博纳研究新私宅销售月报
2022 年 5 月
2022年6月15日，新加坡——2022 年 5 月新私宅销售激增，鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和丽福苑（Liv @ MB）两个新盘的表现强劲，占交易总额约41%。开发商于 5 月共售出了 1,356 套新私宅（不包括行执行共管公寓EC），较上个月修正后的 660 笔交易增长了 105.5%。这也是自 2021 年 11 月售出 1,547 套新私宅以来，最高的新私宅月销量。与 2021 年 5 月相比，2022 年 5 月的开发商销量增长了 51.5%。
其他中央区（RCR）在 5 月份的销售中称霸，共有893 套新私宅售出，比起4月份的销售大幅增长了 207%。RCR 子市场占本月总销售额的 66% 左右，主要由鑫丽嘉园和丽福苑带动。鑫丽嘉园以S$2,175psf的中位数价格售出318个单位，而丽福苑则以S$2,405psf的中位数价格卖出236个单位。
中央区外（OCR）于5月份的新私宅销量也有所增长，共有247 个单位成交，比上个月售出的 162 套增长了近 53%。OCR子市场没有新盘推出，协助带动了现有楼盘的销售活动。5 月份 OCR 最畅销的私宅项目是悦湖苑（The Florence Residences）（2019 年 3 月推出），以S$1,786psf的中位数价格售出了 40 个单位。而迎昕园（The Gazania）（2019 年 5 月推出）则以S$2,241psf的中位数价格，售出 33 个单位。
与此同时，核心中央区（CCR）于5月份的销量为216套新私宅，与4 月份相比增长了 4.3%。上个月最受欢迎的 CCR 项目是 Haus on Handy，以S$2,682psf的中位数价格售出了 24 个单位。绿墩雅苑（Leedon Green）、Perfect Ten、Hyll on Holland 和隽峰（Irwell Hill Residences）也协助支撑了5月份的销售，中位数价格介于S$2,631psf到 S$2,861psf不等。
EC 市场方面，5 月份共售出了20 个新单位，比 4 月份的 186 笔交易大幅下跌了 89%，当时4 月份的EC销售由义顺 North Gaia EC 带动。5 月份最畅销 EC 项目是 North Gaia EC，以S$1,285psf的中位数价格售出 11 个单位。
开发商在 5 月份出售了 1,240 个新单位（不包括 EC），而 4 月份投放市场的单位则为 397 个。这是自 2021 年 11 月卖出1,283 个单位以来，单月推出的最高新单位量。
自2022年较早月份相对缓慢的市场表现后，2022年5 月的新私宅销售活动强势回升。5月份新私宅销售回弹并不令人意外，因为两个 RCR 新盘鑫丽嘉园和丽福苑皆受买家热烈欢迎，约占 5 月份总交易的 41%。鑫丽嘉园和丽福苑的中位数价格，分别为S$2,175psf和 S$2,405psf，但依旧能有强劲的买气，非常令人鼓舞。这表明在全球正刮起经济逆风时，需求和流动性仍然完好无损。OCR 大众市场的供应紧缩和新项目的缺乏，也可能将一些买家导入RCR市场，从而推高了这两个项目的销售。
2021年12月新降温措施出台后，随着更多新盘逐步推出，我们预计更多买家或将决定入市，包括那些一直持观望态度的买家。此外，买家或许会留意近几个月来的新私宅平均售价，以确定价格不会大幅下跌。由于土地价格依旧坚挺，部分买家认为，未来新盘的售价可能会保持高位。此外，一些购房者可能会决定尽早买房，以锁定更优惠的利率，因为未来可能出现多次加息。
2022年5月，本地买家持续占新私宅销售的最大比例，为销售额的 83.3%。各区域的买卖禁令数据（见图1）经分析后显示，4月份到5月份期间，新加坡买家所买下的 CCR 和 RCR 新单位，数量出现增长。这意味着本地买家如今已意识到市区和市区边缘项目的价值。新加坡公民占 5 月份 CCR 新私宅销售的 73.5%（高于 4 月份的 66.1%）和 RCR 销售额的 84.6%（高于 4 月份的 80.9%）。
图1：2022年5月份本地买家购买CCR和RCR新私宅（不包括EC）的比例有所增长
与此同时，2022 年 5 月总体销售中，约有 56.8% 价格低于 S$200 万（见图 2），比例高于 4 月份的 45.7%。就房价价位而言，S$150 万至S$ 200 万以下的范围，仍然是新私宅的最佳定价。
图2：最佳定价—56% 本月新私宅销售定价低于S$200万
博纳预计，销售势头将持续，有新项目投放市场的那几个月份，其交易量可能会激增。未来几个月即将推出的新盘包括，凤凰路（Phoenix Road）的雅诗轩（The Arden）、宏茂桥 1 道（Ang Mo Kio Avenue 1）的 AMO Residence、伦多中路（Lentor Central）的曲水伦庭（Lentor Modern），以及丹那美拉克基连路（Tanah Merah Kechil Link）的 Sceneca Residence。然而，通胀上升、利率进一步上调以及市场对全球经济增长的悲观情绪，在这些因素的驱使下，我们依然会对房地产销售的潜在下行风险保持警惕。