商不愿意面对的。

当然开发商出手相救之后，和总包难免会陷入一场官司，但这个官司的代价相比烂尾楼要小得多。

（图源：微博/ShelbyOKOK）

对于中国近期频频爆雷的烂尾楼，作为专业人士也忍不住思考，为何新加坡已经证明有效的约束机制换了一个地方水土就不服了呢？

我觉得机制应该是有的，但可能没有践行或是地雷和地坑都比较多，比如托管账户用行政手段被挪用，银行因政策改变给予开发商或是总包的融资停贷，开发商的押金没有真正到位，总包的资格被吊销了换一个地方继续做总包，土地所有权不清晰产生了纠纷，建筑资格证实在太多没有完全满足不一而足。

总之，面对越来越不确定的国际环境，以及能源危机气候危机，分裂的族群，贪恋权利或是喜欢作秀的政客等，富人的钱会越来越谨慎，中产的钱会越来越缩水，普通老百姓的钱会有越来越多的人盯着，因为这个群体喜欢追涨和跟风，不具备真正的分析能力和判断力。

如果老百姓不具备专业的分析能力，最好买现楼；如果不具备分析某一只股票的直投能力，那就买指数；如果对某一个国家的政府更有信心，那就把钱放在一个安全的地方吧，例如新加坡。

（本文由杰鹏国际JPI董事刘朝霞，新加坡注册会计师整理）

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