日本房产｜香港富豪爆买日本房产后，打的居然是这个算盘

自日元汇率不断探底，不少「嗅觉」灵敏的投资者陆续购入日元资产，开始为自己的海外资产配置铺路，其中下手最快的还得是香港人。

香港《南华早报》早在4月就有报道称，香港人在日本房产上的咨询量激增40%。而这些突然来访的咨询者的目的只有一个：投资。

01.中国香港线上买房团迅速出动

这些意向投资者中，平均预算在150万港币~200万港币左右（约合2600万~3500万日元、130万~170万人民币），甚至在当时，东京的小部分专家还戏称香港人爆买日本房产是当地不动产行业的「小泡沫」。

不过现在看来，爆买远没到「泡沫」的程度，但连锁反应确实吸引越来越多投资者进军房日本产市场。

据日本当地中介的描述，尽管疫情使得今年上半年许多投资者无法亲自来日本考察，没想到开辟了线上看房服务后，成约率明显上升。甚至在这之中，有一半以上的人还没来到日本，就已经通过线上签约购买的方式，拥有了1套甚至更多的东京公寓，并且已经在出租中了。

在他们看来，越早购买可出租的日本房屋，就能越早享受租金收入，未来的中长期投资回报是非常可观的。

日本对外国人而言，早已不单单是旅游国家，更多的是「投资热土」，为什么这么说？我们不妨看一下自日本泡沫危机末期至今的东京新建公寓平均单价：

即便是疫情这种不可抗力，也没有影响日本的房价上涨，东京、包括周边城市的新建公寓价格在2020年时就已和泡沫时代的价格持平，而在2021年及2022年创下历史新高。

就算再多的所谓「专业人士」在唱衰日本房产，对于香港买房团而言，涨得再高，买到就是赚到。因为日本房产对香港人来说，即便像东京、大阪这种大城市公寓已经很贵，但相比于伦敦、纽约、香港来说，价格还是便宜了近三分之一甚至一半，日本房产的可负担性（affordability）比香港房产好太多了。

JLL的一份内部数据显示：「2022年上半年，在咨询日本房产的客户中，香港人占比相较2021年同期猛增70%，实际公寓销售额增长了30%。」

02.香港买家：钱烂在银行，不如在日本投资

香港的中产阶级青睐日本的普通公寓，而富裕层则更加喜欢昂贵的一户建或者高档公寓，价格高得离谱，比如价值17亿日元（约合人民币8300万）的联排别墅、还有位于皇居、芝浦的高档公寓，这些起价至少也有6400万日元（约合人民币312万）。

有些买家会觉得东京的房价在自己的承受能力之外，因此将目光转向了大阪、京都、福冈，几年前被买爆的北海道度假屋、度假村，如今依旧好房难求。

无论是公寓、一户建、酒店还是民宿，香港买家入手后的目的非常明确：出租、经营，很少是用来自己长住的。

他们觉得像纽约、温哥华这类城市是居住型城市，如果有机会在那里买房，一定是用来定居，而东京、大阪等日本城市相比之下就更加适合投资。

有位香港买家曾分享过自己在日元汇率暴跌前后购买房产的经历：2017年第一次在福冈购买了2套单身公寓并出租，在日元暴跌后，虽然挺心疼这2套公寓的投资成本，但是算了一下现在再购入一套，成本可以节约近20%。于是他在今年5月又购入一套位于东京的单身公寓，购入后不久就招到了长期的租客。

「如果把钱放在银行，吃定期或活期的利息其实没太大意义，但如果在日本购买这种小户型再出租给当地的白领，租售比在4%~6%左右基本上是没什么压力的。」

这比在香港拥有的房产每年不到 3% 的回报率要高得多，仲量联行曾统计过全球热门地区的房产投资回报，即便是在像新加坡、伦敦这种黄金地段，收益率也普遍低于3%。

03.投资潮蔓延至一二线城市

位于六本木的房产公司负责人在研究了疫情前后5年内的销售数据后发现，当没有出现能足以影响全球经济的事件时，投资日本房产的人群主要以富裕层为主，标的以东京都心6区价值5,000万日元~7,000万日元（约合人民币247万元~345万元）的单身公寓，或者重点商圈价值5亿~10亿日元（约合人民币2470万元~4940万元）并靠近交通枢纽的写字楼、大型商场、店铺等营业场所为主。

而在出现了新冠疫情这一全球性质的不可抗力后，咨询日本房产的人数明显上升，在此基础上又恰逢日元汇率下跌，不仅是香港富豪，来咨询日本房产的白领、上班族也变得多了起来。

现在来自北上广深的投资者络绎不绝，日本的房地产市场已经是一个中国人配置海外资产的绝佳地，在购买日本房产的买家中，最看重的就是这4点：

1.永久产权

购买后日本的房和土地都是永久所有权，一些位于郊外的一户建，不满意的买家甚至能直接推倒重建，房屋和土地都能世代传承。

2.价格优势

北上广深以及港澳地区人气地段的房价早就高得离谱，而且房子本身还要承担公摊面积、阳台面积「明赠实买」，实际得房率大打折扣，但是日本完全不用担心这种猫腻，得房率100%。

3.投资门槛低

在国内一线城市买房还要看积分、缴社保达到一定年限、摇号等等限制太多，在日本就完全不用担心，哪怕是没有身份的外国人也依然买房畅通无阻。

4.租赁市场稳定

即便现在日本年轻人也逐渐开始重视起买房，但绝大多数白领还是以租房为主，当地的租赁市场相当稳定，在购入后的未来5~10年内，中长期的回报稳定且相当可观。

既然现在日元汇率已经跌破寻常，那么现在入手一套优质公寓，就是在变相在节约投资成本，提升投资回报率。讲到这里，有些尚在观望日本房产的投资者可能还盘算着「你看这汇率，都已经跌成这样了，索性咬咬牙跌到『3』开头的时代，直杀最低价！」

你可以等，但大概率是等不到那一天

现在上车，买到就是赚到

参考资料：

[1].香港の富裕層が日本の不動産に殺到、賃貸収入目当て－円安で拍車

[2].円安が"演出"する（？）香港人投資家達が何故日本に不動産投資を挙って行うのか？

[3].香港の富裕層調査2021をCitibankが発表

[4].香港・台湾の投資家は「日本の不動産」をどう見ているのか？

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