对标港资房企？想清楚这五大问题再做决定

图 | 《少林足球》

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 4556 字，预计阅读时间 6 分钟

前路艰难，但房企多元化布局仍是大势所趋。面对凤凰涅槃式的考验，向谁学习成为关键问题。

对内地房企而言，谁年轻的时候没追过几个老大哥，影响香港楼市走向的港资巨头们，曾是他们对标的榜样。万科在 1993 年全面转型地产行业，就是对标新鸿基，重点放在专业化经营和管理模式上。

图 |王石曾把新鸿基作为万科的学习榜样

上世纪 90 年代，香港四大家族早就对内地地产下手了，在最春风得意的时候，凭借着低廉的资金和开发经验优势，在许多城市广囤土地，高端住宅、酒店商场遍布各地。

好景不长，对比内地本土龙头房企来说，港资房企是起了个大早，却赶了个晚集。内地房地产市场更有想象力，也更考验勇气。2016 年，恒隆地产董事长陈启宗在内地一场房地产论坛上说过：「香港房地产商是过去，内地房地产商是未来。」

图 |恒隆地产陈启宗

而 2016 年起，由「房住不炒」开启的一系列调控，把高歌猛进的内地房企打回原形，不论规模大小，蓝光、恒大、佳兆业、花样年等房企一连串暴雷。姜还是老的辣，经历了亚洲金融风暴、非典、全球金融危机的洗礼，港资房企穿越周期的生存智慧耐人寻味。

严格来说，港资房企经历了长达 20 年的集中转型，在 1980s-2000s 大部分港资房企完成了从住宅开发为主到开发与租赁混合经营业务模式的蜕变。而在创造大量财富后，内地房企是否能将港资房企作为参照对标，进行多元化业务探索，还要打个大大的问号。

问题1

垄断、垄断还是垄断？港资房企可是「真财阀」

在关心内地房企转型的人眼中，一定有过这样的疑惑，香港开发商转型似乎更容易些，而在内地即便是龙头房企也是举步维艰。

图 |香港四大家族之郭氏家族长子郭炳湘、李嘉诚、李兆基、郑裕彤

最大的缘由在于，作为香港社会金字塔顶端最具财力的代表，长江实业李嘉诚家族、恒基地产李兆基家族、新世界郑家纯家族、九龙仓吴光正家族、新鸿基郭氏家族、利丰集团冯氏家族等，把持着垄断行业绝大多数的资产。

这些成立时间久远、有深远历史沿革的企业，最终控股权如何落在李嘉诚、李兆基等人手中的，就不在文中赘述。

总之，香港大财团们掌控着产业规模体量较大的公用事业行业，比如需要重复消费的电力、燃气、电话费和有线电视等，渗透进港人的衣食住行中。

例如李嘉诚旗下的香港电灯和嘉道理家族控制的中电控股两家企业垄断了香港的电力供应；李兆基家族则是通过对香港中华煤气公司的掌控，为香港近 200 万家庭提供燃气能源；郭氏家族投资电讯、咨讯科技、基础设施等；郑家纯家族除了周六福珠宝，还涉及地产、基建、能源、零售及运输等行业。

这些公用事业行业天生就具备垄断效应，四大家族通过对地产、基础设施和公共事业的占据，甚至对政策制定产生影响，从而增强自己对行业的控制力。

换句话说，这些垄断寡头可是小说、影视剧里描述的「真财阀」，真正的梦想照进现实。

巧妇难为无米之炊，在内地，电力、燃气、电讯等国有控制的行业绝不可能分一杯羹给地产企业。而掌握香港一地财富权柄的港资房企们，进入最具活力与多元化的内地市场，他们的筹码也多数局限在地产。

问题2

鸡蛋不要放在同一个篮子？做囤地慢开发「老手艺人」

在这些财阀的巨大业务版图中，地产只是其中的一小块业务，比如，香港置地是老牌英资财团怡和集团最重要的成员企业之一，以高端住宅开发及投资持有物业为主。怡和集团除了持有香港置地 46% 股权外，还控股牛奶国际、惠康、万宁、7-11、宜家家居(大中华区)、美心集团、新加坡地产公司、文华东方国际等企业和品牌。

