新加坡私宅价格近期飙涨，土地竞标价走高是主要原因。过去一年多来，政府售地计划（GLS）的平均土地价格较疫情前涨了多达五成，2021年参与竞标平均人数更增加一倍，反映发展商标地的激烈情况。
但分析师认为，在宏观经济逆风影响下，预料发展商下来标地趋向谨慎，土地竞标价和私宅价格可能走软。
根据高力国际（Colliers）和世邦魏理仕（CBRE）整理的数据显示，2022年迄今政府推出的六幅私宅地段，平均土地尺价为1112元，较2019年疫情前的904元，高出23％。
如果不包括核心中央区和执行共管公寓（EC）地段，2022年平均土地尺价1202元，较疫情前的801元，更是高出了50％。
两家房地产咨询公司数据也显示，地段的平均竞标人数从疫情前的六方，增加到2021的12方。
如2021年宏茂桥1道收到15份竞标书，竞争激烈。
发展商求地若渴
土地竞标价创新高
高力国际（Colliers）新加坡研究主管何俐慜说，楼市表现强劲，以及未售出单位越来越少，促使发展商提高竞标价积极抢地。
她也说：“过去两年买家对新私宅需求稳健，发展商受鼓舞，以更高价格竞标。”
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚补充说，截至2022年第一季度，未售出私宅单位共1万4362个单位，接近历史最低水平。与此同时，政府因疫情考量在土地供应方面保持谨慎，2020年大部分时间暂停竞标活动。
她说：“这就使得发展商求地若渴，这一年多来争取地段以填补土地库存，激烈竞标导致土地价格急剧上涨。”
她还指出，过去一些发展商会通过集体出售市场取得私宅地段。但2018年和去年两轮降温措施调高了发展商须支付的额外买方印花税（ABSD），发展商面对的集售风险更高，使他们纷纷转向政府售地计划，土地供应情况更吃紧。一般私宅项目中，土地成本约占三分之二，因此土地竞标价走势对私宅价格影响巨大。
这10年来，土地竞标尺价基本呈上升趋势，从2013年的739元，到2018年升至1056元，涨了43％。不过2018年7月政府出台降温措施后，尺价隔年下跌14％，报904元。
过去一年随着楼市火热，发展商“胃口”又开始撑大，土地尺价回涨逾两成，并创下新高。
价格与利率升高
房价增速料放缓
例如纬壹城（One-North）的士岭坡（Slim Barracks Rise）两幅地段2021年招标结果出炉，各吸引10方竞标，尺价分别为1246元和1210元。这比同地区的One-North Eden在2019年标中的尺价1001元，高出两成以上。
近期大卖的鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）土地尺价1130元，较附近[email protected]在2017年的地价1001元高出13％。
又例如6月竞标截止的德明路地段，尺价为1350元。这地区上一个私宅项目是2013年建成的丽水湾（Waterbank at Dakota），它当时地价为508元。相比下，德明路地段尺价高出165％。
橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部总监孙燕清说，地价大幅上涨，意味着下来房价也会跟着走高。加上最近建筑和人力成本也增加，发展商预料会把部分成本转嫁给买家。
但她说：“目前全球经济不确定性和ABSD调高，将影响发展商的风险偏好。所以尽管他们仍想填补土地库存，下来应会采取较谨慎态度标地。”
她以德明路地段为例说，它只吸引了两方竞标，部分原因是面积大，可建造大约1040个单位，发展商销售压力更大。
何俐慜也认为，土地竞标价和私宅价格下来可能走软。
她提醒说：“现在私宅价格已从2020年第一季的低谷回弹14.9％，达到历史新高。再加上房贷利率调高，买家对价格会越来越敏感，房价增速预料放缓。因此，如果发展商继续高价买地，他们的盈利率将减少。”
文： 周文龙