深圳能学新加坡住房模式吗？这个地方已经失败了

学习“新加坡模式”能让深圳居者有其屋吗？

前不久，深圳特区迎来了成立40周年的纪念日。此前市场一直预期将会有“政策大礼包”。但是大家翘首盼来的不是“大礼包”，而是一个房地产市场的“大转变的信号”！

8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡就提出，要学习“新加坡模式”：未来，深圳市60%的市民要住在政府提供的租赁或出售的住房中，商品房只占四成。

本来，七月份开始的“深八条”（落户三年方能购房+增值税5年免征+豪宅税门槛收紧等一堆组合拳），就已经把深圳楼市打的有点蒙了。如今又提出要“60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”，这是要给深圳的房价彻底降温吗？真的要放弃”香港模式“了吗？

香港模式VS新加坡模式

很多分析说，这是国内第一次提出要学习“新加坡模式”，其实这种说法并不准确。

新加坡楼市有两大特色：第一是中央公积金制度，第二是组屋制度。

上世纪90年代末，我国停止住房实物分配，实行住房分配货币化。当时高层的制度设计也是要“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，具体设想是“高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次”。这和新加坡模式基本一致。

但是，当时中国刚刚搞完分税制改革，让地方把大部分税源上缴中央，一时间地方财政收入大减。但是留了一个口子——允许地方通过拍卖土地获取收入。

这时候“香港模式”来了。香港住房制度代表性的特点就是：土地70年产权、公摊、预售制、土地财政。尤其是土地财政，刚好解决了地方政府的燃眉之急。所以这一整套制度体系，几乎是纹丝不动的被大陆全盘复制，并推动了大陆地区近20年的楼市突飞猛进。

后来，随着房地产被定义为中国经济的支柱产业，土地财政更加成为地方政府的重要收入来源，后来的暴涨埋下了伏笔。

虽说最后选择了香港模式，但我们还是保留了新加坡模式的一个壳子——住房公积金。

不过，新加坡的公积金用途范围很广，除了买房也可以用于养老教育医疗。中国的公积金最初只能用来买房，现在可以用来租房。

这一政策背后可谓是一箭双雕。一方面相当于强制公积金缴纳者以很低的利息（1.5%）借钱给地方政府，另一方面强制一部分社会资金必须用于购房。

最后造成的后果就是，成为了房价上涨的动力，更增加了地方政府的财源。

新加坡模式的由来

根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》，全球住宅价格排名前十的城市中：香港高居榜首，上海、深圳、北京则分列第四、第五和第六。而深圳要学习的新加坡位居第三。

这模式下价格也这么高，我们学它作甚？因为这个价格是新加坡私人商品住宅的价格，而深圳真正要学的其实是“组屋”制度。

1960年代，新加坡面临住房危机，许多人居住在肮脏、拥挤的贫民窟。为了解决这一问题，1960年2月，新加坡成立了建屋发展局（Housing & Development Board, HDB），开始执行”居者有其屋“计划。在成立后的五年内，HDB修建了5.4万间公寓。短短十年间，HDB建造的公寓数量就足以满足全国的住房需要。

截至2019年，81%的新加坡人都居住在组屋中，剩下的19%则居住在开发商建设的私人住宅中。形成了“中低收入靠保障，高收入靠市场”的格局。而且，与香港的公屋都是小户型不同，新加坡的组屋户型从一室一厅到四室一厅都有，可以满足不同家庭的需求。

为防止组屋炒房，新加坡也做出了许多限制：

1、严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会（一次基本自住，一次改善），只有住满一定时间方能转售，且只能转售给符合条件的人；

2、家庭优先购买，单身人士要等到35岁之后；

3、拥有一套组屋后，如果想再购买第二套，必须要把现有的组屋卖掉，而且要付出更高的价格从二手市场购买；

4、5年内不许出售，出售时必须经过当地政府部门审核批准，而且只能转卖给有购买组屋资质的购房者。

在这样的“双轨制”之下，新加坡的组屋价格非常低。一手组屋价格多在1—3万元人民币之间，相当于中国内地二线城市水平。

我们再来看看新加坡的收入水平。数据显示2019年，新加坡家庭月收入的中位数为9425新元（约4.7万人民币），平均数则为12386新元（约6.2万人民币）。

据了解，只要家庭月收入低于1.8万元，就有资格申请购买组屋，这样看来大部分的新加坡人基本都有机会申购。

不仅价格低，购买的成本也很低。首付只需要总价的20%，而这20%里有15%可以用住房公积金支付，实际出的现金只有总价的5%，而且还可以申请到利率非常低的购房贷款。可以说新加坡年轻人购买组屋的压力是非常小。

相比之下，我们再来看看深圳。

小白菜没有找到深圳的月均家庭收入，我们姑且用平均工资来代替。最新数据显示，深圳的平均工资已经达到了10616元。以一个三口之家（丈夫、妻子、孩子）为例，家庭月均收入大概是2.1万元人民币。

而深圳市南山区和龙华区的新房均价已经超过7-8万元，这房价收入比高得吓人。难怪很多深圳人都调侃“来了（深圳）就是东莞人”，因为真的买不起深圳的房子，这其实对于未来深圳的发展影响很大。

综合数据显示，新加坡组屋的房价收入比始终维持在5.5以内。与深圳（46.33）、香港（43.52）相比，新加坡人买房简直是太容易了。这也就难怪深圳要开始学习新加坡模式。

新加坡模式能改变什么？

从根本上来说，新加坡模式的成功，主要在于以下几点：

1、要有地。新加坡政府拥有土地总面积占比90%。

2、政府要有钱。远低于市场价的组屋，需要政府扶持。

3、人口要可控。新加坡本地人口较少，外来人口数量受到严格控制，只针对本地人的组屋便于实施。

反观深圳的情况又如何呢？

1、深圳土地供应多偏向工商用地，住宅市场存在严重供不应求的情况，低价土地资源更是无从所得。据相关规划，深圳可供开发的土地面积约20平方公里。

2、新加坡的组屋只具备居住属性，这与国内市场普遍的购房心理不够吻合。

3、北上广深本就存在较大人口流动，以深圳的人口体量和流动速度，想为60%的居民提供“组屋”，是非常难以实现足够的供给。尤其是深圳住宅建设过去的历史欠账太多，截至2019年底，深圳常住人口1343.88万，商品房数量仅有185万套，住房自有率23.7%。完全满足需求，无论在建设周期上还是财政压力上都不小。

不过，深圳也有优势，那就是深圳不依赖土地财政。国内绝大多数城市对土地财政依赖度超过50%，而深圳的土地财政依赖程度只有不到20%。深圳经济发展不靠卖地，这是其学习新加坡模式最大的底气。

但是学习“新加坡模式”的效果怎样，说实话很难说，这取决于国情和很多很多客观因素。

深圳喊出了学习新加坡的口号，其实，也不是中国第一次学习新加坡模式。近几年国内学习新加坡组屋制度，并且已经落地的是北京！

2018年8月，北京推出首批共有产权房2141套。大致规则是购房人持有产权份额比例为70%，政府产权份额代持机构持有产权份额比例为30%。

如今，共有产权房在北京推出两年，多数楼盘卖得相当差，弃购率非常高，有的盘2000多套房，最后被选走的不到30套，弃购率接近100%。

个别共有产权房销售的快，但去化慢，去化难，是多数共有产权房的通病。所以，最后能否解决问题，我们还需要进一步观察。