东京都心一般指千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区这6个区的范围，其中千代田区、中央区、港区是公认的富人区，林立了众多豪宅项目；文京区是公认的文教之都，汇聚了各大知名院校；新宿区及涩谷区更是聚集人气的地区，各大小商业设施鳞次栉比，海内外游客访日时大多会光顾于此。
东京都心的位置地段优势明显，地价房价相对较高。据日本房地产数据库东京KANTEI（东京品川）近日公布的数据显示，东京都心这6区的二手房平均期望出售价格（按70平方米换算）比上月上涨了63万日元（0.6％），达到了1亿13万日元（约合人民币527.8万元），是自2002年有统计以来首次突破1亿日元大关。东京房价已连涨14个月，为何都心房价居高不下呢？
新房带动二手房连涨
东京23区2021年上市的新建高档住宅楼的均价同比上涨7.5％，达到了8293万日元（约合人民币401.49万元）。新建项目的大幅上涨势必推动同区域二手房价格的上涨，地价也是水涨船高，整体房价呈现上涨。
需求旺盛
随着日本双职工家庭数量的增加，很容易获得低首付、低利率的购房贷款，拥有自住型家庭住房的需求较为旺盛，是支撑房价不断上涨的基础。
在满足居住需求的同时，投资型房产的需求也在释放，日本人在担心“老后养老金不足”的问题时，越来越多的日本人选择投资日本房产来获取长期稳定的收益。
与此同时，海外投资客也在看好日本房产投资，分食着日本优质投资房源，也是推动房价上涨的因素之一。
据房产管理公司Daiwa LifeNext介绍，该公司2021年1月管理的95栋20层以上超高层高档住宅楼中，40层以上以投资等为目的的非居住业主约占38％，其中不乏海外投资客，足见需求之旺盛。
海外资金流入
日本相较于世界其他发达国家房价相对便宜，疫情前就已经吸引了众多海外投资机构布局日本房产。随后海外高净值客户也纷纷配置日本房产，中国大陆及港澳台及新加坡等个人投资客激增，再加上日元贬值的因素，海外投资资金正在大规模流入日本。
据仲量联行（JLL）统计的数据显示，2022年4～9月海外投资客对日本房地产的投资额达到逾5000亿日元，比上年同期增加8成。海外投资客占对日本房地产投资整体的比率7～9月达到49％，几乎占比一半。
地段保值增值
东京23区中土地价格较高的是中央区( 532万9193日元/㎡)、千代田区( 499万3500日元/㎡)、港区( 442万4131日元/㎡)、涩谷区( 406万2607日元/㎡)、新宿区( 362万0902日元/㎡)。
东京23区中土地价格较低的是葛饰区( 38万5068日元/㎡)、足立区( 43万6240日元/㎡)、江户川区( 45万2780日元/㎡)、练马区( 46万7387日元/㎡)、板桥区( 56万0875日元/㎡)。
同样位于东京23区内，普通区和都心区的地价相差“天壤之别”，即使是与泡沫时期的地价相比较，都心地价拥有绝对性的保值增值的优势。
东京都心房价近年来有明显上涨，但是跟世界主要国家相比仍算“便宜”，具有一定的投资价值。
在国际普遍进入通胀期的大环境下，日本也从通缩转为通胀，物价也随行就市全面上涨，房价仍有一定的上升空间且有可能长期处于高位运行。
虽然日本央行在2022年12月20日决定将长期利率由原来的0.25％左右提高到0.5％左右，贷款利率有所提高可能会影响一些客户群的购房意向。不过这个利率与历史水平相比仍属于低利率，人们在调整心理预期后，刚需们仍有购房需求。
日元汇率有所回升，可能会导致海外个人投资客需求放缓，需要持续关注。
日本房产专业人士表示，未来日本央行是否进一步加息，日元汇率是否快速升值，是影响日本房价的两个重要因素。如果是以资产配置为目的的投资客大多使用现金全款购买，都心位置的房产性价比较高、应该不会降价。