#房产大真探#仁恒的100个细节
THE 100 DETAILS OF YANLORD
正文约6980字，阅读约需10分钟，深入研究时间不限。各位专业的看官老爷们可以直接拉到文末看彩蛋。
仁恒真的是学不会的仁恒吗？
二手房成交定价流速不一定是检验产品好坏唯一标准，但一定是最重要的标准之一。正是因为仁恒的老小区一直站在二手房流量以及同区位成交价的顶端，所以当仁恒金桥世纪拿下了75.6分才具有认筹资格的史上最高分时，就变得理所应当。 仁恒有太多标签，比如：1、平均单价最高的地产开发商之一；2、30%的复购率，50%的老带新，95%的满意度（仁恒数据）；3、善待土地，用心造好房等理念；恒心服务，一生呵护的金钥匙物业服务追求（价值观）；4、40%以上的绿化率，在公园里建住宅。5、仁恒口碑三件套：硬件、大区、物业。6、公共配套三件套：迎宾楼、会所、邻里中心。 仁恒的成功到底在哪里？仁恒有没有标准化的作业可以给我们抄一抄？仁恒真的是学不会的仁恒吗？很多行业内的人都夸仁恒好，好像不夸仁恒反而成了自己不专业？本文仅以仁恒10年前建成的上海一个小区为例，探讨仁恒的一些日常使用中的细节，抛砖引玉，以飨读者。
No.1
【一】高度复合的小区入口（10个）
大多数小区都将入口当作仪式感或彰显调性与门面的最直观展示，所以很多小区的门头会不惜重金，建设的庄严巍峨肃穆高端大气上档次，甚至很多时候还正门紧闭，只允许业主侧门鱼贯而入，既不能吃也不好用，仿佛只剩“装逼”二字，个中滋味只能自行体会。
大多数仁恒小区恰恰相反，取而代之的是最简单的门岗和人行、车行进出闸机，貌似平平无奇，但是却有如下细节与思考：
1.1入口外的滴滴等候区与校车临停区
主入口基沿道路红线内退2-3米左右的距离，在进出闸机之间设置景观隔离带。这样在门外两个闸机中间的景观带，形成一个宽敞的临停区，便于校车、商超巴士等大型公共车辆不便进入小区时，保证老人或者学生上下车的安全，同时最小范围的减少对市政道路交通的干扰。
让出非机动车道的落客区域
1.2新司机的淡定与从容
上述红线内退还带来了另外一个好处，就是当机动车从市政道路转向小区时，因为内退形成的缓冲区，可以充分观察小区周边人行、非机动车往来情况，即使刚学会开车的新司机也能从容应对。
1.3人车分流的细腻度
入口的人车分流早已成为目前小区的标配。仁恒项目在做人车分流时，将人流体系和非机动车道设置在靠近两侧保安岗亭，保证人车尽力不交叉的同时，便于进出人员的登记管理。
1.4访客车辆与固定车位通道区分管理
主入口进出各有2车道，进出4车道；小区业主在册车辆自动识别进入，访客停车走访客车道，便于登记及收费管理。小区业主走固定车位入口快速通行，减少拥堵。
1.5入口内的临时停车场
小区每个入口50米内，设专门临时集中停车区域。
1.5.1白天访客停车（访客车辆无法进入地下车库），夜间成为不具备固定车位的业主临时停车。
1.5.2临时停车设置闸机系统，即可解决车辆进入小区后流向统计，又可以控制车速，保证安全。
1.5.3结合物业管理，杜绝路边长时间停车。确保小区内双车道安全和高效。
1.5.4访客停车后，结合人流动线，便于访客停车后进一步人车分流。
1.6无缝链接迎宾楼
无论人行还是车行，直行10米即达到仁恒三件套的第一套迎宾楼。
1.7温暖的物业安保
曾经有一幅漫画说，卖楼的时候迎宾如空姐，安保如仪仗队；卖完楼之后全变大爷大妈，还操着全国各地的方言，实在是不知所云。仁恒门岗的安保在不熟时严肃认真，熟悉后基本都会非常和善的和老人小孩打招呼，在看到业主拎物骑车时更会主动协助刷卡开门。
No.2
【二】小区迎宾楼（7个）
