昨日，淘哥的小密圈内，有朋友提问，华强城是否有非常大的升值空间和潜力？
去年在深圳楼市最冷清的时刻，华强城1期开盘，卖得非常好，一开盘就卖了1033套，给了市场极大的信心。如今，华强城最新的一批产品即将推出，在目前错综复杂的大环境下，值不值得买？
淘哥觉得这个问题提的非常好，淘哥认为，虽然市场对华强城的关注度非常高，但是，很多人可能依然没有充分认识到，这个盘的真正价值。
今天，淘哥就来详细分析华强城。
01
华强城最大价值并不在大空港
去年11月，华强城1期，开盘卖1033套5月的深圳楼市依旧火热，接下来又有不少新项目，包括西部网红大盘--华强城，最新消息是：近期就要上新三期产品了，新样板间已对外开放，相比上一期1200多套，这次只有464套，主要是建面约86-127㎡的产品。
对这个项目的前景怎么看？取决你看得有多远。
其实很多文章都写到了关于项目的信息点：地铁口物业、有学校、有大空港利好等等，尤其是大空港概念被很多人爆炒，但是淘哥认为，这个楼盘和别的盘最大的区别在于：shoppmall商业。
华强城是一个地铁11号线的大型综合体物业，本身有大体量商业，附近还有鸿荣源地块、沙井海岸城、会展新城等多个大型商业配套。
这里将组成深圳西部最大的商圈。——就如同南山海岸城、华润深圳湾万象城、万象天地和宝能太古城所组成的南山商圈。
于此同时，通过地铁11号线，华强城还能快速通达深圳一系列核心商圈：
通达前海核心，这里未来也规划有深圳最高端最繁华的shoppmall；通达后海，这里有海岸城、保利、深圳湾万象城；通达深圳湾超总，这里有欢乐海岸、万科瑧湾汇和未来规划的商业；通达车公庙、福田CBD。
这条线串联的是深圳最繁华的城市中心、总部基地、商务办公中心和商业中心,这是一种与城市繁华无缝对接的生活方式。
淘哥来详细介绍一下：
1、淘哥注意到，华强城整个80万平的体量中，商业足足有12.5万平。
2、项目一路之隔还有鸿荣源大体量项目，预估有将近30万平的商业配套；
3、1.5公里处，还有80万平的沙井海岸城，商业体量也有16.4万平；
4、4公里左右，就是深圳国际会展中心，同样配备了数十万平的国际体验式商业中心。
从地理位置看，华强城+鸿荣源+沙井海岸城+深圳国际会展中心，距离都不远，几个商业连起来近百万平体量，将形成西部的大商圈，可媲美南山的万象天地+万象城+太古城+海岸城四大商业中心。
商圈起来后，对区域的物业价值提升其实是非常大的，这种案例太多了：
当年万象天地没开业前，华润城2期7、8万的尾盘没人买，等到万象天地开业后，尾盘全部清光，3期新盘也成了当时最火的项目。
海岸城开业前，后海的房子几乎无人问津，现在海岸城周边的房子，随便都是10万+。
太古城开盘价约2.5万，现在卖到15-18万的价格。
……
淘哥认为这种情况同样会在华强城+鸿荣源+沙井海岸城+深圳国际会展中心上演，如果你看这个区域5年、10年后，你会很兴奋。
02
华强城总体量80万平
看好12.5万平商业
淘哥对华强城的第一印象，就是一个大的综合体，体量有80万平，这是区别目前西部很多楼盘的一个显著特征。
华强城示意图
为什么现在都推荐首选大型综合体？大体量综合体的好处已经讲过很多次了，如果参考热销的华润城、壹城中心等百万级大盘，你就会明白了。
大体量综合体，不仅开发期数多，涨得多，能抵御市场的短期波动，还意味着会有大社区、大园林、大配套，有极其浓厚的社区氛围。
这点上，华强城就是目前11号线上唯一的超大规模综合体，体量达到了80万平，分3期建设，有34.8万㎡住宅、4.5万㎡公寓、5.3万㎡写字楼，以及大规模shopping mall、学校等配套。
其实淘哥最关注的是12.5万平的商业体量，这么大的商业配套，意味着生活、休闲、娱乐将极为方便，填补了片区内没有大型集中式商业的空白。
华强城示意图
据介绍，大型shoppingmall整体将打造成汇萃大型品牌超市、主力影院、国际品牌零售、主题食肆、科技互动体验等于一体的区域商业中心。
商业部分邀请到的是国际顶尖建筑设计公司LLA，早先壹方城的商业规划设计也是这家公司设计的。
华强城示意图淘哥比较看好这个商业，将打造为片区生活中心。1、首先，华强本身在商业上就有多年的实操经验，有丰富的商业运营经验和海量的中高端商户资源，请到的也是国际设计团队，于情于理，华强城项目的商业品质也不会差。
2、其次，目前深圳各大片区都有新的购物中心，例如壹方城、万象天地、深深圳湾万象城、龙华壹方天地等等。
唯独现在火热的西部中心--沙井、福永片区，一直以来都缺乏大型商业。不过沙井福永人口稠密、经济发达，片区蕴含着很大的消费潜力，一旦高端商业出现，将弥补沙井商业综合体的空白，成为消费升级的爆发口。
- 举几个例子：2017年10月28日，宝安的壹方城开业，刷新了消费者的认知，里里外外全是人，客流量超40万人次，当时开玩笑说全宝安的人都来了，重塑了宝安乃至深圳的商业新格局。
