花园城市新加坡，改革之窗深圳，什么样的城市最有希望？

作者：李嘉熙智纲智库广州战略中心

编者按：7月29日凌晨，笔者在新加坡樟宜机场降落了，开始了本年度智纲智库广州战略中心的游学福利。在享受这个领导给钱还批假的幸福时光之余，香港问题也不断发酵，让人不得不思考：同是亚洲四小龙的两枚亚洲明珠，为何今天一个成了花园城市，另一个则逐渐沦为环深城市？

开发以民为本，打造宜居城市

从功能上看，香港是全球第三大金融中心，是世界重要的国际金融、贸易、航运中心，更是东亚最为重要国际港口城市之一；根据2018年的全球金融中心指数排名报告，新加坡是继纽约、伦敦、香港之后的第四大国际金融中心，也是亚洲重要的服务和航运中心之一，同样也是马六甲海峡及南亚具有重要战略意义的港口。

新加坡与香港

从历史上看，二者都是在二战后依托商业金融港的区位和战略价值，同时发展外向型经济和劳动力密集型产业，在二十世纪六十年代开始高速崛起，与台湾，韩国一并跃到了亚洲经济舞台的中央，史称亚洲四小龙。

从人口与土地上来看，新加坡人口是564万，香港是745万；新加坡的国土面积是719平方公里，而香港特别行政区的面积为1106平方公里。

所以，二者都可以理解为是同处一个资源数量级、可对标的国际化港口城市。

笔者在广州工作生活数年，因为理财、旅游、购物多次赴港，谈不上了解，但多少有一点直观的感性认识。抵新之前，心中窃以为新加坡会和香港有许多相似，但几天下来，完全破除了这种先入为主印象。

螺蛳壳里做道场

人们都说新加坡是个花园城市，一方面是因为面积小，另外一方面是精致。笔者在新加坡行走时发现，这个寸土寸金的土地上，居然存在着许多以绿地形式出现的未规划用地，供市民休闲，除去水平空间上的绿化，在各个大厦上，无论是外立面还是架空层，都能看到垂直绿化的元素。

笔者拍摄的新加坡城市垂直绿化元素

去过香港逛商场的朋友们都知道，香港有些商业的电梯是很窄的，仅供一人站立，完全做不到两人并肩。而就笔者发现，在新加坡的乌节路也好，金沙也罢，电梯都是十分宽敞的。其实，这些空间的来源并不是单纯的填海，而是建立在科学规划土地的基础上，以高利用率去对冲空间绝对值上的紧张。

仿佛新加坡不是在开发土地，而是在大地上绣花，更令人难以置信的是，一个五百多平方公里的土地上，居然矗立著16个高尔夫球场，而且能做到不与民争利。

居者有其屋

几日的自由行下来，通过各种搭讪本地人，笔者了解到在新加坡，政府提供了大量的“组屋”。一个家庭只能购置一间，属于保障性住房，与商品房的比例在7：3，占绝对多数。这些组屋只能由新加坡公民购买，而60平方米左右的户型大约在270万人民币左右，和广州天河购买同等面积二手房售价相近。

在组屋中居民约九成都是业主，可见置业对他们而言压力不大。也很好解释了这里和香港与大陆一线城市不同：在路上几乎看不到房产中介，大多数中产阶级及以下的置业问题，都被政府安排了。

水滨台组屋

从容生活的权利

在新加坡总会发现一些大排档，无论是在牛车水商业区的对面，还是在福康宁高楼大厦的隔壁，还是武吉士街的旁边。通过笔者的亲测，在这些大排档总能花五新币吃一顿肉骨茶，印度咖喱、海南鸡饭或者印尼炒饭……

虽然味道和环境都很接地气，但总归能吃饱，与一路、一层之隔的高档商业或者写字楼形成了一种魔幻的关系。原来，这些所谓的“大排档”都是政府组屋周边的配套，归政府所有，会控制高消费业态和大品牌的进入，旨在降低组屋居民的生活成本。

（新加坡各色“大排档”）

无论是土地的高效利用，还是居者有其屋的保障，或是让居民都有从容生活的权利。背后反应了这个国家对于人民和土地的态度，新加坡的规划之父前建筑发展局局长刘太格先生在访谈中说过：“新加坡人不可能没有房子。”在这种理念下，新加坡不会把好的地段留给地产开发项目，大搞土地财政，而是一如既往的建设组屋。

正是这种以人为本的态度，坚持不为一小撮人的利益所服务，让新加坡政府赢得了人民的尊重和支持。曾经一个高尔夫球场在面临被政府征用建设时，开发商说了一句话：

“我只能接受，因为人民站在政府这一边。”

