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地产老司机走平衡木

本文作者:江南房叔

进入“红五月”的南京楼市,最近越来越躁动不安了。

一方面,河西中部、南部新城、燕子矶滨江多个纯新盘蠢蠢欲动,准备“集火”高调入市。另一方面,南京主城二手房市场一片欢腾、亢奋。大批业主抱团,酝酿坐地起价,意欲掀起“史上最强二手涨价狂潮”。

嘘。。。别忘了,还有“逢开必光”的江北核心区,最近又开始新一轮“温水煮青蛙”的渐进式涨价了:那个悦辰府88套收官房源,标准楼层的均价已悄悄攀升至3.5万/㎡左右。与上一次加推相比,“微涨”1300元/㎡。

乱花渐欲迷人眼。在这个高周转、抢快钱的时代,每个项目都想做主角,都想获得高曝光度,都想在冷热两极分化的市场中,占据一席之地。

来源|网络图片

但,数来数去,真正能带火话题、热度与板块影响力的“顶流”房企也就那几家。比如:仁恒、上海建工、融创等。它们的共性是,不仅仅是在南京呼风唤雨的大牌房企,更是久经沙场的油腻“老司机”。且,都是炉火纯青的操盘玩法,力求“左右逢源”。

说白了,就是老司机们最擅长的平衡术。

(一)

“北公园,南星光”。作为南京2020年“六盘齐开”的顶流大玩家,“国产仁恒”军团地毯式轰炸的光芒,从未像现在这样耀眼。

从一家强调“善待土地”、“慢周转”的老牌新加坡房企,被强行要求在短短几年内,快速转型为南京“开枝散叶”最成功的轻资产输出“操盘专家”。这个在南京被捧为神话的头牌老司机,需要大刀阔斧改变的,不单单是骨子里的“慢”基因。

实际上,仁恒的超强业务能力可谓有目共睹,品牌号召力输出的布局也愈发“平衡”。放眼南京全市,东西南北四个主力方向,都有仁恒入局操盘的身影。

尤其是,从近一个月以来,仁恒位于主城南北两端的双子星王牌(首座“公园系”、“城市系”)高举高打的“交叉”打法来看,确实在较短时间内引发轰动,算是成功“炸街”。即使是,市场上仍存在一定的争议。

来源 |朋友圈

4月23日,燕子矶的仁恒公园世纪率先开放样板间。5月11日,该项目192套首开房源火速取证,销许均价3.89万/㎡(多数房源单价已“破4”)。5月15日,公证摇号结果出炉,共吸引807组客户报名,中签率23.8%。

再看小行的城市星光,由于主打“地段+学区概念”两张牌。较之燕子矶的兄弟项目,明显关注度更胜一筹。以至于盘子还没开,隔壁的琥珀森林业主就迫不及待的坐地起价,“二手房一夜涨了近30万”。就连过去毫无存在感的金浦翡翠谷,也“兴奋地直搓小手”。

于是,南京人“再一次无可救药的爱上了仁恒”。只为能够轻轻捧起,“资产又要升值了”的璀璨星光。

来源|项目规划图

但,房叔在此也要浅谈几点个人看法:

1,土地价格便宜(1.7-1.9W),所以利润空间大,市场给予很大希望。

2,小行这个地方,仁恒判断位置比江心洲更容易走量,也能出溢价,否则怎么会“传说中的装标竟然比江湾世纪还高?”

3,首开放风均价4.3万/㎡,总价区间430万-710万。似乎还是坚持了仁恒一贯的高低配策略,估计,大户型价格可能高于均价。这个看江湾城就明白了。毕竟,星光有大横厅嘛。

4,产品是两梯四户配置,在一定程度上又丧失了传统豪宅的舒适度。基本判断就是个首改盘。值得注意的是,最小的74㎡户型被敲定“放在二期入市”。也就意味着:当年湾1-湾4由低至高的“阶梯式客群销售逻辑”已被彻底抛弃。

5,另外,根据南京市面多数精装成本核算办法,项目精装的加码,纯粹是为了冲价格、做利润。而一二期户型定位的“反复”与“平衡”,刻意拉低入手门槛的下限,又是冲着首次改善或初级“仁粉”去的。

来源|项目规划图

结论:作为快销盘,仁恒应该是合格的。但如果非要与昔日的“湾系家族”相比,基本无品质可言。毕竟,如果你去看看河西南那一堆垃圾项目,比如鲁能公馆,连廊能吓死人,就像站在悬崖边。

一个不争的事实是:现在很多南京人迷信仁恒。虽然,这个项目肯定是跑量利润盘,在强、弱关注项上的平衡艺术已玩到了极致。但,终归还是比周边产品的均好性高很多。入市后预计还会很好卖,也值得部分客群买。

