“最近深圳楼市是不是越来越好了？是不是不用等可以马上出手了？”
最近几天，有好些个持币观望的粉丝客户，带着些许焦虑问这两个问题。
从最新楼市表现看，市场在一路转暖，但真正可以让客户放下矜持的在于前海新盘亮相。
前海一直是深圳楼市“人气收割机”，也一直是深圳“打新人“念念不忘的高地。4月29日，作为2022年前海开放第一盘的前海宸湾，展示中心暨展示空间首次开放，短短数小时便接待客户逾几百人次参观。现场人潮涌动，挤爆展示区现场，实力诠释了什么叫“首开先火”！
▲项目开放当天
在壹地产看来，深圳楼市“住宅标杆，首看前海，前海住宅新盘少，买房最稳！“
今天才开放的前海住宅新盘——前海宸湾，仅260套109㎡-143㎡3-4房，其中主力是109㎡3房也才156套，应该是这几年来入主前海最低门槛。在这样一个时点，到底哪些人准备出手前海宸湾这种上千万的物业？
壹地产在开放现场，独家采访在展示中心一线接触的客户，大部分客户传达一种声音——“在前海买房，买的不仅是房，更买的是“大钱海”，不论什么时点和市场，前海住宅就是香”。和客户一聊到前海，客户兴致就上来了，前海前世今生和未来，如数家珍，娓娓道来，入主前海理由太多。
前海作为深圳楼市最大“吸粉机”，在前海宸湾的火爆现场再一次得到验证。选择前海客户确实非常多，在这里主要分析在现场接触的几类客户案例：全深圳紧盯前海住宅忠实粉丝、前海工作缘客户、蛇口和赤湾本地客户、全深圳房地产行业专家、香港买家，纯粹关注学位的家长，中产、自住兼投资、改善型需求。
案例一：全深圳紧盯前海住宅忠实粉丝
只有在前海，这里客户才能做到横贯整个大深圳，对一个深圳置业者来说，与其说这是一个“深圳梦”，还不如说有一个“前海梦”来的实诚和贴切，不问东西，终归汇流于前海。
一个来自罗湖的客户，在罗湖住了十来年，说一直在关注前海住宅新盘动态，今天一开放赶紧过来“抢鲜”。身边朋友一直在耳边叨叨，有条件一定要在前海买套住宅，才能跟上未来深圳未来几十年的发展前沿势头。
还有一个住在宝安新安的客户，这几年因为一直傍着前海这个“榜一大哥”，名下的物业价值一路增长，这次一定要买个正前海核心物业，在正前海有套“榜一住宅“心里也踏实不少。
案例二：前海工作缘客户
在前海工作有几年的客户说，他一直想在赤湾这位置买套住宅自己住，自己有好些同事都住在赤湾，主要是上班通勤交通便利，住过来才能体会有多好，俨然就是隐藏在前海大都市中的一处“桃花源”。
说起“桃花源”，话头全线打开，地铁和小南山隧道打开了整个前海核心商务区关系，坐地铁5号线——2站妈湾4站前湾6站桂湾，开车走小南山隧道，上兴海大道几分钟就直到前海石公园，全程没有红灯！入则悠闲见南山，出则尽享前海便利。
案例三：蛇口和赤湾本地客户
就住在项目附近的港湾生活小区的张女士，一直在等这里的住宅，早年错过了山语海的前景，去年在半山臻境又没有选到自己想要的楼层，仅仅稍微考虑一下就没房了，一再错过，就一直盯着这个项目过程进度，当时看到这个项目现场工地台地设计，基地整体高于四周市政道路，还专门请教了懂行的朋友告诉她这是台地“卧山水”格局，视野开阔风水好。
这次看了样板房特别喜欢109平米这个3房户型，3房好居家，总价刚好能承担，很担心到时候开盘买不到这个户型。
张女士谈起这个区域生活氛围和发展，特别感概，这里是一天一个样，每天都有惊喜，坐2号线2站到海上世界，1站到马上要开放的太子湾K11，真是“悠然见南山 蛇口赤湾本一家”，这里生活是如此悠闲从容。
案例四：全深圳房地产行业专家，建筑行业的设计师、工程师
“前海房子好卖，但我们内行买房还是要挑品质，挑细节，这是在这行业看多了项目，对自己要买的房子就多了一些挑剔和苛刻”。
从事建筑行业的这类专家，他们对本项目的设计品质、规划以及实用率，都看得更加仔细，普通客户看房都是在看，他们是走哪摸哪，好品质只有用手摸起来才能感受到是真的好。