新加坡各色“大排档”

被裹挟的经济，推不动的新政

荣辱与共还是蛇鼠一窝？

狭义房地产在香港GDP占比高达10%。但如果计算房地产上下游的各类二三产业，在2016年香港广义房地产的GDP比重达到了27%。总量上的高占比带来的就是地产与香港经济“荣辱与共”。地产与金融是深度绑定的，据统计，香港金融机构有关地产业的商业信贷和居民的住房贷款在1998年后就超过了百分之五十。

从股票市场来看，近三十多年来，香港的地产业和金融业占股市总市值不断上升，根据海通证券的统计，近年来恒生指数中占比前二名的行业即为金融行业和房地产行业，分别占比约47%和15%，两者共计占了港股总市值的六成。

港交所

地产与金融，在欣欣向荣之时，可谓荣辱与共，但当风暴来袭时，则就成了蛇鼠一窝。

1997年的危机，香港市场预期一片黯淡，港股暴跌，引发了香港市场利率上升、居民失业等等一系列问题。加之前期地产市场的泡沫过大，基本风险来临时，香港楼市急剧下跌60%，成交量也萎缩55%。

此后五年，香港的名义GDP进入了负增长阶段，1998年、1999年、2001年、2002年和2003年香港名义GDP分别为-4.7%、-1.7%、-1.2%、-1.8%和-3.1%%。

地产裹挟经济，之所以可以让二者可以深度绑定，除了商业模式上关联外，更重要的是这二者共同制造了香港的既得利益阶层，去为地产发声。

早夭的“八万五”计划

董建华特首在上任之初，面对高企的房价，提出了“八万五”大计：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个；在十年内，全港七成的家庭可以自置居所。并同时转型发展香港商贸，旅游，工业，房屋，教育，科技，文化艺术等产业。

八万五政策的初衷是让香港安居乐业，但这一举措显然触动了地产利益集团的蛋糕，加之当时香港民众热衷于炒楼花，刚买房一个月就暴涨15%是常见的事，抢到房子后转手几十万的差价等于几年的工资。

赚惯了快钱的民众就像是火药桶，只需财阀的煽风点火，加上97金融海啸袭来，造成了当年五十万民众走上街头，媒体也一边倒的抨击“八万五”计划。无奈之下，2000年董建华宣布了终止“八万五”计划。

填不动的海

2018年10月，刘德华在宣传短片《让下一代看见》中，倡议在香港东大峪填海造地，解决下一代的住房问题。明眼人都可以看出，华仔是为了林郑月娥特首的填海新政投石问路，此观点一出，受到了大量环保人士的猛烈抨击，甚至一度叫嚣让华仔滚出香港。

纪录片：《让下一代看见》

之后林郑月娥推出了填海造岛的“明日大屿”计划，这一计划可以解决香港1/8人口的居住问题，建设期间，最多可以给港人提供34万个工作岗位。遭到了众多议员以环保为借口的反对。

环保清君侧是假，王公贵族为保爵位防止房价下跌是真，大量公屋入市，直接后果就是现有房价的跌落。香港的住房改革和产业升级，正是在利益集团的裹挟和既得利益民众的反对下，把地产这一枚雪球越滚越大，风险越来越高。

推雪球的游戏是既得利益者们的狂欢，但倘若一日发生雪崩，则没有一片雪花是无辜的。

恒产者赚恒利，无产者变迷惘

2015年，一头白发的董建华说：香港现在已经开始输过新加坡了

在地产裹挟经济甚至政治的大背景下，曾经的两大亚洲四小龙，今日的局面逐渐开始不同起来……

52%在香港居住的人只是租客，不具有房屋的产权，抛去在港就业的内地及外籍人士，这一比例仍然与新加坡90%在组屋居住的居民拥有产权的数据相差甚远，这些人就是香港的“无产者”。

当既得利益集团和民众一次次捍卫自己的资产不缩水时，却亲手将这些“无产者”逐渐推下了深渊。既得利益阶层如愿以偿，2001-2014年的香港房价上涨了300%，但薪酬却只上升了50%。香港2018年房价负担系数突破了20，根据国际通识，超过4.1已经属于严重无法负担。对比新加坡2019年最贵的五居室组屋，只有不到120万新币，且家庭收入中位数达11万新币，可谓天壤之别。

