地产界的理论导师冯仑先生曾把他做企业的理念定为九个字“学先进、傍大款、走正道”，他想学习万科好榜样，但万通地产几十年的发展也未如他意，反而是他的学习对象——万科，成了数千亿市值的地产行业标杆，还有一批不学先进的草莽企业碧桂园，恒大等等都成了千亿公司。
对资产领域来说，上热搜的肯定是黑石的创立者苏世民先生的直播和他的书《苏世民：我的经验与教训》，他的很多言论和行为被众多企业界、资产界、地产界人士奉为圭臬，顶级膜拜，很多中国做资产领域的企业都把他们当作目标进行学习、模仿、复制，更有甚者企业起名字都叫黑什么，想想挺搞笑的！
在重视地产开发向重视资产运营逻辑转换的大时代里，中国很多企业想学习新加坡凯德、黑石、普洛斯、橡树资本等等，但好像都未能如愿，除了人的因素以外，皆因这一切都是时代造就的，是时代选择了万科，不是万科选择了时代。
从小在美国费城郊区成长的苏世民（英文名：史蒂夫·施瓦茨曼Steve Schwarzman），一位的中产阶级家庭长大的犹太人，他的父亲开了一家窗帘麻布店生意兴隆，但他父亲思想保守，在继承了祖父的生意后，丝毫没有扩张店铺、跨越自己舒适区的野心。他母亲则是敢想敢做，具有竞争意识和好胜心。
10岁的时候开始在自家商店工作，一直觉得被困在商店里，他想去看看外面的世界。他在初中就当选为学生会主席、高中也是担任学生会主席，在耶鲁大学还主持了毕业典礼，还被美国顶级精英社群俱乐部骷髅会邀请入会，前总统乔治·W.布什也是该俱乐部成员。
在耶鲁大学毕业后，于1969年苏世民加入了帝杰证券，在那里，他没有得到成就感，几乎没有发挥什么作用，没有人花心思培训他，一直在东奔西跑，又碌碌无为，他没有找到什么成事的途径，后来的越南战争打断了他的努力，他报名参加陆军预备队，但没有到越战参战，战争落幕后，他选择到哈佛商学院进修。
1972年离开哈佛之后，当时世界上最负盛名的投资银行——摩根士丹利给了他邀约，但他选择了对他更具吸引力的雷曼兄弟，这个公司招录的并不全是MBA，而是聚集了很多有意思的人，包括前中央情报局的特工、退伍军人、前石油行业从业人员等各色各样的人。
他在进雷曼兄弟的第6年，做成了当年全球第二大并购交易，在1978那个年代，4.88亿美元可不是一个小数目，由于这笔交易，他由经理晋升为合伙人，拥有自己的办公室。
1983年，苏世民的联合创始人，前美国商务部部长，已经担任担任雷曼兄弟的首席执行官和董事长常达10年之久的彼得·彼得森Peter G. Peterson，那年57岁，由于个人原因，在雷曼兄弟当时总裁的负责人刘易斯·格卢克斯曼要求下，离开了雷曼，交出了首席执行官的位置，随后新任CEO所做的商业票据交易。到了1985年，由于广场协议的签定，金融市场的震荡逆转，票据价值暴跌，导致雷曼兄弟破产，公司在苏世民的协助下，出售给了美国运通。
在这之后的一年，苏世民也追随他的人生导师彼得·彼得森，离开了雷曼兄弟。之后苏世民和彼得再次合作，成立了当今全球最大的另类资产投资及管理机构——黑石集团
❖ 2019年9月黑石集团完成史上最大PE Fund募集，达到260亿美金，这个基金正是黑石集团旗下Blackstone Capital Partners VIII 黑石第八期PE基金。
❖ 2019年黑石集团管理资产规模（AUM）达5711亿美元，与上年相比增长23%。涉及私募股权、房地产、对冲基金和信贷。其中房地产基金的资产规模约1632亿美元，为黑石集团管理规模最大的业务。
