土地财政何去何从？楼市转型新加坡模式

目前土地财政难以持续，而这又是我们集中劳动剩余办大事的必要手段，在前期房产税无法完全覆盖土地出让金收入的情况下，我们开始学习借鉴发达国家的经验，探索房地产转型新模式，也就是新加坡模式。今天，我们就来看看新加坡模式下的房地产是如何发展的，对于我们又有什么值得借鉴的地方。

新加坡被认为是世界上解决住房问题最好的国家之一。所谓的新加坡模式，其精髓在于让保障的归保障，让市场的归市场。

“新加坡住房模式”源自新加坡的开国领袖李光耀“居者有其屋”的理念。

1960年，新加坡成立建屋发展局（简称建屋局、HDB）。新加坡所有的公共住房均由建屋局负责规划兴建，鼓励中等收入和低收入阶层购买。所谓“组屋”，就是由政府出资建设的保障性住房，故房子的所有权属于政府。组屋，优先保障中低收入群体的购房需求，严格控制售价（一般为市场商品房的5-6折），同时，政府严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会（一次服务基本自住，一次改善），只有住满一定时间方能转售，且只能转售给符合条件的人，相当于消减其投资价值。这部分房产能够容纳新加坡80%左右的人口，充分保障的中低收入群体的基本房屋居住属性。

另一方面，剩余的20%的富裕人口可以通过市场选择私人住宅，也就是市场化定价的商品房，这部分房产不限制购买，不限制价格，完全由市场供需定价。

所以，这种2、8分布的住房模式就形成了，既能满足普通民众的住房居住属性，又能保留房地产的市场经济。

当然，新加坡模式意味着地方必须摆脱对房地产和土地财政依赖，有关部门主动让利、承担公共住房责任。组屋制度能够成功，主要得益于新加坡对住房市场强有力的政策干预和规范引导。我们来看看，新加坡政府是如何制定政策的？

新加坡组屋的建设用地大部分自国家直接转让，但也有一部分是从社会征收的。为此，新加坡颁布专门的法律，根据《土地征用法》，建屋发展局拥有强制征地权力，公共住房建设用地能以远低于市场价，也就是房产开发商的拿地价格。而且，所有征地成本均由政府承担，土地使用权为99年。

同时，新加坡通过颁布《中央公积金法》，同时成立中央公积金局。购买组屋的居民在缴纳首付之后，分期付款的资金就来自公积金账户。这里稍微解释下，避免先入为主。新加坡的公积金制度不同于我国，并不是只能用于租、购住房，房屋装修等。除用于住房相关，还可用于、医疗保健和一部分保险，公积金存款也可用来投资。

当然，很多人会有疑问，新加坡组屋这么好，就没有富人或者有权势的人通过其他非法手段获取吗？其实，无论哪个国家，管理机构都不可能一清二白。对于这个问题，新加坡的办法有两个。

一方面，从根源上区分商品房和组屋的差别，组屋选址一般为边缘地带，这样做拆迁量少、地价便宜。同时以家庭居住小面积住房为主，居住密度较高。当然了，既然是福利性质的住房就不可能像豪宅一样建在市中心，各种配套优良，面面俱到。同时，前面解释过组屋换购转让限制严格，只能封闭流转。这样组屋在有钱人眼里的居住价值和投资价值就双双跌落。这种做法就好像古代赈灾要往粮食里面掺沙子，因为只有这种不好的粮食最后才能真正落入灾民的手中，不被中间官员贪污。

另一方面，新加坡采用严格的购买审查制度。组屋制度是新加坡居民的一项福利政策，背后有一套严格的审查和分配制度。

在新加坡，想要购买新组屋的申请人必须是年满21岁的新加坡公民。申请人在本地或海外不得有其他房产，且在过去30个月内没有处置过任何房产。此外，还要查看申请人的家庭构成状况和收入上限。如果想要更换买卖，需要在新购的组屋住满5年后才能在市场上出售或者转租。最重要的是，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来。

通过上述制度，新加坡的房地产政策可以有效地控制房价。实行的住房保障政策，确保低收入家庭也能获得住房保障。新加坡作为世界上解决住房问题最好的国家之一，有许多的经验值得我们借鉴。

事实上，我国也已经开始了这种尝试。深圳市住房和建设局在公开场合提出，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳市60%市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中。

作为改革开放先锋城市的深圳，在住房改革也迈出了第一步。

2023年1月17日，深圳作为改革示范区，推出共有产权住房售价为市场参考价的50%，实行封闭流转，不可入市交易。同时不再建设安居型商品房。

这条政策最大的变化是什么呢？

以前我们所建设的安居房规定，10年限期后是可以转正的，像商品房一样在市场买卖。

未来的共有产权房：不可以在公开市场买卖，即便是过了5年限期，也只能内部小范围指定人群交易，也就是文件说的封闭式流转。

封闭式流转，这也是新加坡模式中非常重要的一点，能够让这部分房产的投资价值大打折扣，不再成为资本追逐的投资标的，自然也就不会有以前安居房的权利指标和利益输送。只要有巨大的获利空间，社会上真正的底层群众就住不了保障房。

我们可以展望一下，将来深圳房地产结构格局是40%的商品房，60%的共有产权和公租房。虽然公私比例对比新加坡还有差距，但这是深圳的住房改革非常积极的一步探索。

当然，深圳如果采用“新加坡模式”，实施起来比新加坡更有难度。毕竟深圳是城市，新加坡是国家，深圳要面对外省人口流入。

深圳面临的困难有很多：

首先， 深圳相比于北京，占地面积小了很多，只有北京的八分之一大。这就造成地方政府掌握的未开发土地资源不足，没有廉价的土地成本，很难推进保障性住房。

其次， 在住房改革初期，很多政策都在摸索之中，需要有关部门高效的执行力和公正的监管。

再者， 对已有商品房业主的利益不能做成明显的损害，也就是保证他们不闹事。

最后， 地方政府的发展还需要从土地财政的束缚中挣脱出来，实现经济转型，尽可能少的依赖土地财政。

以上每一点要做到说实话都难于登天。说道这里很多人会比较悲观，但是，万事总有第一步，不能因为有问题，难推进，就永远不迈出第一步。

除了上述政策层面，我们在房屋确权联网等技术层面也在发力。2023年2月15日，住房和城乡建设部表述，本部门已完成任务量最大的房屋建筑和市政设施的调查工作，第一次全面摸清了我国房屋建筑和市政设施的“家底”；第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据库；城乡房屋建筑第一次有了“数字身份证”。这就是说目前国家已经能在全国范围内掌握房产的具体信息，为住房改革在技术上迈出了实质性一步。

越来越多的政策和技术问题正被解决，也就是为迈入新加坡模式道路扫清障碍。虽然住房改革现在连半步还没迈出，但一只脚已经抬起，能不能落下站住需要我们拭目以待了。

之前我们也聊过，土地财政不可持续，需要统筹协调全国地产市场，进行住房改革。至于改革何时到来，我们要抱有信心，同时要保持耐心，我相信在百年未有之大变局的背景下必不会遥远。总结一下，今天我们聊了新加坡模式下的住房政策，也预测了未来我国楼市改革的方向，信息量较大，大家可以在评论区多多交流，也麻烦大家点赞转发支持一波，非常感谢。