这些年国内房价越来越贵，很多人都想着到海外投资买房，就像多年前香港人、台湾人到国内买房一样，这个是很自然的。
发达国家的大城市的房产，投资回报率都不高，年化收益在2%左右，都不及余额宝的收益。
东南亚的国家离我们近，华人也很多，很多人感兴趣，是海外买房投资的重点。
印度尼西亚，马来西亚，菲律宾和泰国的大城市有雅加达、马尼拉、吉隆坡和槟城。这些城市的房价并不高，均价在1-2万，城中心的房价在3-4万。那么，这些房子到底有没有投资价值呢？
东盟十国总人口6.5亿，总面积448万平方公里，幅员上相当于半个中国，略微小一点点。GDP总量，相当于广东加上江苏两个大省的体量。
我们把十个国家分为三组，分别是高收入国家，低收入国家和中等收入国家。
一、新加坡房价贵，税费重，不值得投资
新加坡的收入很高，人均GD P将近6万美元。再加上新加坡的总体面积很小，只有720平方公里，相当于北京五环内的面积。
房屋的均价在16000美元左右，换成人民币在11万左右，比北京上海还都要贵不少。
此外，新加坡对于外国人买房还有很多的限制，比如说，外国人只能购买公寓，以及高于5层的有地住宅。这个不难理解，新加坡国土面积狭小，寸土寸金，对于土地的保护一定是很上心的。
而且，新加坡的房产税很重，而且是累进的，最高可以达到20%，房屋交易的印花税也在1-3%之间。新加坡对于外国人买房，还要加收20%的印花税。这样看，再加上房子很贵，投资价值已经不大了。
此外，新加坡为了抑制房产价格，还会出台一些临时性的政策。比如说2018年7月6日，为了给房地产市场降温，新加坡提高了住宅印花税5到15个百分点，并收紧贷款限额。综合看起来，新加坡住宅的投资价值很小。
二、文莱、老挝小：相当于小县市
文莱收入很高，主要靠生产石油和天然气，但是全国只有40多万人，就像中国的一个小县城，投资价值也不大。
老挝是个小国，总人口只有670多万人，是中国一个地级市的规模，收入依然很低，只有2000多美元。老挝的即便经济起飞，城市规模也不会太大，房产投资的价值也不算大。
三、亚洲四小虎：经济潜力小，不值得投资
印度尼西亚、马来西亚、和泰国、菲律宾，这四个国家有个别称，叫“亚洲四小虎”。这些国家大城市的房价并不高，均价在1-2万，城中心的房价在3-4万。那么，这些房子到底有没有投资价值呢？
四小虎的经济起飞都比中国早，在1980年代就开始起飞了。但是没过多久，1996年经济就陷入困境，在1997-1998年遭遇了东南亚金融危机，经济衰退，直到2005年左右才恢复到1996年的收入水平，可以说也是经历了“失去的十年”。这些国家经济起飞进入中等国家行列快30年了，但是经济不能持续增长，还没变成高收入国家。
作为对比，新加坡，香港，台湾，韩国这“亚洲四小龙”。虽然也经历了危机，但是四小龙很快就恢复了增长，都已经进入高收入国家的行列。比如说新加坡，现在的人均收入接近6万美元，和美国差不多。
这个对比就说明，这四小虎的经济增长潜力是有疑问的，而经济增长潜力是资产价格上涨的根基，没有经济增长，哪里来的房价上涨？
这几个国家对于外国人买房有很多限制的。比如说，在印度尼西亚，外国人不能买永久产权的物业，只能购买租赁产权的物业，租赁期只有30年，到期之后可以延长20年。
所以综合看起来，这几个国家的房产投资价值不大的。
四、越南：房价上涨潜力大
房子的价值就是城市的价值，城市越大，收入越高，房子的价值就越大。
和其他国家比，越南最重要的不同，是经济起飞很晚，并没有经历过中等收入陷阱。2000年的时候，越南的人均GDP只有430美金，非常低。到了2017年，稳步增长到了2300美金，17年翻了两番还不止。而且，目前还只有2300美金，相当于中国的1/4，这样看来，经济增长的上升空间还是很大的。另外，越南政局稳定，社会也比较安定，有利于经济的繁荣。
目前越南的房价水平，以胡志明市为例，均价在1万5千左右，豪宅也有好几万的，单价最高也有达到6-7万的，总价上千万的别墅也不少。和国内的一线城市比，便宜不止一半。
倘若越南经济能够保持稳健增长，比如每年7%，10年就会翻一番，20年就会翻两番，达到中国目前的经济发展水平。如果这样的话，越南房价大概率也会翻两番，甚至更多，达到甚至超过中国今天一线城市的水平。当然，这里面不是没有风险的，越南经济的腾飞，也不是板上钉钉的事情。
参考文献：徐远《房产财富30讲》