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济南东部最尴尬的片区,雪山的前景是什么?在售楼盘小评

济南东部

没有“概念”的雪山片区

在济南东部,雪山片区是最尴尬的片区。在雪山片区的四周,每个片区都有很好的“概念”,惟有雪山的地位比较弱势。

雪山片区在经十路以北、胶济铁路以南、绕城高速以内、凤歧路以东,看图:

雪山片区的北部,是济南新东站片区。新东站片区彻底改头换面还需要很长时间,但这里毕竟是济南的次中心之一,也是济南未来的综合交通枢纽。

雪山片区的东部,是唐冶片区。唐冶规划为历城未来的行政中心,片区内也有体育中心等公共设施,有奥特莱斯等大型商业。

雪山片区的南部,是万达城。万达城规划有庞大的文旅产品,虽然目前仅有部分文旅地块成交,但在土地性质已经规划好的情况下,对这个片区未来的综合配套,我们持谨慎乐观的态度。

雪山片区的西部,是长岭山片区。长岭山片区的环境一般,但这里相当一部分属于历下区,是历下区为数不多的待开发片区之一了。而且,这里还紧邻济南高新区核心区,市场需求很大。

雪山片区呢?在济南的城市定位中,雪山片区是缺位的。

这里曾经有一个很大的概念,中新智慧城,号称是中国和新加坡联合打造的新型智慧城镇项目,包括现在的中新国际城、中新锦绣天地。

但我们之前聊过,在这个项目中新加坡企业所占的权益是很小的(告诉你一个不为人知的中新智慧城!它到底有新加坡血缘吗?)。从目前的情况看,中新智慧城还只是房地产开发项目,所谓的“智慧城”还没有任何眉目。

四大环境敏感点

除了定位比较弱,雪山片区自身的环境也有较多敏感点。先看一张图:

首先是炼油厂,这个影响最大。它的影响不仅仅是空气,还会带来很多地下输油管、地上储油罐、油罐车等。

其次,东绕城高速以西的济莱高速铁路。我们之前聊过这个话题(济莱铁路与各楼盘距离出来了,实际影响多大?),它离各小区的距离在215米至440米之间。

其三,炼油厂北边的菜鸟物流。我们之前也说过,菜鸟物流是个中性偏负面的消息,一方面它能带来就业,另一方面会带来较多车辆。目前,菜鸟物流的货运量大小还不确定,对外辐射的路径也不确定,所以影响多大还不好说。

其四,北侧的铁路线。

雪山片区的未来

东部城区的一部分

由于自身的缺陷及定位的缺位,雪山片区相对较为弱势。

当然,从长期看,雪山片区也会是济南东部城区的一个组成部分。对刚需族来说,这里也是一个重要选择。

很多人对雪山片区感觉不好,一个重要原因是它与唐冶的差距。

经常去济南东部的小伙伴会有这样的感觉:

从世纪大道上行走,在绕城高速以东的唐冶片区,道路整洁,绿化优美,一番城市新区的景象。到了绕城高速以西的雪山片区,坑洼的道路,成排的货车,漫天的扬尘,更像是一片的工地,让人体验很不好。

雪山片区相对较为混乱的一个重要原因是,这个片区中部、北部还有大量土地待开发。

再加上很多炼油厂的大型车辆经过这里,就让整个片区显得很乱。

但从长期来看,周围的唐冶、万达城、新东站都会是济南主城区的一部分,雪山片区自然也不例外:

它的位置在摆着呢,城市发展一定会把这片空白填满的。

在售楼盘比较

在雪山片区,目前有这么几个在售楼盘:

龙湖春江郦城、万科龙湖城市之光、中新锦绣天地、中新国际城、景和山庄、优山美郡。另外,旭辉银盛泰也已在该片区拿地,项目尚未入市。

这些项目的位置,我们可以看下图:

(雪山片区楼盘位置图,黑色字体是已经建成入住楼盘,济南楼市观察制作)

在这些楼盘中,景和山庄紧邻经十路,对面就是万达城,靠近雪山,位置较好。但开发商规模较小,多次出现负面新闻,适当规避。

龙湖春江郦城在世纪大道以南,目前只剩下最西侧的三角地块未售。世纪大道以南是雪山片区南部,这里已经基本是建成区,周围环境相对好些,未来交房后不会出现居住在“工地”中的情况。

万科龙湖城市之光在飞跃大道的北侧。这个位置相对偏些,但它的一大利好是R2线地铁站在飞跃大道上设有站点。站点在韩仓河以西,距离南侧地块还可以,距离龙城市之光北侧地块远一些。

中新国际城、中新锦绣天地在世纪大道以北、飞跃大道以南。这两个楼盘都是超级大盘,地块很多,目前销售的面积在总量的三分之一以下。其中,中新锦绣天地有两个地块的产品容积率较低,产品竞争力很强。

优山美郡距离炼油厂较近,再加上开发商规模较小,售价也没明显优势,竞争力一般。

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