仁恒的迎宾楼原来是仁恒所有小区的标配，但是现在随着地块越来越小，有些迎宾楼已经与地下停车场结合做下沉空间，虽然仪式感稍弱，但是功能更加多元有趣和便利；
2.1礼仪而又不失亲切的落客体系
2.1.1访客车行流线
通过车行缓坡道、宽大的转弯半径以及行车空间可以感受酒店般的归家落客体验；
⊙迎宾楼酒店式落客区
2.1.2人行流线
通过景观通廊，亦可如车行一样移步迎宾楼内，与管家近邻互动后穿堂而过；亦可从迎宾楼两侧直接进入景观大区，地面归家。
⊙迎宾楼缓坡道
2.2宽大的雨棚
宽大的雨棚不仅在迎宾楼，每一个单体都做了类似的设置，足以保证业主即使在“斜风细雨”中也不会被淋到。
2.3复合的功能
迎宾楼设前台迎宾及接待，类似酒店大堂吧。不需要带回家的客人可以在此闲叙、聊天、甚至简单的会议工作均可。平时亦成为老人、儿童休憩、看书、弈棋的场所；
2.4无风雨的归家流线
迎宾楼设置连接地下车库的归家流线，能够确保业主在没有风雨连廊的情况下也能够舒适归家。
2.5 多样的社区服务
提供小推车、雨伞、充气筒、电瓶车、卫生间等便捷性服务，只需登记即可借用。
2.6 流动图书角
设置流动图书角，小区业主看完的书，可以在这里像漂流瓶一样传递，知识的海洋流淌，给邻里关系增添一份融洽。
如果用庄严巍峨的大门投入，去建一座如此的迎宾楼，真的是妥妥的圈粉和增加用户粘性。其实如金地、万科等企业也已经在做这个开门迎宾体系的迭代研发，并且融合了更多有趣的运动、集市、社区社群等功能，真正发掘业主的社区生活需求，我们的家或许会到一个新的温馨迭代。
No.3
【三】强大的地下车库（17个）
我们可能远远低估了地下车库的功能和复合作用，不但将地库当成了一个空气污浊、肮脏杂乱不愿多停留的空间，刚需项目过于将地库从成本节约的角度一抠再抠，而豪宅项目为了张显调性又用石材铝板等过度浪费。仁恒在地库上的思考或许值得我们重新定义地下车库的设计角度：
3.1地库出入口设二次闸机，
只有地库有固定车位（租售均可）的车辆可以进入，直接避免乱停放、临时占位等邻里纠纷问题；
3.2喇叭状的车库开口及景观软处理
通过喇叭状的开口扩大车库的转弯半径余量，保证中大型车从容出入的同时也能保证新手淡定安全的进出车库。
通过标识的设置和软景的处理，能够非常舒适的找到车库的同时保证视线的安全。
3.3舒缓的坡道与宽大的行车线
为了保证坡道舒缓度，所有地下车库出入口都形成了一定的半环湾，这样在地库出入口部分与地面基本持平，加上舒适宽大的行车道，让行车的仪式感满满。
3.4阳光车库
3.4.1专门的采光井
除了标配的楼前楼后结合地下大堂设置的采光井之外，仁恒在每两栋楼之间设置专门的2个大型采光井（每个采光井6个车位，2个完整柱跨）。
⊙阳光车库采光井
3.4.2采光井的景观设计
A、地下：在地下种植竹子、树木等高大植物，从地下生长上来后与地面景观融为一体。
B、地上：在这些采光井周边设置玻璃围挡，在玻璃围挡外围设置迎春花等爬藤类植物，尽力避免儿童接近玻璃围挡，保证安全。
3.4.3空气、信号指数
阳光车库带来的第一个好处是：地下车库常年干燥整洁，汽车尾气快速消散，无论阴雨晴天都没有压抑感，甚至手机收音机信号几乎不受影响；
3.4.4运动空间
特别是阴雨天，当地上活动空间有限时，地下车库随处可见遛狗、遛弯、打羽毛球的近邻。
3.5没有风雨连廊的地库人行功能。
在新加坡考察时，导览说他们只有组屋才会设风雨连廊，给出的理由是买商品房的人通常都会私家车从地库归家；而组屋的人可能更加借助于公共交通，所以在雨雪天回家时，风雨连廊成为必需。并且新加坡的风雨连廊如下图：
看到这幅图，我们基本可以想到我们住的大多数小区的风雨连廊只有景观通廊的作用，当斜风细雨时，我们的风雨连廊基本就是个摆设。
