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【销售月报】2022年5月新私宅销售翻倍达六个月来最高水平

博纳研究新私宅销售月报

2022 年 5 月

2022年6月15日,新加坡——2022 年 5 月新私宅销售激增,鑫丽嘉园(Piccadilly Grand)和丽福苑(Liv @ MB)两个新盘的表现强劲,占交易总额约41%。开发商于 5 月共售出了 1,356 套新私宅(不包括行执行共管公寓EC),较上个月修正后的 660 笔交易增长了 105.5%。这也是自 2021 年 11 月售出 1,547 套新私宅以来,最高的新私宅月销量。与 2021 年 5 月相比,2022 年 5 月的开发商销量增长了 51.5%。

其他中央区(RCR)在 5 月份的销售中称霸,共有893 套新私宅售出,比起4月份的销售大幅增长了 207%。RCR 子市场占本月总销售额的 66% 左右,主要由鑫丽嘉园和丽福苑带动。鑫丽嘉园以S$2,175psf的中位数价格售出318个单位,而丽福苑则以S$2,405psf的中位数价格卖出236个单位。

中央区外(OCR)于5月份的新私宅销量也有所增长,共有247 个单位成交,比上个月售出的 162 套增长了近 53%。OCR子市场没有新盘推出,协助带动了现有楼盘的销售活动。5 月份 OCR 最畅销的私宅项目是悦湖苑(The Florence Residences)(2019 年 3 月推出),以S$1,786psf的中位数价格售出了 40 个单位。而迎昕园(The Gazania)(2019 年 5 月推出)则以S$2,241psf的中位数价格,售出 33 个单位。

与此同时,核心中央区(CCR)于5月份的销量为216套新私宅,与4 月份相比增长了 4.3%。上个月最受欢迎的 CCR 项目是 Haus on Handy,以S$2,682psf的中位数价格售出了 24 个单位。绿墩雅苑(Leedon Green)、Perfect Ten、Hyll on Holland 和隽峰(Irwell Hill Residences)也协助支撑了5月份的销售,中位数价格介于S$2,631psf到 S$2,861psf不等。

EC 市场方面,5 月份共售出了20 个新单位,比 4 月份的 186 笔交易大幅下跌了 89%,当时4 月份的EC销售由义顺 North Gaia EC 带动。5 月份最畅销 EC 项目是 North Gaia EC,以S$1,285psf的中位数价格售出 11 个单位。

开发商在 5 月份出售了 1,240 个新单位(不包括 EC),而 4 月份投放市场的单位则为 397 个。这是自 2021 年 11 月卖出1,283 个单位以来,单月推出的最高新单位量。

自2022年较早月份相对缓慢的市场表现后,2022年5 月的新私宅销售活动强势回升。5月份新私宅销售回弹并不令人意外,因为两个 RCR 新盘鑫丽嘉园和丽福苑皆受买家热烈欢迎,约占 5 月份总交易的 41%。鑫丽嘉园和丽福苑的中位数价格,分别为S$2,175psf和 S$2,405psf,但依旧能有强劲的买气,非常令人鼓舞。这表明在全球正刮起经济逆风时,需求和流动性仍然完好无损。OCR 大众市场的供应紧缩和新项目的缺乏,也可能将一些买家导入RCR市场,从而推高了这两个项目的销售。

2021年12月新降温措施出台后,随着更多新盘逐步推出,我们预计更多买家或将决定入市,包括那些一直持观望态度的买家。此外,买家或许会留意近几个月来的新私宅平均售价,以确定价格不会大幅下跌。由于土地价格依旧坚挺,部分买家认为,未来新盘的售价可能会保持高位。此外,一些购房者可能会决定尽早买房,以锁定更优惠的利率,因为未来可能出现多次加息。

2022年5月,本地买家持续占新私宅销售的最大比例,为销售额的 83.3%。各区域的买卖禁令数据(见图1)经分析后显示,4月份到5月份期间,新加坡买家所买下的 CCR 和 RCR 新单位,数量出现增长。这意味着本地买家如今已意识到市区和市区边缘项目的价值。新加坡公民占 5 月份 CCR 新私宅销售的 73.5%(高于 4 月份的 66.1%)和 RCR 销售额的 84.6%(高于 4 月份的 80.9%)。

图1:2022年5月份本地买家购买CCR和RCR新私宅(不包括EC)的比例有所增长

与此同时,2022 年 5 月总体销售中,约有 56.8% 价格低于 S$200 万(见图 2),比例高于 4 月份的 45.7%。就房价价位而言,S$150 万至S$ 200 万以下的范围,仍然是新私宅的最佳定价。

图2:最佳定价—56% 本月新私宅销售定价低于S$200万

博纳预计,销售势头将持续,有新项目投放市场的那几个月份,其交易量可能会激增。未来几个月即将推出的新盘包括,凤凰路(Phoenix Road)的雅诗轩(The Arden)、宏茂桥 1 道(Ang Mo Kio Avenue 1)的 AMO Residence、伦多中路(Lentor Central)的曲水伦庭(Lentor Modern),以及丹那美拉克基连路(Tanah Merah Kechil Link)的 Sceneca Residence。然而,通胀上升、利率进一步上调以及市场对全球经济增长的悲观情绪,在这些因素的驱使下,我们依然会对房地产销售的潜在下行风险保持警惕。