文︱「德科地产频道」编辑部
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万科郁亮内部讲话：收敛和聚焦
日前，《郁亮主席在南方区域 9 月月度例会上的讲话》流出。我们摘录一些核心观点——
◆转折点：「尽管万科在 2012 年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折点实实在在到来了。」
「在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：收敛和聚焦。这是应对转折点和不确定情况的最好方法。只有收敛和聚焦，我们才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰。」
◆相当一段时间内还要依赖房地产开发：「未来支撑所有新业务的现金流主要来源于开发业务；未来集团有序增长的任务相当一段时间内都将依赖于核心业务。对集团来说，我们关注这么几项基本工作：新业务发展、现金流、实现股东回报的有序增长、500强地位的提高，而这些都将依赖于开发业务。」
「我们知道行业转折到来的时候，我们需要开发业务来拉长有序增长的时间，来换得我们新业务发展的空间，来实现开发业务本质的调整。」
◆新业务的调整：「关于非开发业务的梳理，集团提出了几个基本原则：第一，投入和产出的匹配问题，严重不匹配的项目必须要调整。第二，风险和收益严重不匹配的业务必须要调整。」
◆风险控制：「滴滴的小概率事件却让公司命悬一线，碧桂园的一系列事故造成非常大的麻烦。我们可以问一下自己，我们是否存在类似的情况？正是因为诚实、低调、忧患意识我们才躲过一劫。类似的还有一些小概率事件，比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故、政治上的负面事件等等，一旦发生，我们业务只有关门。」
「所以对于小概率、高风险事件，我们需要认真梳理，如何确保风险可控。从自如的案例反思，这个行业的社会接受度为什么这么低？因为当前整个社会都倾向于反资本、反大企业，普通老百姓都把贫富悬殊、社会板结等问题都归结于大企业、大资本方，最可怕的是这是整个社会的共识，政府和知识界也站在普通民众这一边，来共同面对大资本和大企业。在这种转折面前，我们必须要对大规模、小概率、高风险事件保持敏感、确保可控。我们要认真做好事情、心安踏实、不求出名，因此集团梳理的第二个原则是风险和收益严重不匹配的业务需要进行调整。」
·DK短评·
万科的致命缺点在于：身份焦虑。万科自认为是一家高大上的企业（事实上也是），但房地产是一个贬义词。
一家高大上的企业，其核心业务竟然是一个贬义词。是为「身份焦虑」。
房地产的反义词是高大上的互联网，所以马云雷军们都有不成文的规定：要跟房地产开发保持绝缘——哪怕做，也要在场面上看起来是没有碰。
当然，这个国家这个时代，是无法正视房地产的，其他国家其实也一样。所以，选择只有两个：第一个办法是有一天可以不做房地产，第二个办法是不要做一家高大上的企业。万科选的是第一个办法。
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恒大造车续集：
斥资 144.9 亿入股广汇集团
9 月 23 日，恒大披露，拟以 144.9 亿元入股广汇集团，将成第二大股东，占股 40.964%。
广汇集团主要从事能源、汽车销售、物流及房地产等业务，业务范围遍布全国及世界多个国家。
这是恒大继投资贾跃亭法拉第新能源汽车之后的又一个大动作。
DK短评：虽然恒大是一家很粗糙的房企，但他们也很想靠褒义词近一些：新能源汽车是这个国家这个时代的褒义词之一。
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开会合影：
王健林坐前排书记市长站后排
9 月 20 日，大连在棒棰岛宾馆召开了全市民营企业家座谈会。会前集体合影时，市领导们纷纷抬手，把企业家让到了座位上：王健林等企业家坐在前排，市委书记和市长均站在后排。
9 月 18 日，美国媒体 TheReal Deal 证实，加拿大三五集团（Triple Five Group）将收购万达集团的洛杉矶 One 项目以及芝加哥 Vista Tower 的股份。今年初，万达已出售了在澳洲和伦敦的项目。
DK短评：听话。
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平安人寿两位人士将进入
华夏幸福董事会
9 月 18 日，华夏幸福公告，该公司董事会同意提名孟森、王威作为第六届董事会董事候选人。
今年 7 月 10 日，平安人寿收购了华夏幸福 19.7% 股权。孟森、王威分别是平安人寿总经理助理和平安集团资产管控中心战略投资管理团队董事总经理。
DK短评：跟平安在一起。
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凯德 8.35 亿美元收购美国 16 个长租公寓
9 月 20 日，新加坡房企凯德集团以 8.35 亿美元在美国收购了 16 家永久产权的长租公寓物业。此次收购的物业组合包括 3787 套公寓单元，位于与西雅图、波特兰、大洛杉矶地区和丹佛大都市区紧密相连的市郊，平均每套约 150 万元人民币。目前物业平均入住率超过 90%，租客平均居住期为两年。
凯德集团表示，在美国投资的资产类别扩展至长租公寓领域，这让其全球资产组合更加多元化。并且，其亦声称有望在中国发展此类新业务。
中国是凯德最大的海外市场。美国是凯德 2015 年才姗姗进入的国家。
DK短评：凯德把世界分成三个部分：新加坡、中国和世界其它地方。凯德内部有个词叫做「RoW」，就是「Rest of the World」的缩写。
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碧桂园签约西湖大学合作机器人
9 月 19 日，碧桂园集团旗下博智林机器人公司和西湖大学签署战略合作协议，双方将在人工智能、机器人技术研发与应用、人才培养等方面开展合作，并将在顺德机器人谷设立联合研究院，引进全球智能机器人领域的学者和科研专家。
博智林机器人公司成立于 2018 年 7 月，将在广东顺德打造面积 10 平方公里的机器人谷。
DK短评：西湖大学是圣殿级的大学。但是，房地产行业以外的人，对于房企的鉴赏力通常很弱。
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京东线下生鲜超市与 16 家房企签约
9 月 19 日，京东集团发布消息称，该公司的线下生鲜超市「7 FRESH」与保利、大悦城、万科、越秀、绿地等 16 家地产商进行项目落地合作签约，并启动北上广深等城市的开店进程。同时，「7 FRESH」将进入快速扩张阶段，计划未来 3-5 年将在全国范围开设 1000 家门店。
「7 FRESH」是跟阿里的「盒马鲜生」、永辉腾讯的「超级物种」差不多的东西，以「超市+餐饮+O2O+黑科技」为主要的业态模式。
DK短评：京东帮地产商做了一件好事。
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