没错,若论仁恒的市场把控能力,“如果在南京说第二,没人敢说第一”。归根结底,是在深刻理解买房人的强、弱关注项等基础上,将平衡艺术玩到炉火纯青。所以,我们必须承认,其强大的品牌号召力,精准客户的心理分析(画像),足以支撑“国产仁恒”在南京的任何板块,都能做到利润的极致。

来源|项目实景

所以,后面还有那个与五星合作开发的麒麟G108综合体地块。个人预测,也或将成为捅破紫东天花板的溢价第一盘了。它的首开价格会是多少?各位不妨猜猜看哦。

(二)

产品力,就是生产力。换言之,如果想在南京新一代顶豪市场站稳脚跟,你的产品就必须比仁恒的湾4还要壕,还要“横”。并且,完全不用“傍学区”。

可惜的是,南京市面上各种打着“豪宅”旗号的改善盘一堆。能真正配得起顶豪之名的项目,少之又少。其中大多数人公认的,只有两家:面粉4.5万一平的葛洲坝中国府,与面粉4.2万一平的建工海玥万物。

“如果说海玥名都是高端改善项目,万物就是真正的豪宅项目”。上海建工南京公司负责人曾经豪迈地对媒体表示:“在我心中,南京几乎没有高层的豪宅产品。这一点和上海相比差距不小。”

来源|江南房叔摄

所以,他拍胸脯承诺:无论是设计、理念、用材、做工等各个方面,万物都将有很大的提升。“甚至可以说,是真正意义上的迭代。”

面粉地价昂贵,产品打造的成本也要耗资不菲。这就意味着:“站岗”4年的上海建工G68地块,一定要卖出“南京史上最贵的价格”。作为建工“海玥系”全面升级的第二代产品,肩负着树碑立传的头号任务,注定被业内寄予极高的厚望。

房叔近日专程深入海玥万物样板间实探,发现这个项目“果然不一般”。在此梳理了几个要点,供各位参考:

1,海玥万物的会所2000平米,设有恒温泳池。

2,项目共530多户。A地块:8栋楼,B地块:12栋楼。车位配比:1:2.5(南京最高)

3,外立面采用全干挂石材(保加利亚进口),日本三菱电梯,一梯两户。层高3.2米。

4,坊间此前的放风价最低1500万起步,但后来又曝出“卖6.4万一平还是亏的”。最新的小道传言,是争取“冲7万+”(才有可能完全兑现“精装品质”)。

来源|江南房叔摄

再来看看,万物整盘的面积段数据,也很有意思:

240平(四房或五房),客厅面宽5米级,南向景观阳台长度约为13米级。

330平(2层空中院墅),做了两套样板间,中式与现代风格。

500平(3层空中院墅),只有4栋楼,单栋12套,共48套单位,产品配比不到10%。

但一个比较尴尬的地方在于:南京毕竟不是北上广深一线城市。这让沪上来的“海派代表房企”上海建工,在无比渴望迭代、换血南京本土顶豪的天花板上限过程中,也存在对南京本地买房习惯的妥协,最大程度地平衡客户心理。

没错,就连房叔接触的上海建工多位内部人士,也坦言:“我们项目对南京买房人妥协的地方,还真是多了去了!一切,都是为了做好平衡!”

来源|江南房叔摄

而据房叔个人的现场观感,即使剑指金字塔尖的最高处,发誓要做南京“复式顶豪之王”的海玥万物,为适应南京大多数客群习惯,确实忍痛做了一些小小的、“能看得见”的妥协。

比如,为了“满足南京人喜欢封阳台”的习惯,身为顶豪的它,阳台的玻璃护栏高度不得不“明显做低了”。现场粗略目测,应该不高于1.1米+(下图)。

来源|江南房叔摄

要知道,上海的汤臣一品等豪宅,阳台护栏的标准高度是1.4米,扶手也更宽。“这样的护栏高度,刚刚好超过人的心脏位置。让人更愿意在阳台停留,凭栏俯瞰脚下的风景时,也不用特别担心恐高。”

再比如,为了迎合不少南京人“喜欢房间多”的心理,海玥万物也精心做了“平衡”:240平的大平层,原本是拥有大横厅的三房设计。但,为了讨好本地市场,最多可变为四房、甚至是五房。

来源|项目规划图

“南向多出来的那个房间,其实就是在牺牲整个横厅的阔绰尺度后,专门设置的独立书房,或是儿童房(次卧)。”

来源|江南房叔摄

要知道,在魔都上海,人家绿城黄浦湾即使是120平米小户型,也硬生生地做成大横厅+两房的设计。“如果放在南京市场,简直是不可理喻?”

