核心观点：站在2022年的这个时间节点，无论是越南的楼市也好，股市也好，现阶段都不是好的布局机会，等潮水退去，最佳的机会才会来临。2023年--2024年可作为布局时机。而一旦这个布局时机确立，持有时间至少可以是10年。
以下是正文部分：
回顾过往大江大河的40年，每个人的一生都面临着一些机遇，如果抓住了行业风口和资产发展的红利，就可以实现阶层的跃升。如果我们现在可以回到20年前，你会选择去哪里或者干什么呢？
有人可能会说直接在北京和上海的核心地段买个房；或者说，成为腾讯公司的员工等等。
现如今，就有一个类似于这样的机会，如同坐上时空穿梭机，回到2000--2005年的中国--当下的越南。
如果有人问我疫情结束之后，最想做的一件事情是什么？我会毫不犹豫地回答：去一趟越南！
一、越南初印象
之前学习历史的时候，对越南有所耳闻，也是一个社会主义国家，共产党执政，只不过是个弹丸之地。历史上，直到清朝末年，也一直都是我们的附属地区。而真正意义上关注越南，应该是在2018年，也就是中美贸易战开始的那一年，发现身边朋友谈论越南的比较多，也发现一些加工制造业企业在向越南进行迁移。
越南大约33万平方公里，大致相当于广东与江西的面积之和；人口9300万人左右，比广东（1.12亿）少一些，人口密度很大。
河内是越南的首都，整体的发展水平一般。南方相对发达，北方相对落后。南方的经济强市胡志明市，是全国的经济中心，全国最大的港口，也是全国人口最多（超过1300万人）的城市。相当于中国的上海。基础设施较好，房价普遍在两三万人民币。
总体上来说，越南从南到北都有港口城市为依托，非常适合发展外贸型经济。
最令人津津乐道的就是越南的货币，越南盾。相信我，在越南会很舒服，每个人都是百万富翁，你看下汇率就知道了，人民币2.8W就是1亿的越南盾。
毫不夸张地说，我们是摸着石头过河，越南是摸着我们过河。但是有一点，越南的每一步都比中国更加的激进，或者说步子迈得更大一些。
之所以吸引到众多的外资，必不可少的就是其政治和经济制度的改革。
所谓穷则思变。回顾一下越南历史上重要的历史节点：
1986年，革新开放；
1995年，与美国建交；
2006年，正式加入WTO；
2006年之后，疯狂的加入各种朋友圈，快速融入国际社会。
非常难能可贵的是，在经济改革的同时，加大政治体制改革，分权制衡，并启动司法改革，打破公务员终身制，也就是打破了所谓的铁饭碗和庞大的官僚特权阶层。
近十年来，越南的经济突飞猛进，GDP增速经常保持在6%—7%，成为亚洲发展最快的经济体之一。
越南，已然崛起成为“世界工厂”。“Made in Vietnam”（越南制造），将会变得更加普遍。
三星超50%的手机出口以及1/3的电子产品出货量，都由越南生产。
耐克超50%的鞋类产品以及30%的服装产品，都在越南工厂完成。
美国市场中有1/3的鞋类制品以及1/5服装，都在越南加工制造。
二、越南的机遇
纵观全球每一次全球产业大转移，都会诞生一批重要制造业及外贸出口国。
而这一次将会是越南。
不仅是超强的人口红利，外资也是持续流入，外商直接投资(FDI)总额逐年攀升。2022年1--4月，这个金额超过108亿美元,同比增长88.3%。
现阶段西方国家对越南非常认可，进入了”蜜月期“，他们不仅仅看中的是产业转移、低廉的生产要素，更重要的是看到了越南政府的持续政治改革，平等对待国有经济和私营经济，而且国有经济占比逐年下降，这也极大的增强了外资在越南投资的信心。
2022年开年，越南实施“与疫情共存”的政策，重点城市逐步开放，越南在全球产业链中的地位再次加强。最新的消息，越南从5月15日0时起，暂停对入境人员进行核酸检测。
渣打银行将越南2022年经济增长的预测维持在6.7%。预测随着国内需求增加和旅游业重新开放，从今年第二季度末开始，越南的经济增速可能会更加强劲。
三、地产投资火热
据越南建设部报告，2022年一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价出现了相当高的涨幅。河内公寓平均售价同比上涨了9%-12%，胡志明公寓售价同比上涨近10%。
从2015年至今，河内房价创出新高，胡志明市房价年均涨幅超20%。目前已经是近10年来的最高水平。
在越南购房最多的是韩国人，也有不少中国人在近几年选择在越南投资购房。
不过，越南对待外国及中国人的购房政策有很大差异，包括产权问题、只能购买公寓、烂尾的几率比较高等，所以对于房产的投资需要慎之又慎。
四、资本市场表现优异
资产价格来看，越南股市也掀起一波牛市，胡志明指数连创历史新高。从2012年的400点左右，到高点超过1500点，涨幅接近3倍。
在东南亚诸国中，越南的股市规模已经超过新加坡，仅次于泰国。
2022年初越南股市流动性持续增加，平均每日成交额30.8万亿越盾，同比增长15.9%。一季度末越南证券账户总数超过498万，较2021年底增长15.7%。
大量越南人正变身股民，并且是跑步入场！2022年一季度越南股市新开账户几乎等于2021全年新开账户数量，可见当下股市的火爆。
其实对比跟中国的A股指数表现，发现越南股市的牛熊转换还是有点类似的。长期来看，随着经济内在价值的提升，投资回报会持续增长。短期来看，也比较刺激，说好听一点就大开大合；但是实话实话，投资的体验如同过山车，上涨和下跌的线条都很流畅。
通过分析在胡志明交易所上市的VN30指数可以发现越南产业发展趋势：
在行业分布方面，金融板块占比最高，约37%，其次是房地产以及可选消费，各占18%左右。
对照中国资本市场发展历史，越南当前处于经济快速腾飞阶段。金融、地产、可选消费三大行业竞争优势明确。
不过对于现阶段的越南股市，也有一些需要注意的地方：
1.越南GDP在20年时间里，增长7.3倍，而胡志明指数却增长13倍！股市透支了未来的一些增长；
2.目前的估值并不便宜，地产最高已经达到了60倍PE；
3.市值还是比较小的，散户化程度高，上市公司一共也才1600余家；
4.逢美联储加息大年，对新兴市场产生多重负面溢出效应，新兴市场其实还是比较脆弱的，资金会从新兴市场有所退出，并可能导致高负债的新兴经济体出现债务违约。
5.非常重要的一点就是要注重文化的差异。投资海外之前，需要进一步的去了解政治体制和经济政策、文化等。
五、总结
综上所述，无论是楼市也好，股市也好，2022年都不是好的布局机会，等潮水退去，最佳的机会才会来临，2023年--2024年可作为布局时机。而一旦这个布局时机确立，持有时间至少可以是10年。
孙子兵法有云：先胜后战，不胜不战。没有胜算就等。等待本身就是战争中或者投资中非常重要的一部分。机会没有到的时候，坚决管住自己的心和手；时机到位的时候，重拳出击！
我们现在所需要做的，就是等待！