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分析 | 古城虽好,却让人赚不到钱

苏州有一家红了十多年的美甲店,叫做红酥手,很多女孩都知道。

这家店几年前开在观前,这两年搬去了圆融星座。红酥手在观前生意红火时,苏州的美甲店还远没有现在这么多。

一家小小的美甲店的乔迁,却道尽了苏州核心活跃消费人群的迁移。

那天,闲来无事,便去做了个美甲。给我做美甲的女孩是95年的,期间我们攀谈了起来。

姑娘是徐州人,男朋友是同乡人,出于职业习惯,我问她,你买房了吗?有买房的打算吗?

姑娘说,园区的房子太贵了吧,买不起。她的店长最近在和婆婆吵着要把三元三村的房子卖了,去相城换房呢。婆婆不肯。


我思考了一会,跟姑娘交谈了这么几件事:

1、买房最重要的不是资金,而是意识

25岁,一无所有,起步就想在园区,这怎么可能?那些现在在园区买房的大多都不是首次购房。

如今市面上,无论是媒体还是中介销售人员,都在拉人买新楼盘,因为新楼盘有营销费用,有高额的成交费用,却很少有人关注没有办法买房的人应该怎么办?

听过很多人赤手空拳在苏州买房的故事,归结一个重要原因,就是起步早。


2、卖掉老破小,置换相城是明智的选择

姑娘说她的店长在红酥手已经十多年了,具体待遇不得而知,估摸着比起普通上班族也不会差。

换房原因是店长老公在三元三村有房,小孩到了要读书的年纪,想给孩子一个好一些的成长环境。

婆婆不同意的原因则是因为舍不得,习惯了,去相城谁都不认识,住不习惯。

在苏州,房地产投资逐渐有一套清晰的逻辑可循:

有房比没房保值,东面强于西面,品质盘强于老破小;

古城这个板块有着优质学区,也不乏品质住宅,但在光环背后,却也有着说不清道不明的难处和痛点。

01 古城内的高层,涨势不如园区,狮山


古城的豪宅升值实在是太慢了!


古城其实不缺乏大牌房企,外来房企在姑苏区拿地最直接的一个好处就是“名”。比如天房,绿都,泰禾,天建首进苏州,都在古城拿下别墅盘。

2015年,姑苏区一向平静的住宅市场被打破了,此前古城内拿得出手的新盘有姑苏金茂府,万科金品家园。

万科金品家园2008年建成,那时园区均价才5000元/平,在苏州算得上是最早的万科品质盘了,在仁恒,海胥谰庭之前,一直以万科物业站稳古城胥江路住宅高地。



不过,万科金品家园现均价32946元/平,基本园区刚需入门级别。

万科作为龙头房企,最早选择进入姑苏区,原因无二,当时最具消费力和对品质这个概念接受度最高的人都在古城,

除去是物业品质的先发地,古城对科技住宅的概念也走在整个城市的前沿,比起现在很多盘放个扫地机器人就自称科技住宅的伪改善,朗诗2009年就在古城做科技住宅了。如今均价站到了4.9万/平。

姑苏区的科技住宅等同于园区核心精装住宅,

2016年,姑苏金茂府220平售价700万,这在当时就是一个天文数字,跟拙政园边的别墅仅一步之遥,原因在于他的装标不低。卫浴都是世界名品劳芬这样的水准,当时单价就突破3万/平。