前海住宅项目，很少有做地标的想法，这个项目在用心做产品，在设计方面花足了心思，比如打造海浪状泛光立面，引入新加坡森林城市设计理念，按照中国绿色建筑二星级打造，听说正在认证申请美国LEED以及美国健康建筑WELL标准。
当看到150米云台规划设计，云集空中酒店、荧光跑道、无边际泳池等奢配设计，他们直接竖起大拇指，说这些设计都是画画图纸，做做概念投标用的，很少见深圳哪个住宅项目舍得花这个大手笔来投入实现这个畅想。聊到看中哪个户型，在他们看来，这么高的楼层，能做到建面约109平的大三房，在前海这区域都是屈指可数的。
案例五：纯粹为了学位的深圳家长
现场还有一群深圳家长在看房，他们在全深圳看了很久的学区房，都没有中意的。要么总价太高，超出能力范围，要么房子老破旧，毫无居住价值。比如八卦岭的宿舍学区房，老破小，居住体验很差，价格还高，基本去到了12-15万/平。
现场采访了这个家长刘女士，对挑学区房特别有心得，已经功成名就的好学校的房子，在南山要拿下来没有一个17、18万是拿不到的，所以看学区房，重点要看未来学校能不能快速成为“名校潜力黑马”，她认为南二外赤湾学校很可能就是未来南山马上就能看的见的”黑马“。
她分析，南二外办学口碑非常好，培育名校路径非常稳健可靠，2020年才挂牌没有几年，家长普遍反馈南二外赤湾学校教学实力提升特别快。
特别是未来南二外赤湾学校扩建项目建好，扩建面积近一倍，看见办名校决心和担当。听着刘女士分析和预测，要买“黑马名校”配置的房子，还要有前瞻眼光和长线布局的经验。
案例六：香港客户
热衷前海的香港客户特别多，虽然是香港户籍但一直长期定居在深圳。他们买房就是要买前海，看中深港合作未来潜力。他们认为，前海的住宅往往就是未来深圳的房价的风向标，能买到未来的成长价值，非常值得。本项目在前海的资源非常丰富也很好，伴随未来深港互动空间加大，也是非常优质的配置资产。
壹地产总结这几类客户的最核心一点是：限价红利下买前海稀缺住宅新盘，最为看重3个买房决策要素是：前海+限价红利+产品力。
从这些角度看，前海宸湾全都满足。前海和赤湾区域价值，大家几乎都耳熟目详，已经毋需多言，后面主要从价格和项目本身进行分析：
1、众所周知，现在前海限价最严，这个区域新房备案均价在11.5万/平左右水平，楼龄比较新的二手房在高峰期实现成交价格在18 万/平左右水平，市场普遍能普遍接受价格水平在15万/平的价格，新房价格普遍比二手便宜了近4万-6万/平米。
2、前海虽好，但还是要具体看看项目本身打造水平，前海宸湾各个优势也非常突出，是这些年前海比较难得的在用心做项目的代表和标杆。
01.
限价之下客户怎么判断
现在就能看得到空间的限价红利盘
看一个项目是不是真的限价红利盘，绝对不是寄希望在未来几年或者几十年成长空间，这个按照现有政策趋势看，不现实也不客观。
懂行一些的客户，会重点看现在这区域3个维度：一是一二手倒挂价差现在是否足够大？二是这区域二手价格标杆最高能到什么水平？三是这个区域同类户型放盘量大不大？
首先一起分析一下，周边有一定参考价值项目，比如山语海苑项目，去年深圳出台二手房参考指导价是108000元/平，按照今年最近放风二手指导价格要提高3%-5%，那山语海苑项目指导价格估计可以到113400元/平。
但这个价格与二手在高峰期实际成交15+万/平尚有比较大的距离。本身这个项目居住价值比较高，业主也相当惜售，看看该项目在链家平台放盘量仅11套，就可以看出到这个区域想多看几套二手房的机会也并不多。
虽然参考价依然在发力，但该区域二手实际成交价格几乎没有受到太大的影响。
在与中介沟通的时候，“比钻石更硬的，是前海二手房的房价”！放盘量少，一直缺货这些词也是他们经常挂在嘴边的，尤其在谈到赤湾板块的时候。
与周边二手中介沟通反馈得到信息，该区域一二手倒挂价差想象空间比较大，去年新房住宅半山臻境备案价在10.14万/平水平，对标项目对面山语海二手成交价格，有接近5万/平的倒挂空间。
项目虽好，空间尚有，毕竟有笋都是在卖方市场，多一点资金，就等同于多一分的胜算。当然，最重要的依然是那句——备好钱！
02.