❖ 2019年黑石集团总收入73亿美元，较上年增长7%；净收入38亿美元，较上年增长18%；归属于母公司普通股股东净利润为20.50亿美元，同比增长32.94%。
❖ 2020年2月26日，美国基金巨头黑石宣布以46.6亿英镑（约423亿人民币）的价格，正式收购英国最大学生公寓集团——IQ学生公寓（IQ Student Accommodation, 简称IQ）。这是英国有史以来成交金额最大的私人房地产交易。
❖ 2020年3月10日据传黑石集团报价每股6港元，准备私有化SOHO中国。
1985年秋，在彼得东汉普顿的家中，二位创始人经过多人的讨论，创立了黑石时，二个人各出资20万美金，确定了三大板块：并购、收购和新业务线。
那时候的市场存在两大主要利好因素。第一利好因素是美国经济。第二大利好因素是华尔街的解体。由于里根的经济举措，贷款利率很低，大量资金在寻找投资机会，而金融业正在调整结构以及提供新型业务，以满足市场的需求。另外由于美国证券交易委员会改变一些游戏规则，造成勇于创新的公司变得越来越 大，而那些因循守旧的公司最终以倒闭收场。也就是市场的据烈变动，给了苏世民和彼得的创业机会。
但是创业维艰！
公司成立9个月以来，几乎没有什么业务，苏世民独自一人在一家日本餐馆吃饭，他觉得自己各个方面都失败了。苏世民体会到一个实实在在的道理：“无论我们之前取得了什么成就，现在，我们都是一家初创企业。我已经深深体会到创业维艰。”
1986年，二位创始人准备开始打算说服投资者，投钱让他们对并购企业进行完善，然后卖出，而黑石每年收取管理费。这是他们的第二步商业计划。
苏世民认为首只基金应该募集10亿美元，成为有史以来最大的首次募股基金。而彼得觉得他在做白日梦，因为他们二位都没有做过基金募集的事，更别提管理的事了，但是他喜欢面对挑战，喜欢突破窠臼，敢想像，有态度，有方法，有决心。于是在做足充分准备及吃了无数次闭门羹之后，最后一个目标客户——善于做杠杆收购的头号金融家保诚人寿，为他们打开大门，承诺投资1亿美金。
另外在此后的不久，苏世民开始考虑另一个新的机会：房地产。
由于在20世纪80年代末和90年代初期，美国房地产市场崩溃。在黑石一位合伙人的建议下，见了一名来自华盛顿特区的房地产企业家，他正在寻求资金。那时候的买家纷纷逃离房地产市场，但是，这位企业家对市场有不同的看法，他觉得这个时候正是投资的好时机。
由于不良贷款压倒了储蓄信贷协会，1989年，美国联邦政府为了解决危机联邦政府成立了RTC（重组信托公司），类似于国内的四大资产管理公司，来清算他们的资产、抵押贷款以及使用贷款资金而建成的建筑物。随着1990年美国经济陷入衰退，新建办公楼和住房的价值暴跌。RTC面临巨大压力，因此需要不计代价地把资债表里的资产处理掉，这就导致大量房屋进入房地产市场。
对于黑石来说，苏世民认为“如果能够成功获得这笔资产，你就可以对其进行改善；可以进行再融资，以此提高回报；可以规划销售的时间节点，充分利用市场的上扬。如果为了追求尽可能低的收购价格而浪费了所有的精力和商誉，最终资产却被出价更高的竞标者得到，那么未来所有的价值也都不过是一句空话。有时候，最好的做法是支付必要的费用，重点关注在成为资产的所有者以后，可以开展哪些工作。拿下所有权、成功经营的回报通常远高于赢得一次价格战的收益。”
因此后来他们找了曾建立美国最大的房地产公司的一名高管进行合作，在房地产市场触底，正在上涨的好时机，对房地产投资感兴趣的南达科他州的公共养老基金，做为第一位投资人出资1.5亿美元投给了黑石，促成了黑石第二条业务线的建立——房地产，这一产业最终成为黑石集团目前最大的业务。在2019年这部分业务规模占到总体管理资产规模的28.6%。