香港房价疯涨

在香港，买房上车人士笑看资产增值，无房的无产阶级日渐抓狂。

香港目前是世界上房价最高，贫富差距最大的城市之一：2017年5.32的基尼系数，无限逼近于联合国的警戒线，香港最富有的十个人占到全港财富的35%。

可以说，这些年的香港，是既得利益者对无产者的无情压榨。

蜗牛般的居住环境

2018年，香港的月收入中位数为15000港币，也就是大多数港人的收入处在这个区间内，而相应的房价确实22万港币/平方米。面对高额的房价，无产者只能选择做一名租客。

香港私人房屋的租金中位数是10000港币，全港家庭住户月收入中位数2.5万港元，租金占到收入的40%。如果有的家庭有幸达到收入中位数以上，住进不足五十平米的私宅，已经算十分幸福了。

全港约有超过9万间㓥房，也就是隔断间，住着超过20万人，居住面积中位数仅为10平方米。更有甚之香港有10%收入低于2690元的贫困人士选择居住在了棺材房、甚至是牢笼房。

香港㓥房

不知道蜗居在㓥房、牢笼房、棺材房的香港青年人看到新加坡人均27.6㎡的住房面积，会作何感想。

陷入迷惘的年轻人

2014年，马云说：以他对香港的了解,香港的一大问题在于年轻人看不到希望。

香港月收入的中位数在15000港币左右，但20-29岁的年轻人的收入中位数则在13000港币每月（2017年数据），根据香港当年度21万元的单方房屋均价，购买30平米住宅需要621万元，不计通货膨胀需要近40年。更不说以目前的速度，楼市的涨幅远超收入。

高企的房价收入比

年轻人的就业形势也不容乐观，15-19岁的失业率为7.7%，20-24岁的人口失业率在6.7%，远高于整体的失业率。有专业人士指出，年轻人事业率高很大程度上由于香港经济“一高一低”的产业结构，一高就是金融和地产，一低就是餐饮服务等体力活，由于地产在经济中的比重过高，导致了没有中间的传统制造行业。

无论是在一高还是一低，一高的金融地产工作压力巨大，准入门槛极高。而一低的服务业让众多无学历的年轻人感到无所适从，导致了无论学历高低都不开心的局面。香港城市大学做的一项《青年人开心指数研究》中，香港年轻人对11项生活素质的满意度都低于新加坡，总分6.8，低于新加坡的7.48。

众多上无片瓦遮身，下无立身之业的年轻人身上的戾气，可想而知。

恒产者对无产者的压榨和利益集团对于经济政治的把控。造成了香港部分年轻人对于未来的困惑和失望，正是这种悲观的情绪，时不时便会在别有用心的势力煽动下，转变为一种无纲领，缺逻辑，少目标，易煽动的民粹发泄运动。

其实他们真正想要反对的，只是他们自己无力改变的现实。

环深城市 or 自我救赎

深圳即将到来的二次崛起

2019年6月18日，中共中央国务院出台意见，支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，努力创建社会主义现代化强国的城市范例。

回到四十年前，深圳对标的，无疑是对岸的香港：

1987年11月，深圳政府托人到香港，最后辗转至英国，得到了一个拍卖用的木槌，公开拍卖了一幅8588平方米地块50年的使用权。

改革开放九年之后，深圳卖出了新中国的第一块地。

深圳第一次土拍

一锤定音之后，深圳在行政法规，经济发展甚至是金融开放的领域，一直在把香港当做师傅。

三十年后，徒弟却赶超了师傅，2018年深圳的GDP达到了24222亿元，从1979年总量不到香港GDP的6%，到一举超过了香港，只用了39年。

即将到来的“中国特色社会主义先行示范区”势必会带来深圳的二次腾飞。

深圳的二次腾飞机遇

只不过这一次，从文件释放出的信号来看，深圳对标的更多的是新加坡，而非香港。

打造民生幸福标杆。要实现幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶。

未来住房供应总量中商品房只占40%，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房要占60%，而且未来18年内供应不少于100万套。

构建可持续发展先锋。打造安全高效的生产空间、舒适宜居的生活空间、碧水蓝天的生态空间，在美丽湾区建设中走在前列。

这些以人为本的住房政策、环境建设、福利配套正是香港所欠缺的。

沦为“环深城市”的尴尬

2018年，“环深城市”一词在两岸人民的舆论中炸开了锅。

改革开放之初，香港作为一个境外商贸、资本进入大陆的跳板，凭借着本身国际港的区位优势，一度成为了中国的金融中心、加工制造中心以及贸易中心。

但随着改革开放四十年的发展，上海的金融发展、深圳的创新实力以及整个中国改革开放后对于香港制造业的冲击，大陆与香港的距离正在逐步缩小。

反观香港，经济避实向虚，2000年后的十年，制造业规模萎缩了五倍，贸易在GDP中的比重也逐渐降低。与之对应的是大陆扛过了世界工厂的大旗，上海、宁波、天津、广州、大连等大型港口集体发力，香港不再是大陆市场的唯一出口。

