行业观察丨海外商业地产巨头频倒下，商业地产到底还有什么出路？

截止8月底，全球确诊新冠病例已超过2500万，美国以超600万病例居于首位。仍笼罩在新冠疫情的危机下，全球商业地产形成了“断崖式”下跌。根据2020年数据表明，与去年同期相比，全球商业房地产直接投资在2020上半年6个月下降了29%，至3210亿美元。

这导致许多可能在未来十年逐渐关闭的百货公司彻底关门，局部商业地产的价值永久下降。在这样大洗牌的情况下，分析欧美和亚洲商业地产和写字楼现在如何寻求改变的方法，从而为我们的开发者提出一些全新的思考方向。

美国百货批量破产，整体商业地产滑落但未构成危机

美国加利福尼亚州，旧金山，这座泛美大厦矗立在空荡荡的哥伦布大街尽头。旧金山标志性的泛美大厦（Transamerica building）自上世纪70年代建成以来，由同名保险公司拥有，目前正在出售——但在这个时候，它正在打折出售。

早在今年2月，一批投资者就曾以7.11亿美元的价格收购了这处房产，但现在《旧金山商业日报》报道，Transamerica已经同意降价10%，以保证交易正常进行。

泛美大厦

这只是美国商业的冰山一角。

梅西百货在宣布关闭位于美国的所有775家商店，裁员3900名员工，13万员工在家休“无薪假”，下调董事及以上级别管理人员薪酬的同时，用其库存和部分房地产业务做抵押，通过发债筹集筹集了大约45亿美元的新资金，以避免破产；具有118年历史的大型百货集团J.C.Penney于5月份申请破产保护，在计划永久关闭850家门店中的四分之一后，正在进行重组工作等等。

梅西百货关闭美国775家商店

根据房地产资本分析（RCA）商业地产价格指数，美国预计2020年商业地产价格将下降7%，反观在全球金融危机期间，2008年和2009年的价格分别下降了13.6%和20.8%，所以房地产资本分析（RCA）对房地产未来商业恢复持乐观态度，这是一个相对良性的结果。

英国商业地产已然下滑，疫情再次加重危机

John Lewis(约翰—路易斯)是指英国伦敦最大的百货商店，成立于1864年，位于英国伦敦牛津街。John Lewis 于2020年8月15日正式关闭8家门店，分别是伦敦Watford 、 伦敦Croydon,、伦敦圣潘克拉斯、希思罗机场、伯明翰、Newbury、Swindon 、Tamworth将永久关闭，这一决定已在当天正式生效。此前今年6月份时John Lewis虽然面临关店危机，但英国百货公司John Lewis确认将拒绝政府的提供的1400万英镑工资补贴，但时至今日John Lewis已不堪重负。

疫情间的John Lewis

2019年，英国商业街、购物中心和城外购物中心已经陷入困境，消费者行为转向更加依赖在线购物，这一趋势预计将持续到2020年。

现在，如果这次疫情巩固了网购习惯，零售店可能会发现没有必要拥有大型商业街和购物中心。这可能意味着，未来租户会审查自己对租赁房屋的要求以及所需的空间量，这当然最终会对房东产生巨大影响。

德国商业地产成交额跌回到6年前

德国商业地产一直在欧洲地区是热门投资领域，在新冠肺炎疫情的冲击下，今年第二季度，德国商业地产的成交额比去年同期下跌了五分之一，二季度商业地产成交额“断崖式”下跌。

法巴银行数据显示，2019年德国商业地产市场（包括办公楼、零售物业、酒店及物流仓储等）的成交额高达700亿欧元，创下历史新高。但自今年3月起，疫情在欧洲的蔓延令市场情绪开始跌入了低谷。上半年流入德国商业地产的资金总计约294亿欧元，二季度只有108亿欧元，同比下降了20%；与过去五年的平均值相比，也减少了17%；预计全年的成交额为500亿欧元，为2014年以来的最低值。

亚洲商业地产影响较缓，日本相对严峻

根据2020年数据显示，亚太地区的商业地产投资额在2020年第一季度下降到225亿美元，这与去年同比下降23%，也是近三年来最慢的一个季度。6月份，日本百货商店销售额同比下降20%至30%，但降幅小于5月份。受日本百货公司影响最小的是高岛屋(Takashimaya)，销售额下降16.4%，崇光百货(Sogo)和西武百货(Seibu)下降16.5%。

总结来说，从全球性来看，商业地产对开发者来说短期来看可能只是经济损失，长期的影响将局部出现商业地产价值永久性下降，但写字楼市场市场相对乐观。

与全球整体股市市场一致，今年上半年，房地产投资信托基金（REITs）遭受重创，全球8大房地产投资信托指数（REIT）的总回报率在3月份触及低点。自那以后，全球房地产投资信托市场都恢复了部分损失，但仍然牢牢地处于负增长区域，截至第二季度末，总回报率平均下降了24%。