“任何投资的成功与否在很大程度上取决于所处经济周期的节点。周期会对企业的成长轨迹、估值及潜在回报率造成重大影响。黑石会定期围绕“周期”展开讨论，这是公司投资流程的一部分。”
我们都知道市场具有周期性，但大部分的投资人往往不会理性的分析，不会在市场底部附近投资，而是在市场顶部投资，因为人们喜欢看着资产价值上升，这样心里有安全和满足感。
对于周期的认知，苏世民说到“周期最终是由各种各样的供需因素决定的。理解这些供需因素，对其进行量化分析，就可以很好地确定你与市场离顶部或底部的距离。”
而且表示“要确定触底的具体时间并非易事，投资者最好不要轻易尝试。原因在于，经济真正从衰退中走出来通常需要一到两年的时间。即使市场开始出现转机，资产价值仍需要一段时间才能恢复。”
“避免这种情况的方法就是，当价值从低点回升至少10%时再开始进行投资。”随着经济获得动力，资产价值往往会随之上扬。最好放弃市场刚开始复苏时10%~15%的涨幅，以确保在恰当的时间买入资产。
黑石的成功其中一个原因在于拥有严格的投资决策程序以及冷静稳健的风险评估，以确保决策的正确性。
他们打造了一个极为可靠的风险评估框架，为公司内部的专业人士提供培训，他们打造了一个全面的培训计划，确保新员工在开始工作之前就掌握工作内容和技巧，熟练掌握金融和交易的基础知识。教他们如何把每个投资机会提炼为两个或三个主要变量，这些变量将决定投资能否成功、能否创造价值。
由于投资人愿意把钱交付给投资机构打理，是因为该机构能为投资人提供卓越的业绩表现，以及良好的声誉，如果投资表现不佳或诚信受损，公司就会失败。而卓越的意思，在苏世民的眼中，意味着一切都要做到100%，也就是“零失误”。因此越来越多的投资人相信他，也造就了今日的声誉卓越的黑石集团。
苏世民创办黑石迄今已35年了，在他的职业生涯中，曾亲历过7次大规模的市场下滑或衰退：1973年、1975年、1982年、1987年、1990—1992年、2001 年，以及2008—2010年。相信2020年的新冠疫情危机带给全球的另一次考验。
中国在过去的30年房地产市场，资产价格大趋势基本上是一路向上，国内的资产持有人基本上没有人像苏世民一样经历过那么多次的大规模的市场下滑或衰退，多数人不太认为资产价格会下行。
由于国内货币发行量巨大，经过多年的积累，逐渐形成巨大的资产泡沫，2018年开始政府对于房地产市场及金融杠杆的调控至今仍未真正放松，为的就是让国内的房地产市场能健康平稳的发展，但今年的新冠疫情带给市场的巨大影响，有些城市的房价已经出现比较明显的下跌，相信今年在许多公司经营现金流困难的情况下，资产价格会进一步走跌，在未来的一段时间里，由于买气急冻，预料国内资产持有人将会感受到比较明显的资产价格下滑走势，大宗资产市场会持续一段时间的买方市场。
国内迄今还没有诞生一家像黑石集团一样世界级的公司，也还未出现一位像苏世民一样被称为华尔街之王的伟大企业家，但我坚信时代在开始给我们机会，相信在资产时代开始的未来数十年内，将可能出现几家类似黑石的全球型资管公司和苏世民一样伟大的行业创立者，因为这个时代都开始做自己的选择！但一定不是苏世民！
也正如苏世民说的“真正的企业不是自然而然出现的。”，纵使你了解了苏世民的“25条工作和生活原则”、“成功人生的十大信条”、“成功投资的十五条法则”，但苏世民走过的路毕竟不是你自己走过的。