仁恒小区的地下车库从业主进入迎宾楼的那一刻起，基本上可以通过地下车库到达归家大堂、会所、运动场地、室外泳池、临时停车场、出租车等候区等所有区域；
所以仁恒的地下车库不仅仅是承担了车行和人行交通的核心，更赋予了一定的活动功能，所以这样的车库做成阳光车库也就是必然的选择。
3.6 地下接驳电瓶车
正因为地库具备了上述强大的交通组织能力，在有老人、小孩或者负重要归家或者到达会所、迎宾楼等区域时，你可以通过管家呼叫电瓶车接送服务。
3.7地库岗亭配置
正是因为地库融合了以上诸多适用性功能，所以仁恒在地库出入口（地上或地下）设置了管理岗亭，既能够保证快速解决地库出入、同时兼具安全管理等功能。
3.8 人行出入口景观设计
所有的地下车库人行出入口都充分考虑与地面景观的遮挡和协调性。既要保证业主出地面既见到景观的同时，又保证地库人行出入口通过软景的遮挡，曲径通幽，与大区景观浑然天成。
3.9搬家动线及专用的大车车位。
每两个楼栋之间设置不对外出租或出售的大车车位（平时都是空置的），只有在业主装修、搬家还是大件物品搬运等方可停靠，让这些紧张的体力劳动也能感受到一丝从容。
⊙搬家动线及地下车库专用的大车车位
3.10急救流线
从急救车到达小区大门，物业岗即可启动快速响应，确保急救车能够经小区环线、地下车库直达病人所在楼栋地下大堂，结合无障碍设计，担架车可以直接手推入户。为病人的抢救最大响度的争分夺秒。
3.11宽大的车道及舒适的停车位
这本应是住宅小区的标配，但是因为成本!成本!成本!这反而成了中端以下小区的奢侈品。
所幸仁恒还是保留了这个基本配置，缓解了我啤酒肚挤车门的尴尬，也能够让老人小孩舒适的上下车，而不至于蹭掉别人的车漆。
3.12车位管理。
A、限制单户车位占有率。除购买的固定车位外，可租用的固定车位只有一个（并且要每两年根据二手房交易腾退出来的数量摇号），临时车位一个。
B、以较贵的停车费提高停车效率，避免占用和资源浪费。临停是真的贵，货运司机都要一边抱怨一路小跑着搬运。
3.13标识设计
清晰的标识设计，加上相对方正的行车流线，避免了迷路或者找不到车的尴尬。
3.14快递柜和信报箱、生鲜提货柜。
结合业主的归家主动线上，设置快递柜及提货柜，既便于生鲜冷冻食品较长时间的暂存，同时避免疫情期间不能快递到户的杂乱堆放。
No.4
【四】地面交通流线（6个）
4.1环形车道(消防通道)的人车分流：
双向2车道的景观车道，多个（7个）地库出入口环线布置，机动车道旁路沿设置步行通道，链接内部各单体以及步行流线，能够快速到达任何一个单体建筑。
4.2设专门出租车上客环岛。
4.2.1退让车行道路，避免影响道路畅通，设置风雨顶棚，为业主提供遮风避雨场所；
4.2.2上客环岛与地下车库出入口融合在一起，能够保证业主无风雨归家或打车。
⊙出租车落客区
4.3搬运流线及临时停车区。
在3KM的环线距离上共布置了7个临时停车区，加上4个集中临时停车场，即每隔270米有个临时停车区，每两个相邻单体都有非常便利的卸货或者搬运区域；
⊙路边临时停车区
4.4、环线上的治安岗亭
环线上设置临时保安值班岗亭8个，加上6个门口的日常保安，等于在3KM的周长上设置了14个保安岗，平均距离214米。同时所有岗亭的设置均靠近地库出入口或重要交通节点上，保证安全的同时，提高管理效率。
4.5快递流线
4.5.1机动车环线内（大圈），结合景观大区设置快递车流线（中圈），在保证快速通达的同时，尽力确保让在中心景观区域（核心圈）活动的老人和儿童避免快递车的冲撞。
4.5.2通过门禁管理，快递送货到户门口，并且大家约定俗成的放到门外即可。大大方便了快递的存取和快递员的时间效率。
No.5
【五】大区景观及配套（24个）