奉承「不要把鸡蛋放在同一个篮子里」的港资房企们，挖掘出了投资组合理论，将风险降到最低，从而寻找出最优的投资组合。

况且地产业务本身也是赚钱的，大部分的港资房企都是进入房地产业继续赚得盆满钵满，再继续开展其他业务，在地产领域他们也是「老手艺人」。

一是长线投资、长期囤地，通过「慢」开发获得更高溢价；二是逆周期拿地、顺周期开发，对市场周期精准的把握，在市场不好的时候低成本拿地，等到市场回暖在出售或出租。

比如，李嘉诚名下的和记黄浦（成都）存在「囤地」「捂地」不良行为，囤地了 16 年，卖了 78 亿，被四川成都高新区财政金融局「拉黑」。气得高新区财政金融局向区内各金融机构下发通知，大意是禁止向和记黄浦（成都）提供新增融资、贷款，相当于彻底掐断和黄的融资渠道。

新鸿基也是将阶段性开发用到了极致，上海 ICC 从拿地到第一期写字楼招租耗费 5 年，目前仍在持续开发中，成都 ICC 从 2007 年拿地，到目前仅开发 A、B 住宅项目，C 商业物业部分仍未建成。

图 |成都ICC效果图

这种「囤地」「捂地」的行为并不是长实、新鸿基独有的，九龙仓、瑞安、新世界等等都有类似开发行为，在港资们看来，高周转、获取流动资金并不是他们追求的，高利润才更加核心。

数据显示，香港地产商除部分开发类企业总资产周转率高于 0.1 外，大部分物业投资类企业仅为 0.05，均值不足美国房企 1/10，也远低于内地房企。

问题3

稳定的现金流哪里来？收租业务+低廉资金成本

支持他们将利润吃到极致的背后，是租售混合经营和低廉的资金成本。

港资房企擅长城市综合体开发，通过不同物业之间的互补吸引人流。混合开发商场、写字楼、酒店、住宅等不同类型物业，利用不同类型物业之间的互补吸引人流、一站式的购物体验锁住需求。

这意味着，写字楼、住宅为商业地产带来更大的人流，商业可以带动住宅写字楼的销售，同时出售性物业对于持有型物业在现金流上也能起到平衡混合回款的作用。

香港前十大房企中，租赁收入贡献占比平均为 40%，为房企带来稳定的现金流。根据新鸿基 21/20 年度年中业绩报告，截至 2020 年 6 月 30 日的 12 个月内，连同合作发展项目计算，其內地总租金收入为 41.66 亿元人民币，其中商场/商铺的租金占比为 58%。

也就是说，在疫情严重的 2019 年中至 2020 年中，新鸿基不用开展地产开发销售业务，躺着收租就有 41 亿入账。

图 |上海恒隆广场

高端商场持有者恒隆地产也是相同的套路。今年上半年，恒隆内地收入 32.95 亿港元，同比增长 45%；香港收入 16.8 亿港元，同比下降 12%。目前，恒隆在内地运营的已开业项目达到 10 个，分布在 7 个省份的 8 个城市。

除香港国际金融中心的地位为房企提供多渠道、低成本的融资能力外，这些位于主要城市核心地段的大型综合项目，还可以通过 CMBS、ABS 等类 REITs 手段进行资产证券化，达到加强企业的现金流管控以及提升企业资金使用效率等成效。

对比内地物业租赁业务发展较好的房企，港资房企平均融资成本 3.3%，其中九龙仓、嘉里建设、新鸿基不到 3%；而内地房企平均融资成本 6.6%，是香港的 2 倍。

问题4

港资房企的多元化选择？步子不敢迈得太大

目前，香港形成了由新鸿基地产、长实地产、恒基地产、新世界发展等十数家大型房地产开发商垄断的市场格局。前十大上市房地产开发商占据了九成以上的市场份额。

而一场围绕地产行业的转型之战，早已划入港资房企的计划表内，并将其复制在内地市场。这些叱咤风云的港资房企们选择哪些多元化方式呢？

首先讲讲香港置地，作为怡和集团的地产板块，倒是没进行过多的多元化，而是持续在业务上精耕细作，注重现金流和利润。香港置地在内地所打造的项目，基本上都是城市名片。

图 |北京王府中環

例如香港置地广场、澳门壹号广场、北京王府中環、南京金陵中环等城市高端商业中心；上海 LCM、成都环球汇、重庆长嘉汇购物中心等城市商业综合体；以及北京新城国际、上海铂悦滨江、南京江与城、杭州前湾国际社区等中高端品质住宅，包含别墅、大平层豪宅、多层洋房、高层住宅等多类型产品形态。

嘉里建设也在强悍的郭氏集团产品生态下，涉及住宅、商业、办公等多种业态，活得还算滋润。目前，拥有高档时尚购物中心嘉里中心和家庭型购物中心嘉里城/嘉里汇两大系列，还有嘉里大酒店和香格里拉酒店两大酒店品牌。

