作者：时代财经 黄银桥
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尽管“三道红线”的融资新规还没有全面实行，但在8月召开的中期业绩会上，已经有不少房企明确表示要降杠杆，其中就包括富力。业绩会后，富力降杠杆动作不断。
继9月10日传出拟分拆酒店上市之后，富力于9月15日又宣布了一则配股融资的消息。富力将按每股9.82港元的配售价配售2.57亿股新H股，由此拟募得款项净额约24.98亿港元（折合人民币21.86亿元）。
偿债是此次配股的主要目的。富力称，拟将配售所得款项净额用于偿还公司的境外债务性融资，公司可根据实际及到期情况以自筹资金偿还该等债务，并在募集资金到位后予以置换。
富力相关负责人9月16日向时代财经表示，此次选择配股融资可减少公司对债务融资的依赖，以及优化公司的资本结构，符合公司及股东的整体利益。
资本市场对富力此次配股融资颇为看好。9月16日，富力报收每股10.08港元，较前一交易日涨1.31%。
减少债务融资依赖
据时代财经了解，这是富力上市14年来第二次进行配股融资，上一次是2019年12月19日。阳光城集团执行副总裁吴建斌曾向时代财经总结过房企选择配股融资的三个条件：股价较高、企业扩张需要钱、负债率较高。
从股价角度看，目前富力正处于年内的一个股价小高峰。时代财经查阅，2020年以来富力股价最高出现在1月3日，当天收盘价为12.93港元/股，此后一路走低，最低曾探至每股7.14港元。7月开始震荡上行，至9月15日收盘价达到了每股9.95港元。
此外，本次每股9.82港元的配售价仅较9月15日收盘价折让约1.31%，该折让率仅次于旭辉6月7日配股融资时折让的1.26%，同时也低于富力去年12月19日配股融资折让的7.19%。但相较于去年每股13.68港元的配售价，这次配售价明显偏低。这意味着，富力卖便宜了。
汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，整体来看，富力现时配股融资并不算是一个好时机，因为股价并不算高。选用这种融资方式对富力来说也是一个无奈之举。
黄立冲分析称，富力的财务状况一直都是比较危险的，现在监管部门又出了“三道红线”对融资进行了限制，这给富力再融资带来了一定的压力。另外，通过发行美元债、公司债等，只是对现有债务进行了置换，并没有减少负债总额，而配股融资最大的优点就是帮助偿债的同时，不会增加企业债务。
事实上，目前富力负债率较高。截至2020年6月底，富力净资产负债率为177%，远高于行业水平。
另一方面，配股融资还会导致股东的股权被稀释。公告显示，假设悉数配售所有配售股份，大股东李思廉持有富力的内资股比例将从29.9%减少至27.85%，持有的H股比例将从1.2%减少至1.12%；二股东张力持有的内资股比例则从29.33%减少至27.32%，H股比例从0.19%减少至0.18%。
“三道红线”全踩中
富力的财务状况一直为市场诟病。截至2019年底，富力的净负债率高达198.9%。高企的负债加上调控阴影下的低迷楼市，让富力意识到降杠杆的重要性。
今年3月份的年度业绩会上，富力联席主席李思廉首次对外表露降负债的决心。“预期今年内可以将净负债率再下降15%至185%，在3年左右，肯定可以将净负债率降到150%以内。”至8月中期业绩会，李思廉再次强调，2020年到2021年度，富力还是会再减轻负债。
为降负债，富力率先在投资端收缩。2019年全年购地成本仅240亿元，占全年协议销售额18%，2018年占比为28%。今年上半年购地速度进一步放缓，仅新增权益可售面积约243万平方米，合同金额仅60亿元，同比减少66.7%。
在去年年底首次采用配股融资，降低负债总额之外，富力于今年上半年进一步处理境内债务，期内处理108亿元的境内债券，净负债率降低到了177%。
此外，更早前的9月10日，有消息报道富力拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以REITs形式在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。
据时代财经了解，当初被李思廉认为捡了便宜从万达收购而来的77家酒店，不仅耗费了富力199亿元的现金，还一直未为富力带来利润，2017-2019年富力酒店业务分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元，今年上半年亏损达9.4亿元。
不过，目前富力的努力还无法赢得认可。尽管上半年净负债率降到了177%，但评级机构还是下调了对富力的评级展望。8月31日，惠誉将富力的评级展望从“稳定”下调至“负面”。标普同日将富力及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，展望为“稳定”。惠誉和标普均表示不看好富力的流动性。
若从监管部门最新的“三道红线”新规来看，富力明显不及格。“三道红线”具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
中报显示，截至2020年6月底，富力剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比为0.44，全部踩线。
在降杠杆的路上，富力还有很长路要走。据李思廉透露，未来9个月，富力还有250亿到300亿的债务需要处理。
富力相关负责人表示，未来，公司还将继续通过多种方式来降负债，包括加促销售、保证销售稳健，还有控制支出、放缓拿地节奏等，也将有出售一些资产的计划。