图片数据来源：Seeking Alpha

纵观全球，可以想象一场严重扰乱城市生活的流行病会如何扰乱房地产市场，由于城市在很大程度上依赖于对商业地产及其活动征税，对商业房地产价值的冲击可能会各国政府的预算带来一个新的调整。

短期来看，随着危机的持续，未付租金和空置空间意味着房地产业主的经济损失，近一半的零售租金在危机期间未付，房客拖欠租金的比率非常高，因为房客面临严峻的财务困境。当房客不付钱时，房东在这样的经济环境下，他们打算怎么办，是赶走一个餐馆老板，然后找一个新的人来签这个地方的租约吗？

长期来看，如果危机永远改变某些房地产的使用模式，它可能导致某些房地产，特别是商业房地产的价值永久性下降，即使在社会复苏之后恢复正常。

多年来，实体零售受到线上零售的冲击，新冠病毒危机将这种缓慢的下降转变为急剧下降：许多可能在未来十年逐渐关闭的百货公司，在今年春天突然关闭后，却再也不会重新开张，而它们的关闭将减少它们所在商场的客流量，危及重新开业的商店。

J.C.Penney申请破产保护

在疫情之前，零售业业主一直在应对线上面临的压力，所以他们寻找餐馆、酒吧、健身房和温泉疗养院等“体验式”租户，消费者需要亲自到那里参观，本来可以保护他们免受网上竞争，但是，这类企业的模式正是受流感大流行影响最严重的一类企业，在某些情况下，比如健身房，消费者出于需要，正转向家庭版的体验。如果其中一些转变成为永久性的，那么一些体验式零售企业将比他们想象的更容易受到在线竞争的影响。

写字楼租赁市场的前景相对乐观。

全球数据显示，大多数写字楼租户一直在支付租金，例如：曼哈顿一家大型商业房东SL Green表示，截至6月初，该公司已收取了4月写字楼租金的95%，而4月零售租金的比例仅为63%。因为大多数使用办公楼的企业即使员工不在办公室，也仍在运营。

在一定程度上，租户继续按租约约定付款，写字楼房东对多年租约导致的租赁市场变化有一定的隔离作用。但从长远来看，如果像Facebook这样的公司能够实现让更多员工在家工作的计划，那么对办公空间的需求可能会有永久性下降的可能性，这将导致租金下降和新建筑减少。

纵观全球商业地产行业压力的初步解析，商业地产面对的挑战不容小觑，这将促成不同商业模式的新格局，这中间有威胁也有机会。

国内医疗购物中心成为星火燎原

疫情的大背景下，将健康行业推上了行业的高潮，智慧医疗发展进入了快车道。民众对于自身的健康格外关注，生活方式会不断改变，去年较火的“996”话题，只埋头挣钱，完了再用钱换取健康，这次疫情过后，人们从自以为是的假设中清醒的意识到顿然醒悟，意识到健康的重要性。

至此，医疗服务已经迅速扩展到零售领域，包括商场、购物中心和城市店面在内的空间。普通的医疗零售租户包括紧急护理中心，牙医、理疗提供者、透析诊所和眼科护理中心。这一趋势的主要驱动力是为消费者创造方便的体验零售开发往往提供高能见度、充足的停车位以及靠近居民区的中心位置。美国增长医疗零售业与消费支出的大幅增长同时出现在过去的五年里，医疗保险增长了20%，而在家庭在服装上的支出同期中流砥柱仅增长了8%。

在全国商业地产高速发展时期，购物中心同样不再是只停留供消费者吃喝玩乐的场所，还更加关注消费者的健康问题，因此一些健康业态逐渐出现在购物中心内。这其中除了已经呈泛滥之态的健身房外，专科医疗业态也逐渐出现。

同样，国内也有一站式医疗健康服务综合体，填补了国内医疗健康加商业综合项目的空白，汇聚高端综合医院、康复医院、医疗美容、月子中心、体检中心、各类专科诊所、购物、餐饮、休闲娱乐等服务于一体。并且这种一站式医疗服务综合体在亚洲地区以及运营了许多项目，如在中国香港的美迪宁医疗健康广场、日本的东京中城、阿联酋迪拜健康城和卡延塔，以及新加坡诺维娜健康城和百丽宫购物中心。

