政府16日推出最新一轮房地产降温措施，为成交价格高企的本地私人住宅和组屋转售市场降温。（联合早报）
作者 李敏雯
圣诞节来临之际，政府突然在16日重磅出击，三年多来再次为楼市降温，推出第十轮降温措施。有意思的是，政府这次“学乖了”，特地选择在午夜时分宣布消息，避免出现2018年7月傍晚宣布后，国人立即漏夜涌去排队购房的人挤人现象。
2018年当局公布楼市降温措施后，不少民众赶在新措施午夜生效前，排队购屋。（联合早报）
虽然乍看之下，降温措施面面俱到，尤其是再次提高了额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，简称ABSD）。但这次的措施似乎还是熟口熟脸，跟过去几轮无太大差别，只是税率高了几个百分点。早在2011年12月，ABSD首次以3%的税率登场，以打击国人购买第三套或以上的房产。在ABSD十周年之际，这个税率现已增加到25%（永久居民）。政府没有不允许国人购买第二套房产（一般被视为投资用途），但现在购买第二套房产的新加坡公民，已经必须支付高达17%的ABSD。ABSD过去十年增长幅度，甚至超过了私宅的价格涨幅（从2011年第四季度至2021年第三季度的房价涨了12.1%）。尽管提高ABSD将打击那些希望以收租而购买第二套及以上的房产，但那些名下没有房产的首次购房者，无论是公民还是永久居民，仍将是最大赢家。因为措施并没有影响这个群体，所有条例都维持现状。尽管外国人的ABSD从20%大幅增加到30%，但新加坡目前还不像其他国际大都会如纽约、伦敦和东京等，我们并没有征收财富税或资本利得税。因此新加坡在外国人眼里依然是亚洲各大城市中的一片绿洲——这里政局稳定，投资环境优越，尤其是在新冠疫情期间的防疫，给很多有钱人吃了定心丸，因此相信还是能吸引很多外国购房者前来。正如今年年初，台湾旺旺集团主席及家人就以2亿9300万新元，买下乌节路一整栋20层楼的豪华公寓，当时的ABSD已经高达20%。
台湾食品公司旺旺集团蔡衍明父子以近3亿新元价码购得位于乌节路的豪华公寓伊甸园（Eden）。（eden.singapore Instagram）
随着新加坡与更多国家开放疫苗接种者旅游走廊，带动跨境旅游，并进一步推动经济在疫情过后的复苏，这轮降温措施对豪宅市场的价格影响还是不大的。 虽然一些外国人可能因为ABSD的增幅而有所却步，但接下来估计外国买家仍有兴趣在本地购置豪宅，这是因为豪宅至今的价格上涨幅度不大。2021年前九个月，本地豪宅价格只上扬了1.1%。因此估计，仍有外国买家会在本地置业，当作是他们进入新加坡私宅市场的入门券。政府之前努力吸引私人财富进入新加坡，2020年家族理财室的数量比前年翻了一倍，已经达到400个。在本地置业的外国买家总人数也在2021年有明显的回弹约50%。这或许也是为什么新加坡政府会选择在这个时间点推高ABSD的原因。最大输家可能就是那些正在酝酿集体出售的公寓业主。新条例让发展商却步，估计接下来都不敢进场购买地皮。那些动辄几百个单位、叫价过十亿的公寓项目，更将无人问津。
位于杜佛森林的槟兰谷（Pandan Valley）公寓曾在2018年开出26亿元的集体出售价码，但未成功出售。（联合早报）
不过要是集体出售热潮退去，政府售地计划下又没有太多选择，那么本地私宅的供应量依然会继续保持偏低。
这样一来，估计这一轮楼市降温的成效也不会很持久。一旦经济有起色带动买气，供应量要是还跟不上，2019年楼市突然快速反弹的情况就会再现。
买家可能会在未来几个月采取观望态度，预计成交量会有所下滑，不会像2021年这么蓬勃。
整体房价可能会在2022年上半年小幅下跌，并在下半年略有改善。投资者也可能会将注意力转移到店屋、分层地契的零售和办公楼，以及其他无须支付ABSD的房产。
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