一开放就火爆！
揭秘“现象级”红盘如何实力圈粉！
前海虽热，也要好好看一下项目本身质素，前海宸湾在产品力打造方面，有更惊人的表现，这也是项目刚开放就爆火的重要原因。
如果说地段的优势已经赋予前海宸湾稀缺属性，产品力不拘成本投入打造，则决定了前海宸湾将引领“前海住宅产品力走向”。
项目标杆形象，已经不仅仅局限于住宅标杆定位，更代言这个区域地标使命。
▲项目位置示意图
1、【通达NO.1】
“前后海-科技生态园”通勤圈，畅达全城，联通湾区。
3地铁+2港口+3机场。
前海宸湾位于赤湾核心所在，左边前海湾、右边太子湾，大小南山环视，可谓枢纽要塞、左右逢源，便捷高效海陆空轨立体交通，高效畅享“前后海-科技生态园”通勤圈。
三轨通勤：2/5号线双地铁上盖，近邻12号线（建设中，预计2022年年底通车），南山/福田/宝安便捷通达；
三大隧道：东滨隧道-直通深圳湾口岸；妈湾隧道（建设中，预计2023年通车）-实现客货分流；经兴海大道对接临海大道、月亮湾大道或对接前海地下隧道直连南坪快速二期；
两大港口：太子湾蛇口港/深圳湾口岸两大港群辐射，快速抵达港珠澳，或可体验国际邮轮航线；
三大机场：宝安机场/香港机场/澳门机场，近百条国际航线，时刻与国际同频。
2、【繁华NO.1】
约31公里滨海精粹，汇聚深圳海岸线地标。
以前后海约31公里国际滨海长廊为纽带，荟萃太子湾、海上世界、前海万象城三大国际商圈，聚集生活、教育、艺术、文化等国际精粹配套，世界繁华举步即享。
学校云集：片区云集南二外赤湾学校（九年一贯制）、国际学校（在建中，15年一贯制国际双语教育）、蛇口国际学校SIS、深大附中高中部等；片区规划有1所高中及1所九年一贯制学校；
公园盛境：大/小南山公园、樱花主题公园、文天祥纪念公园；
商业荟萃 ：太子湾k11、D-park购物中心、兰桂坊滨海风情商业街；
文体臻境：赤湾国际海洋文体中心（规划中）、深圳顽雪MAX滑雪基地、湄南河体育小镇、威灵顿马术中心、海上世界、文化艺术博物馆、V&A国际美术展馆、蛇口价值工厂、GNG文化园。
3、【地标NO.1】
对标新加坡范本，树立前海标杆作品。
前海宸湾的规划，展现前沿规划理念，尽显大师手笔。引入新加坡森林城市设计理念，融合“山/海/云/林”元素，打造海浪状泛光立面。
按照中国绿色建筑二星级打造，同时在申请美国LEED以及美国健康建筑WELL标准认证。特别是约150米云台，号称是前海湾豪宅带上的环幕观礼台，云集空中酒店、荧光跑道、无边际泳池等奢配，纵享云端从容与精彩。
▲项目效果示意图
▲项目效果示意图
4、【户型NO.1】
109-143㎡住宅，纯粹改善型产品。
前海宸湾主力户型约109-143㎡纯粹3-4房，总共只有260套，可谓十分罕有。特别是109㎡产品，放眼整个前海，是用109㎡户型展现了前海一般120㎡才能呈现的空间尺度。
不惜建造成本，为彰显空间阔度，层高做到了约3.15米，享受“巨幕般视野”。项目还引入国际一线品牌精装，智能家居系统，营造“奢藏于内，想象之外”的格调生活。
▲项目户型图
▲109㎡三房展示空间
▲121㎡四房展示空间
而在配套方面，前海宸湾紧邻赤湾站上盖的首个大型购物中心赤湾汇，约4.6万㎡体量，配备有阳光车库，营造繁华氛围，满足居家所需。
▲项目效果示意图
看完这些，即将入市的前海宸湾，坐享前海优质资源，不仅是双地铁上盖物业，周边聚集如此多所名校，关键是还有这么好的产品，是一个难得的全能型楼盘！这样一个刚开放就爆火的前海新盘，预计正式开售时会更加火爆，到时候免不了要拼手速！