此前我们的客户逻辑中过多的关注了网红售楼处，销售示范区的打造，在大区上往往注重整体立面效果的实现。但是在用户思维中，长久居住经常使用的可体验的大区值得我们重新定义和思考品牌的常情逻辑。
5.1丰富的儿童乐园；
5.1.1分散布置的4个儿童乐园，保证每个小区的组团内都能有就近的儿童设施；
5.1.2儿童设施包含滑梯、沙坑、索道、攀岩等，每个儿童设施又有所差异，吸引儿童到不同的场地交叉玩耍；
5.1.3所有儿童设施场地设施下设置成沙池或者超厚塑胶软包装，最大限度给予相应的防护措施。
5.2、运动文化；
5.2.1最早开门的运动场地
仁恒的所有运动场地，早上7:00即开放，完美弥补健身房10:00开门的空档；
5.2.2便捷的预订方式
仁恒会员可以通过APP直接预订相应的时间段，物业会提前准备好相关场地的清洁；
5.2.3运动场地种类繁多
小区内含有6个网球场、2个篮球场、一个标准7人制足球场、1个高尔夫练习场。
5.2.4运动场地维护保养
所有运动场地均定期整修或维护（维修基金），确保能够达到较高的使用标准。
5.2.5会员制的鞭策体系
所有运动场地需要先办理仁恒会员，每月缴纳固定会员费后，再按照略低于市场价的价格租用。固定会员费成为固定成本，运动越多，平均成本越低。对运动懒人来说，这简直就是拿着鞭子在抽打。
5.3游泳池；
5.3.1标配的泳池
泳池一直是仁恒的标配，但是能将标配玩出这么多这么大体量的也只有仁恒了。该项目配备3个露天泳池群（1个为儿童专用泳池），1个会所内泳池；
5.3.2闲季养护
泳池主要在夏天开放，每个泳池设专门的救生员；在闲置季节，定期清洗泳池及更换水源，成为小区水池景观。
5.3.3更衣区
每个泳池旁均设有更衣区，并且设有地库出入口。
5.4烧烤区
没有BBQ的住区怎能满足老外的需求？在该项目中开发商选择了相对私密，且烟火味尽量不影响居住的地方设有2个烧烤区，便于烧烤、轰趴及朋友聚会，甚至烧烤后可以直接跳入泳池。
⊙大泳池及烧烤轰趴区
5.5市政景观的一体化打造
仁恒早期“河滨”“公园”项目，均要求有较好的城市配套或自然资源，所以其在与市政景观的设计上，通常会一体化设计。
5.5.1该项目因紧邻城市河道，完全舍弃了砖墙院落等硬隔离，而是通过玻璃、防护网等通透性软隔离，将整个市政景观融入小区内。
5.5.2通过物业闸机门岗管理，业主可以方便的在市政景观和小区景观中穿梭。
5.6康体设施
康体设施使用最多的其实是老年人。老年人健身是刚需，并且不分时间和天气，所以仁恒在设置康体设施时，将健身设施设有雨棚或架空层下，保证老年人在任何时段或天气下的健身需求。
5.7广场舞区
每个景观围合中穿插休憩区（设置大面积的高大玻璃雨棚），可以用作读书角、广场舞、太极、聊天等场所，能够在小区内快速建立社群，融洽邻里关系。
5.8景观水池
所有景观水池定期清洗，确保水质清澈、池底干净，同时预防各类蚊虫滋生；
5.9垃圾流线
5.9.1便捷的垃圾分类
每层楼设置分类垃圾箱，老人小孩都可以轻松体验全天候丢垃圾的畅快感。
5.9.2隐蔽的垃圾房
除了清运车停留的区域结合小区环线之外，另外三侧均用密闭高大植物遮挡。
垃圾房靠近小区次入口，保证垃圾快速离场。
5.9.3超配的垃圾房
据说仁恒在不能设置楼道内扔垃圾的小区，会计算老人提垃圾走路的步行距离，据此配备垃圾房的数量。
5.10四季花卉
很多公司以景观销包出名，但是真正在交付十年之后，仍能够将景观打理的很好，并且不断根据季节更换软景植物的屈指可数。
5.11宠物撒欢区
选择固定的草坪区域，设为宠物专区。同时设置便便收集器、主人休憩座椅等，实现宠物撒欢的同时，主人之间一场浪漫的相亲之旅；
5.12互动性景观
