新城控股一直以来被视作双轮驱动的地产公司，这个双轮驱动指的是一方面开发住宅地产项目、一方面运营商业项目吾悦广场。
既然是双轮驱动，稳定性就要高于单纯依赖住宅地产的公司，所以资本市场对新城也较为看好。
新城最近公布，将要在新加坡成立REITs，以长三角和部分省会城市的9个商业项目为底层资产，这基本上是最优秀热门城市的成熟项目。
我们今天分析一下新城为何将最好的项目打包成REITs分享给投资者，另外分析一下新城为何选择新加坡而不是内地作为REITs上市地？
发行商业REITs，提前收回投资成本
“三条红线”是现在房地产企业的紧箍咒，导致扩张不再是房产公司的主要任务，降负债和满足监管要求才是最重要的。
设立REITs有助于实现重资产盘活、开启轻资产模式，本次 REITs 至少回笼 9 个项目 45-49%的投入资金、而且考虑到评估增值后实际回笼现金可能更多，进而实现负债率指标的改善，优化三条红线指标，降低整个公司对财务杠杆的依赖。以更少的资金撬动更大的规模，进入稳定发展阶段。
同时公司还间接持有整个REITs项目51%-55%的股份，依然对项目拥有管理权，并且并表。
商业项目的回本周期很长，虽然吾悦广场大多数实现了租金收入大于融资成本开支，但较长的回本周期也一定程度上陷入持有大量低效重资产的质疑。
但发行REITs之后，多了一条现金流回报渠道，有助于提高整个投资回报率。之前新城运用的是商业项目价值重估的模式增加利润，但价值重估带来的是账面升值，不能带来现金流，这种方式劣于发行REITs。
新加坡REITs市场的优势
六月末，国内REITs产品迎来破冰，发行了9只REITs产品，那么为什么新城没有选择国内作为REITs发行地呢？
最重要的一个原因是国内现在还不允许地产和商业项目类REITs的上市。我国允许上市的REITs类型为基础设施类公募REITs，底层资产主要是产业园、仓储物流、高速公路、垃圾处理等。而商场零售物业、酒店和公寓等商业住宅、写字楼、停车场等主流高盈利的REITs类型都没有放开。
另外一个重要的原因是新加坡的税收优势。新加坡的REITs只要遵守分红比例大于90%的要求，其在REITs层面免征所得税，而在投资者层面征收，避免了重复征税问题；2015年更是“免去外国所得税、减少预扣税和消费税特别待遇”等。国内现在还没有完善这方面的法律法规，所以REITs产品在运营、收并购、投资等方面存在着重复征税的问题。
总结
新加坡依靠REITs维护自己亚洲重要金融枢纽的地位，资产遍布亚洲、美国及欧洲，超过70%的新加坡挂牌房地产投资信托的资产源自海外。很大程度上就是因为税制清晰，值得我们借鉴。重复征税会大幅降低投资者预期，不利于REITs市场的做大做强。
现在地产公司在负债、拿地、销售方面的紧箍已经较为完善，大可以放开商业类REITs的上市。让喜欢投资房子的国人有个更好的投资渠道，有利于市场发展，不然这些优质项目还会纷纷出海，去香港或者新加坡。房住不炒是大战略，那么投资REITs收利息也是符合这个战略的。
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