阿联酋迪拜健康城

疫情后，共享办公迎来新希望

另一方面的思考在办公方面，在后冠状病毒时代，提高了人们的健康和卫生意识，显然办公室空间需要考虑到给员工更多的个人空间。虽然这将推动社会和企业向更灵活的工作空间发展，但疫情后大多数企业受到疫情的影响仍未恢复或者已经倒下，所以短期内将是一个艰难时期，特别是对于承租的目标为小租户的市场。

这一波企业面临着巨大的资金难题，但为缓解现金流压力，部分中小企业或将把目光由传统写字楼转向租赁方式更为灵活的共享办公空间。

受此次疫情影响，部分企业扩租写字楼计划或将暂时搁浅，而在全国将有序复工的中后期，共享办公将会成为企业控制成本、促进业务的极佳选择。受疫情影响，部分生产、销售活动由线下转战线上，共享办公企业也借此机会探索线上、线下融合的服务模式。

通过整合垂直资源，共享办公企业形成与下游企业间的双向互动，搭建互帮互助的共生关系。

优客工场推出一系列关于中小企业经营管理的公益课程，并通过线上渠道调集了一批消毒液、洗手液、纸杯等生活、办公用品供会员采购；

氪空间整合旗下资源，推出了财税、管理、亲子等多种直播课程，并联合相关企业推出租房优惠、健身课堂、蔬菜配送等生活便利服务；

纳什空间向企业客户提供了远程办公平台云桌面、云储存、云资源等免费资源，特殊情境下诞生的工作、生活方式，对共享办公企业的资源整合能力提出了新的考验。

重庆西西荟·优客工场

在过去的五年里，“共享办公”不论在国内还是国外市场都在迅速扩张，在美国旧金山、纽约、波士顿和芝加哥大部分主要的地铁地区迅速扩张比其在主要城市办公楼的份额翻了一番。

疫情期间，东京市中心的写字楼空置率由于大流行而不断上升，但与此同时，随着越来越多的人在公司总部外工作，共事办公室的租户也在增加。许多公司要求员工在家工作，但东京的房子往往不够大。当许多人发现自己在卧室或厨房里工作时，有些人转而去了共同工作空间。

这种增长是由于“共享办公”的租户对办公的灵活性、设计感兴趣，相较于传统写字楼租赁，共享办公下游企业无需承担装修、家具、日常运营等费用，很大程度上降低了资金和时间成本和便利设施提供的共同工作和灵活的办公空间。

后疫情时代，共享办公可以在以下两个维度进行升级：

1、线上服务广度的增强。现有的社区平台模式将会覆盖更广的功能，为入驻企业提供更多的业务发展机会；

2、线下运营深度将增加，将会有更多诸如健康、绿色生态、数字化相关的设备与服务出现，这都会让共享空间向更专业、更全面化的办公服务迈进。

全球受疫情影响，商业地产的发展退回至3-5年前，导致许多本来会在未来5-10年才逐渐关闭的百货业态爆发式宣布破产，这个情况在美国地区尤为明显，但持续稳定发展和发展中的商业地产，虽情况严峻但疫情后出现逐渐恢复的态势。

欧洲地区中，英国由于2019年商业地产已不堪线上冲击，疫情期间商业巨鳄也纷纷坠落，商业地产发展严峻，德国商业地产成交额则已回到6年前，如今，全球疫情的影响并没有结束，日本在疫情期间为写字楼寻求出一条新的发展道路-共事办公室，由于日本居住环境整体狭窄，进而需求直线上升。共享办公室并不是一个新的概念，过去5年在美国快速扩张地铁沿线，疫情后共享办公面临着大量中小型企业难以生存的大环境导致退租，另一方面对于顽强生存下来的企业迎来了新希望，解决了企业轻资产的需求。

商业方面，疫情后民众日益重视健康的大背景下，智慧医疗发展进入了快车道。从前在美国、香港、日本、新加坡发展稳定的医疗行业的综合体已发展多年，医疗服务已经迅速扩展到零售领域，包括商场、购物中心和城市店面在内的空间，靠近居民居住中心位置。将在未来越来越多的进入人们的视野，而这种医疗健康服务综合体在已经国内也展露头角，未来这一趋势将渐渐进入大家的视野，成为商业地产一大趋势。

以上图片均来自于网络

更多精彩内容

关注【浦江地产】微信公众号

微信号：Riverbend

浦江（中国）原各大业务部门的顾问分支充分整合，结合品牌效应、团队优势和客户资源等，全面升级为一体化的顾问平台；

致力于为客户提供从拿地研判、前期定位、市场调研、市场定位到全程顾问的全链式闭环服务，覆盖住宅、商业、产业、养老、旅游、交通、城市运营、企业咨询、运营等全方面的综合性咨询顾问服务；

先后服务万科、保利、华润、绿地、华侨城、金茂、远洋、招商等多家知名房企，助力打造最优的策略方向。