通过健康步道、赏花小道等保证大区景观的可达性；
同时设置上述各种休憩区、宠物区、儿童撒欢区等使整个户外空间多元，真正使空间成为承载社群互动、邻里交融的载体。
5.13海绵城市的排水系统
下图的鹅卵石下有用铁丝网隔开的下挖排水渠，保证雨水从道路上的快速排出。
No.6
【六】会所及邻里中心（7个）
很多项目的会所基本上都是亏本运营，据说仁恒也不例外。
当其他项目在销售完成后将会所一关了之或挪作他用的时候，仁恒却宁可每年拿出费用去贴补，并逐渐赢得了业主的芳心与常年积累的口碑，完成了品牌溢价的重要一步。
我们看下仁恒会所的业态：
6.1 公共设施：
居委会、物业接待大厅在一楼，便于居民服务，物业自己的办公室则隐藏在后，尽量不占用展示空间。
6.2服务单元
一楼有羽毛球馆（层高），二到四楼的运动内容包括:室内泳池（跃层及防水要求）、汗蒸、SPA、舞蹈室、读书角、会议室、健身房、图书馆、咖啡馆、银行等，应该满足了业主对一个会所内容的基本想象。
6.3 地下空间
地下一层包括：清美社区超市、乒乓球馆、仁恒租售、西门子家电展销等。地下空间不但设了大中庭，而且东西两侧均有阳光井，同时连接地下车库，保证便捷和舒适度。
6.4 仁恒教练
会所还有个非常完美的柔性的服务，小区内的所有运动项目，仁恒均有教练服务（当然是收费的，不过好像也略低于市场价）
6.5影音室和练琴房
据说仁恒一些新的项目增加了这两个单元内容的配置，邻居从此再也不用担心我练二胡和唢呐时的心惊肉跳。
6.6社区邻里中心——仁恒里
6.6.1商业业态
业态招商时，充分考虑商业的定档定位和消费匹配性。该项目中不但有入围过米其林和黑珍珠的XX餐厅（好吃不贵），还有结合儿童培训的XX咖啡，此外还有城市超市、银行、按摩管等。
6.6.2运营模式
虽然体量不大，但是光靠本小区业主做商业运营还是颇具难度。所以仁恒里基本上采用的是对内优惠对外开放的策略。
从这些业态基本可以看出，会所更具小区内的服务功能，仁恒里则更具更大范围的社区商业配套功能，形成一个相对完整的基础商业服务闭环。
No.7
【七】其它（12个）
下面这些选项可能大多数开发企业都做了相应的配备，但是在配备的质量，使用的舒适度上还是慢慢形成了用户的口碑。通常均为常见选项，所以不再展开陈述。7.1便捷的残疾人坡道7.2宽大的单体雨棚7.3可视对讲7.4质量过硬的门窗体系。7.5便捷可达的大设备平台让检修人员能够有尊严的出入设备平台做检修，同时保证检修作业时的人身安全。7.6非板式住宅的通风设计7.7急救车的陪同服务7.8装修期间严格的施工管控措施7.9垃圾分类每层楼干湿垃圾分离。7.10定期清洗的外立面7.11超大栋距，公园中建房子7.12 公开透明物业费使用和管理
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No.8
后记
所有的硬件都是可学习的，甚至有人做的比仁恒更好（比如砸钱在立面、硬质景观上凸显调性），但是当这么多硬件和细节与物业的运营维护、小区业主的使用参与一起形成一个生态链的时候，要完整的学习和吸收变得非常困难。每个开发商都有自己的特点和个性，我们去研究仁恒，并非为了做下一个仁恒，而是借鉴吸收，形成自己的生态系统，将买房的客户转化为用户，为企业的持续口碑和品牌建设添砖加瓦。 正如某位先生所说，房地产上半场的竞争是功能硬件（1.0版本）的竞争；房地产下半场的竞争将进入服务体验的场景主义（2.0版本）和社区运营思维的社群主义（3.0版本）的竞争。春江水暖鸭先知，有人已经趁着2020年的这波疫情开始了自我迭代……
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