恒隆地产也默契地选择了一线城市及新一线城市的核心商圈，并以商业综合体为主力产品。

而新世界、新鸿基和瑞安这三家房企，则选择了较为丰富的生态圈，推行多类型产品并行的模式。

图 |武汉K11

新世界在内地的商业布局，可分为两阶段：前期主角是新世界百货，后期则是 K11。目前新世界共经营管理着 5 个 K11 购物艺术中心，均位于直辖市或者省会城市。

此外，新世界还通过旧改项目进行布局，今年拿下了广州多条村、广州增城夏街村、荔湾山村、海珠南箕村等旧改项目。除了房地产业务，新世界还涉足医疗产业。与中国太平保险控股有限公司签署战略合作，发挥旗下港怡医院、仁山医疗等优质医疗康养服务优势，及包括香港瑰丽酒店在内的8间高端酒店等诸多资源，提升中国太平客户赴港旅游综合体验。

同样以旧改为切入，只不过瑞安房地产更早一些。以新天地单一产品线打响名气后，瑞安继续加码内地，打造武汉天地、佛山岭南天地、重庆天地等项目，还推出了升级版的办公产品线 INNO。

瑞安目前发展中的主要零售物业包括局部试营业的南京百子亭天地、即将于今年开业的上海瑞虹天地·太阳宫、预计 2023 年交付的上海太平洋新天地商业中心、位于上海青浦的蟠龙天地街区式商业，以及重庆天地的后续开发阶段。

今年 2 月，瑞安还与高富诺合资收购了位于南京新街口的南京国际金融中心项目，其中 7 层高的零售商场将进行重新定位与改造升级。

新鸿基地产则是选择切入金融领域，主要业务包括融资业务、投资管理业务、基金管理业务三大核心板块。其中，融资业务主要包括消费金融、按揭贷款、专业融资；投资管理范围遍及公开市场、另类资产和房地产等多个领域；基金管理业务则自今年年初至今已达成五项合作伙伴关系。

问题5

战略规划如何走？减少决策才能长久

更为重要的一点是，港资房企多数是家族式企业，可以长远、全面地规划财富战略，能够帮助家族掌控大局，以可持续的方式实现财富的世代增长。

换句话说，港资房企家族管理主要为了长治久安, 更多需要的是稳定的商业物业来获得现金流，并通过良好的银行关系以确保低廉的融资成本。但内地房企职业经理人更迭频繁，公司既定战略无法持续。

图 |亨利·凯瑟克爵士（左侧）

怡和第四代掌门人亨利·凯瑟克爵士曾说过，怡和与香港置地成功的秘诀即在于：减少决策，用心倾听市场，朝相反方向做。言下之意则是，地产投资不走众人趋之若鹜的高周转、快销售、扩规模，而是要慢节奏、重品质。

当然，多人享有控制权的家族企业，容易产生内斗。比如新鸿基郭氏家族连年内斗，但在香港和内地都有大量房地产投资的郭氏家族仍然得以享受红利，在房地产行业的高歌猛进中「躺赢」。

豪门恩怨就暂不赘述。

家族管理亦有其弊端，港资房企战略普遍过于财务指标化，组织效率，业务审批，流程精细度过于复杂，最终导致流程效率太低，很多内地一线的工作方案都得香港总部审批，效率很低，对一线放权不足，最终带来整个组织的效率低下。

中国有句俗话，「富不过三代，穷不过五世」，转眼间这批缔造辉煌的企业已陆续由二代甚至三代接手，在未来他们是否会给我们带来什么惊喜，又亦或是逐渐趋于平凡消失在历史中，这一切要交由时间判断。

总结

目前，中国内地房地产行业正处于发展中的阵痛期，面对日益饱和的市场、不断下降的利润率、以及房地产进入后开发时期，房地产企业在行业周期的影响下如何稳健经营并实现增长，从而确保企业的长久健康发展，是值得深入思索和探讨的问题。

对标作为一个重要的战略性的动作，一定要认真做好前期策划。

如上文所述，如果没有其他业务板块对地产进行反哺、没有低廉的资金成本穿越周期、没有坚持长期战略的条件，跟港资学着转型也会流于形式，事倍功半。不仅会浪费企业的时间与精力，甚至会为企业发展带来错误的导向。

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资料来源：

1.地产风云录（四）：港资地产蓄势待发，卷土重来,启聘科技, 2021-12-01

2.香港房地产大佬称霸史,夏磊地产观察,2019-06-12

3.香港沉默的四大家族,木易楊价值日志,杨旭然,2019-08-08

4.2021，房企对标看向谁？博志成地产观,2021-01-27

5.疫情下香港四大家族之殇：起于地产，困于地产,惠裕全球家族,2021-11-12