- 2018年9月21日，壹方天地A区开业，首日客流量突破8万，销售额达800万，开启了龙华壹成片区的商业新篇章。
- 2018年12月18日，深圳湾万象城开业，引入80余家首次进入深圳市场的品牌商家，引爆了深圳湾商圈。
3、另外，华强城属于地铁口物业，距离11号线塘尾站只有几百米距离，可以与前海、南山、福田各中心片区迅速链接转换，而且商业地块也是整个项目中距离地铁口最近的，更能吸引大量的消费人群。
03
连同周边三个超大商业组群
将形成西部的大商圈
如果你的视野再大点，会发现除了华强城的12.5万平商业，周边还有三个大体量商业体：鸿荣源+沙井海岸城+深圳国际会展中心的商业。
1、华强城一路之隔是鸿荣源旧改用地，距离非常近，而且是很大体量的两块用地，以后也可能是大型综合体。
从流露出的消息看，鸿荣源旧改有将近30万㎡的商业配套。未来建起来后，就类似于宝安壹方中心带的30万平自带的“壹方城”，2018年壹方城的销售额便达到40.6亿元，登顶了全深圳的亚军。
而且壹方城开业后，极大地促进了区域物业价值的提升，使壹方中心成为宝中当之无愧的楼王楼盘，目前高的价格也卖到14、15万，开始看齐后海。
2、华强城的下一站-马安山站，就有在建设中的80万平沙井海岸城，也属于地铁口物业，将成为深圳第四座海岸城娱乐中心。淘哥在这里提醒下，从体量上看，将是南山海岸城的两倍多，沙井海岸城很有可能会超过南山海岸城。
因此，沙井海岸城的出现不仅仅改善片区城建，还为片区带来全新的商业配套等利好，根据目前的规划，带有16.4万平的商业。
最近又放出了新消息，说沙井海岸城很有可能会扩容，那么商业体量就不止于现在的16.4万平了。
3、华强城往西4公里处，就是会展新城，就是大家熟知的大空港，这是一个以会展为中心的城市中心的概念，定位为打造成为卓越全球城市的重要战略支点，规划面积29.42平方公里。由“三城一港”组成：“国际会展城”、“海洋新城”、“会展田园城”、“综合港区”，踞享珠三角的地理中心和广东三大自贸区的枢纽中心。
会展新城效果图
会展新城不仅规模大、人流量大，同时还配了大体量的商业，据淘哥知道的，光一个深圳国际会展中心，就配备32万方的国际体验式商业中心，规模超万象城，集休闲、家庭、娱乐、美食为一体。
综上而言，从商业的角度看，未来随着以华强城+鸿荣源+沙井海岸城+深圳国际会展中心为代表的商业旗舰陆续入市，这一片的商业都会连起来，形成新的湾区城市级商圈，是可以对标目前南山万象天地+万象城+太古城+海岸城大商圈的。
04
商圈起来后
价值究竟有多大？
商圈起来后，周边物业又会是一个什么样的景象呢？
其实一座好的购物中心的诞生，对区域的物业价值提升是非常大的，足以让房价飙升，一些大型高端的mall附近的房价基本都会比其他地方的房价更高。
就来说下南山的万象天地+万象城+太古城+海岸城四大商业中心的一些案例：
1、2014年，华润城一期开盘，均价仅仅4万，无数购房者吐槽价格贵、密度高，买得时候无人看好。华润城二期的7、8万的尾盘也没人买。
等到万象天地开业后，一下子成为了深圳最火热的购物中心，之前的二期尾盘全部清光，华润城三期开盘，成为了深圳最著名的网红盘，现在华润城一、二期的房价都在11万左右。
而且万象天地商圈的商铺全部自持，只租不售，目前没有空铺出租，租金基本上在900-2000元/㎡/月。
2、海岸城开业前，后海的房子几乎无人问津，淘哥2009年曾在海岸城附近买了一套房，价格只要1.8万，现在海岸城周边的房子，普遍到了12万左右。
海岸城的租金、售价也是相当惊人的，2012年租金为500-1500元/平/月，售价为7-12万/平。
到了2018年，租金为1300-2800元/平/月，售价为37-40万/平，最高去到60万/平，租金、售价收益率非常高。
3、太古城也是相同的情况，当时2009年开盘价约2.5万，现在卖到15-18万的价格，上涨约6倍；
华润城瑞府，现在也都要14、15万。
从这些案例可以充分的说明，万象天地、万象城海岸城这种大的shoppingmall对物业价值是一个巨大的提升，一个成功的商业中心，是可以使得一个片区房价豪宅化的。
这种情况也很有可能在华强城这一片区上演，值得购房者重点关注。
当然，华强城的地铁价值也不能忽略，地铁11号线将串联起华强城——宝中前海核心——后海+科技园——红树湾超总——车公庙——福田CBD，这条线是深圳未来写字楼最密集，产业最发达，工作机会最多，价值最高的区域。
华强城刚巧在这条黄金轴线上，可以很便捷的满足这些区域的居住需求。
不过相比去年一次推出1200多套，本次华强城三期只推出了400多套，为建面约86-127平3至4房，准现楼销售，预计明年上半年交楼。
去年1200多套房开盘当天几近售罄，这次下手慢的话，可能还会错过！
文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
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