伴随着98年后香港房价复苏后的猛涨，香港的创新实力却在不断下降，根据2015年香港学者的统计，虽然香港有着港大、香港科技大学等高校的科研实力，但产学研转化相对不足，体现在2015年香港的产业研发开支占GDP比重不足1%。

2018年国际创新指数，香港全球排名第14，虽然绝对排名靠前，但落后了同是四小龙的新加坡（第6）与韩国（第12）。反观新加坡，电子产品制造，生物技术等产业GDP占比常年在30%以上，金融更多的作用是服务于产业发展和国际贸易而非和香港一样与地产深度绑定，反过来抑制实体经济的发展。

2018世界各地区创新指数排名

当香港把数码港计划变成地产项目的时候，深圳孕育出了腾讯、华为、华大基因、大疆和比亚迪。

就连香港最引以为傲的金融和地产，在深圳的平安、万科、招商三大金刚面前，也逐渐黯然失色。

香港就像眼睁睁地看着自己曾经的穷亲戚发了迹，带着钱跑回自己的家门口买奢侈品、买奶粉、买保险、买楼……但看着其穷亲戚在慢慢超过自己，心理也在逐步失衡。

但香港更需要清醒的认识到，在“中国特色社会主义先行示范区”的格局下，深圳的定位是到2050年，成为竞争力、创新力、影响力卓越的全球标杆城市。在一个强有力的中央的推动下，这个定位一定是掷地有声的，而“环深城市”并不只是一句玩笑。

要想摆脱彻底沦为环深城市的尴尬局面，香港需要在粤港澳大湾区的发展格局下，摆正心态，主动融入粤港澳大湾区的怀抱，与“9+2”城市圈中的其他城市形成紧密合作的互利态势。

自我救赎，路在何方

事实上，香港与大陆永远不是零和博弈的游戏，完全可以通过产业发展的差异化定位实现互补互利。

香港在国家粤港澳大湾区的政策下，紧扣粤港澳大湾区关于香港的国际金融贸易、资产管理、创新科技和新型产业的发展定位，完全可以将自身塑造为更具竞争力的国际大都会。

为金融产业找到实体经济支点：《粤港澳大湾区纲要》指出，“支持香港私募基金参与大湾区创新型科技企业融资，将香港发展成为大湾区高新技术产业融资中心。”

“巩固和提升香港国际金融中心地位，打造服务“一带一路”建设的投融资平台。”

粤港澳大湾区的产业动力

这其实为香港的金融业指明了发展方向，金融的本质是服务产业，在大比例上与地产深度绑定并非长久之计，与粤港澳城市群的产业发展以及科创的合作可以让香港金融发展更加尊重基本规律，回归产业的本质。依托一带一路战略，可以更好地发挥香港的国际金融以及开放优势，同时多元的金融产业发展同时可以为香港的金融产业提供更加稳健的抗风险能力。

着力改善民生，实现居者有其屋：虽然香港的公屋户的比例已经超过了近百分之三十，但是公屋的住户只有使用权，并无产权，而获得产权所需缴纳的土地出让金，和商品房一样是一个天文数字。

这也是香港公屋政策与新加坡组屋政策最大的区别，没有产权意味着无法向“恒产者”一样活得土地增值的福利，无法活得财富的积累，本身就是一种财富分配的不均。

对于香港自身而言，如果想要经济获得长足的发展以及稳定的社会环境，为众多无力购置房屋的劳动者提供有产权的居所。因为由于高企的房价与房租，导致了众多劳动者就业半径的局限，不利于经济活力的发展。另一方面，让“无产者”享受到香港发展带来的土地红利，更是一种利益的再分配，可以有效减少社会不满情绪的滋生。

为经济发展寻找新动能：《纲要》指出，香港经济增长缺乏持续稳固支撑，这一点从泛地产行业占比达到27%可见一斑，而97年经济危机给房价和香港经济带来的冲击也很好的从侧面说明了这一问题，香港经济确实到了需要挖掘新动能的时候了。

《纲要》同时指出，支持香港在优势领域探索“再工业化”。这其中就包括了：物流及供应链管理应用技术、纺织及成衣、资讯及通信技术、汽车零部件、纳米及先进材料等产业。在重点项目规划上，更提出了着力建设香港现有的五大研发中心、香港科学园以及数码港。