姑苏金茂府

过去了这么多年,与姑苏金茂府同时期狮山荷澜庭已经达到了6万/平,而姑苏金茂府还在4万/平出头价格。

公园世纪,海胥澜庭未来的路会是怎样?只有时间去分晓了。2015年之前,姑苏区的房价几乎无变动。

02 古城文化IP被稀释,建筑没有了灵魂


平江新城一位当代业主出租自己房子时,在朋友圈写道,远眺可观东方之门地铁2站即到山塘街只字未提。

吴江运东红盘逢广告必说上一句自己是“园区南”。

几乎所有新兴板块,太湖新城,高铁新城140平以上或叠墅改善盘的客户盘点里,都要傍上园区客户外溢的大腿。

事实上,一核四城所有板块的兴起,都是姑苏区的外溢啊。

古城有文化,有评弹,有刺绣,有丝绸博物馆,有十全街的玉石文化,苏州的匠人们太有造诣了,一个核木都能雕刻出巧夺天工之作。

但是,这些古城文化加起来的本地流量、话题度还不及苏州中心多。

苏州的文化其实出现了断层,连苏州人都听不懂苏州的评弹,如今,江南小剧场仍然能听到苏州评弹,可是这种曲艺只得到了继承,由于听曲的局限性,无法得到广泛的传播。

没有了文化,有断层的苏州文化造成了古城建筑的断层。


有人用3D技术修复了圆明园,蔚为壮观!这样的圆明园不比纽约,东京美上一万倍?

苏州的古城其实也一样,古城是一个整体,但是古城现在这一个现代综合体,那一个现代综合体,综合体里面都是现代人的生活方式,足浴,KTV,外国奢侈品,根本看不到我们自己的文化。

没有了自己的文化传承,建筑也就没有了生命力。

03 古城商业氛围杂乱,新晋商业前途未卜


所有人都相信仁恒住宅产品的品质,更相信仁恒豪宅品质。

仁恒在古城,不仅要造豪宅,还要造商业,内容大概就是在以保护古城为核心前提下,以旅游文化为内容的商业体。


仁恒仓街商业效果图


不仅如此,古城华贸中心也在如火如荼的建设中,这也是个来头不小的奢侈品商业体。

泰华,美罗,古城其实不缺奢侈品购买地,苏州现在能火的综合体基本都以亲子或美食网红店为主。

不少人都认为,古城商业未来可期,相比烂尾的苏纶场,平江万达商业的萎靡不振,古城内几个特色网红咖啡店倒是很有话题度的苗头。


古城网红咖啡馆


上海名媛拼单买奢侈品,苏州固然有拜金主义者,但不少苏州人尽管富足,却并不是名牌爱好者,比较低调而有内涵,在苏州依靠奢侈品商场真的能够力挽狂澜吗?


古城商业还停留在小而精,美的阶段,古城革命性的改变真的是一些高端楼盘或商业就行的吗?


04 私家园林经典之作,荣耀与弊端同在


苏州被称为园林城市,指的是城内大大小小的园林。新加坡也有园林城市之称。都是园林,却有着天差地别。

苏州的园林之美不仅美在造园技艺,更美在经得起时间的考验,岁月的沉淀,有着经久不衰的美。

但是苏州园林给现代城市带来最大的弊端是,占地面积实在太大,道路拥挤就是必然。



不仅如此,私家园林仅仅是园林内美,但是园外就再无景色了。老破小几乎成为了老年人,外来刚需租房或购房第一站。

拆迁又谈何容易?

新加坡田园城市的概念则完全不同,保护环境,公园,植树都被提上国家日程,没有人能够在自己家里享有一片私家园林,所有的园林,绿化都是共有的。

这一点在园区也能看出一些端倪,比如新光天地就是一个园林式的购物中心。


古城将自己完好保存,是人类珍贵的物质文化瑰宝,也许,两百年后,玲珑湾已经老旧不堪,拙政园别墅却容颜更甚。

如果古城能与城市融为一体,如果古城的文化能够传播的范围更广,如果人们都在古城上班,工作的内容是传播古城的文化,旅游还有周边的产业……

古城是一个金字招牌,本身就是一个产业,如果,你要问,古城的房子能买吗?

我只能回答,买的是情怀,就别追求短期内的增值了。谈钱,太俗。

25岁的你,应该选择古城的老破小先上车要紧,去哪里上班都方便,生活也便捷,30岁置换的你,会感谢25岁买下三元三村的自己。