深圳要学习新加坡模式？！

8月28日，深圳住建局在一个会议上提出，深圳房地产要学习新加坡模式，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

一时间，某些媒体用“楼市格局将面临巨变”这种字眼吸引眼球。该事叠加国家住建部近期两次会议（与房企和地方），让人感觉扑面而来的调控，直呼未来房价彻底凉凉了。

其实，关于房地产的事情，本号已将说得不少了。我们一直强调多用数据和逻辑说话、少受情绪支配。鉴于有人问起来了，就再唠嗑下。

关于深圳学习新加坡模式首先要把整个框架搞清楚，那就是中国是不是抛弃房地产作为经济支柱了？

答案是显而易见的，并没有。

从数据上来看，即使在疫情期间，本年1~6月份地方卖地收入妥妥上涨、房价妥妥上涨、房地产投资妥妥上涨，这些上涨都是同比2019年的，数据来自央行报告和统计局，千真万确。（具体数据可以看前两天写的文章《房地产的当前和未来》）

因此，无论在过去、还是未来内部大循环，房地产仍然是妥妥的压舱石，不管我们喜欢与否。

第二，对于地方来说，还有比房地产更有效的吸金方式么？

答案也是显而易见的，没有。

这次疫情，全国上下一心、众志成城，完成了不可完成的任务。建设医院、增加人手、扶植实体、减税降费、促进消费，哪个不需要地方花钱？在一般收入下降、支出大幅增加的情况下，幸好有卖地收入作为对冲，否则如何平衡财政？

同理，设想，在经济下行周期下，实体遭遇实锤、消费下降、经济下滑，地方财政必定更加紧张，地方必定更加饥渴，房地产必将作为吸金手段平衡地方财政。

只有一点，除非高科技攻破了、产业附加值拉大了（比如半导体），否则这个局面就必定持续下去。在《深圳也没有余粮》中就说道，连深圳这种三好学生都没有多少余粮了，可见形势严峻。

第三，既然深圳也有吸金的冲动，那么设定60%不是自毁长城？

有人也许说了，如果市场供应加大，人家都去住60%的“组屋”了，那谁还去买商品房啊，深圳这样做不是自毁长城么？

非也。

看住建局这句话：“长效机制可以有很多条措施，其中最重要的是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系”。

说一千道一万，这些多层次住房供应不管怎么设计，都要围绕着两个字展开——稳定。

也就是说，商品房稳定、政府出租和出售的也稳定。不管它们之间是否有通道，或者没有，在设计底线中，并不是为了拉低商品房价而来的。

好了，这是政策面解读。从逻辑层面怎么说呢？

1）从金融角度，以前是随便买、后来是一个人有能力买、再后来是家庭买、再后来是六个荷包买、现在是不用买了，租也可以。怎么样，看着是不是有点眼熟，没错，这就像当年美国某某债券，并不断地切割和证券化，目的是卖出去。

2）从商品属性角度，所谓“组屋”，或者公租房经适房等等，是否能达到与商品房一样的效能呢？比如地段是否优越、对应学校是否好、周围配套是否齐全？按照深圳当前规划，关内已经相当密集了，未来这些60%必定只能多分布在边缘地带（现在即使有核心地段规划，但数量也不多）。因此，虽然都是房子，但却是具有不同商品属性的产品。

3）从交易角度，60%就像是一个蓄水池，它留住了现在不能买但通过积累未来能买的人群。因为它与一般商品房还是不一样的，所以，未来必定形成一个自下而上的支撑和水库。一旦这个循环起来，深圳不会因为高房价而失血（人才流失），同时又达到了稳定房价的目的，一箭多雕。

因此，以上来说，此政策是响应国家“房地产长效机制”而产生的。既然是长效机制，担心房价因此下跌的大可不必，但未来要像以前那样大炒，似乎也不可能，因为必定形成了递进序列，大家可选择的确实也多了。

但是，要平复炒作条件还需要做很多事情，比如分配公平、透明，交易定价等问题。其实还是有不小难度的。

最后，既然是社会主义先行示范区，那么这个经验是否可以推而广之呢？未必。因为这套体制的运转和一个地方的经济结构、人口结构有关。深圳是一个经济结构良好、商业繁荣、人口较年轻赚钱能力强、人口净流入的城市，其他很多地方未必有这个条件，就是这样。