不过,平心而论,海玥万物就算再怎么“牺牲”、“平衡”和“妥协”。至少目前放在整个南京豪宅市场看,也算是独树一帜的孤本产品。甚至,在某种意义上,它已经做到与葛洲坝中国府之间最大差异化的竞争格局(前者主打复式院墅,后者主打横厅平层)。

来源|江南房叔摄

甚至,如果在限价能成功大幅突破的前提下,它的复式顶豪单位完全能够做到“放眼南京无竞品”。很多有望入市的过人细节:比如堪比“石材宫殿”的卫生间硬装标准。

|江南房叔摄

比如闪瞎人眼的“米勒厨房套装”。

来源|江南房叔摄

比如,与汤臣一品同级别的台面水槽一体化处理。

来源|江南房叔摄

特别值得注意的是:项目的南向景观阳台没有做单一的地漏,而是在阳台边缘做了“可能是南京首次出现”的石缝排水技术(下图)。

来源|江南房叔摄

这样做的目的,可以做到最大程度的排水。让夏天雨季的阳台不积水,哪怕只有一分钟。

千万别小看这个技术,在北上广的豪宅很常见。南京的很多大牌开发商也都知道这点,但是又不愿意做。核心就是工艺难度大,成本太贵,所以,就连卖到6.4万一平的最贵地王葛洲坝中国府,也“偷懒”选择了地漏排水的模式。

在房叔看来,单凭“石缝排水”这点。业内在评选南京年度迭代顶豪的时候,也一定会给海玥万物留出一个位置。但,要专门强调的是,“据开发商口径,所有的样板间仅提供体验参考,并非真正意义上的交付标准”。

来源|江南房叔摄

建工开发商的谨小慎微不无道理。因为,如果限价不能大幅突破。也就意味着:这样史无前例的顶豪产品未必能“壕”起来。毕竟,左手得考虑成本,右手得考虑利润。

这,才是万物的平衡。

(三)

最后,我们再来扒拉扒拉,同样喜爱玩平衡术的融创。因为,那个最高喊价5万的“新玄武网红”玄武映,马上就要揭开神秘面纱了。

与仁恒注重轻资产输出布局、买房人强弱关注项的平衡,以及建工追求“海派”产品落地南京后的种种妥协与本土化平衡所完全不同的是,融创开始力求全新的产品系扩张平衡,甚至是“与全球同步”的节奏。

按照开发商的对外说法,自2016年进入南京市场以来,融创上海区域紧跟城市发展步伐,已经为南京量身定制了公馆系、御园系、桃源系、华风系等多种产品线。可实际上,融创在南京最出名的项目,其实只有一个:燕子矶的“初心之作”玉兰公馆。

来源|项目规划图

“销售额位列全国前四,系出天津大本营的融创,近年在南京落地的产品线并不丰富。”有资深业内人士指出:“反观融创在天津的布局,从住宅到商业综合体,从TOP级豪宅到品质刚需盘,涵盖了十大产品系、全业态产品一条龙。”

尤其是代表着融创城市平层豪宅塔尖的产品线:壹号院系列。至今没有释放出在南京落地的消息。当然,那个在上个月刚刚拿下的河西南滨江G11地块(面粉破4W),不超过2.6的容积率。“有没有可能引入顶级的壹号院产品?还有待观察。”

难怪,有人说:“融创卖完燕子矶的玉兰公馆后,在南京主城区就没什么声音了。近两年,好像一直深陷在汤山脚下,变成了深耕汤山的融创。所幸的是,继去年拿下新玄武G86地块后,今年又鏖战113轮,大手笔抢下河西南宅地。让人再次刮目相看。”

要知道,融创如果在南京头部板块再不增加优质土储,也就意味着主动权越来越少。因为地段的含金量决定了,它是否具备做豪宅的基因。如果在主城没有好地储备,也就缺少拿得出手的牛逼产品。因为,没有土壤。

来源|项目规划图

“现在回头看看,融创有多久没进入南京年度销售排行前20名了?”

所以,看得出,今年的融创是卯足了劲儿回归主城,要在南京大干一场了。那个高调放风4.5-5万一平的、发誓要“力压星河一个身位”的玄武映,就是最真实的写照。

关键是,在顶豪壹号院等TOP系落地南京之前(也许是遥遥无期),略低一级的“映系”产品线明显承担了融创在南京迭代的更多想象空间。尤其值得注意的是,它作为一条“鲜肉级”的全新产品线,与上海的另一座“映系”—静安映,几乎是“前后脚”面世发布。

此前在江湖中名不见经传的“映系”,也能盛大上演沪宁双城记?君不见,上海大宁的那座静安映,小道放风价高达9万一平。几乎是南京玄武映放风价的整整一倍。

来源|项目规划图

什么?你们摆摆手,都说嫌贵?没事的,听说无锡还有一座,叫运河映。相比魔都上海,宇宙中心南京,那座“生长在大运河上的映系”肯定要便宜不少了。

毕竟,号称是全球第五座呢。瞧瞧人家融创,不愧是玩平衡到了极致的高手。那么牛逼的产品线,只需一眨眼的功夫,就轻松布局全球了。

也没错,这年头,朕就是要雨露均沾嘛。