最近安托山的天健公馆比较热闹，预售证拿到了，关于这个盘值不值得买，学位会不会变动的讨论，这几天充斥各个房产群。
淘哥今天谈的不是天健公馆，而是同样在福田、同样是天健，同样是学位房的另一个新盘：天健天骄。
淘哥觉得这个尚未被广泛关注的楼盘，是下半年最值得关注的新盘之一。理由主要是：
1、学位，荔园外国语小学（北校区），新建，预计明年9月开学。荔园外国语小学是深圳市福田区第一所外国语小学，荔园外国语小学东校区位于水榭花都内，在福田所有小学中排名前列。
2、区域，属于景田，左手香蜜湖右手莲花山，配套齐全，集中了深圳三十多年城市建设之精华，周边企事业单位和居住人群纯粹，这里长期缺乏新盘，积累了庞大需求。
3、南侧的市府大院、香蜜新村都有旧改或者棚改的可能性，未来可能和对面的香蜜湖水榭花都等楼盘连成一片。
4、由于限价因素，淘哥估计这个盘也就能批8-9万的价格，在下半年可能推出的新盘中，算性价比非常高的，淘哥觉得必须纳入打新射程内。
今天，就来看看《深圳壹地产》对这个楼盘的深度踩盘报告。
另提醒大家，明天下午2：30，淘哥的分享会将按计划进行。主题如下，尤其是第三点，淘哥专门邀请了一位资深金融人士，为大家介绍目前市场下，房产买卖的金融解决方案。
深圳楼市又到了一个关键时刻。
1、贸易战对深圳楼市有何冲击？
2、接下来楼市政策会不会加码？
3、银行信贷紧缩，买房卖房，如何做金融解决方案？
地点是：又一城营销中心，这个盘可能很多朋友们不熟悉，其实这是龙岗大运新城片区，一个深中龙岗初级中学学位的学位房。深中龙岗初级中学可是血统纯正的深中名校！在2017年的龙岗区初中四大名校录取数排名中，深中龙岗初级中学仅次于龙岗区百合外国语学校。
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近日，深圳地产圈最火的就是上边这张图了。“天健35年厚积薄发，双盘布局香蜜湖！”
天健公馆、天健天骄，今年下半年即将入市的纯新盘项目，许多购房者都在关注它们的动态，今天酌言专门去天健天骄项目现场实探，发现了不少价值亮点，分享给大家：
1、项目共分五块地，总建面30万平，其中两块地是以商品房住宅为主，住宅共17万平（含保障性住房3.9万平）。
在土地供应极其紧缺的福田中心，30万平体量小区、13.1万平的可售住宅，对深圳楼市无疑是雪中送碳。
2、天健天骄不仅自带2400平9班幼儿园，而且还规划建设有30班六年制荔园外国语小学（北校区）。荔园外小已于2017年6月30日开工，目前仍在建设中，预计2019年9月正式开学。
酌言特别提醒大家，福田王者归来，不要把关注点全部放到南山，福田中心也有大片的新土地开发，有新的名校，新的项目。
3、天健天骄的初中学区是福田区科技中学，原福田区景秀中学，跟项目仅隔了一条马路。
酌言查询资料得知，该学校在深圳初中排名中位于53名（目前景田最好的中学，福田外国语排名17），2017年8月18日福田区机构编制委员会正式发文“福田区景秀中学更名为深圳市福田区科技中学”。
4、项目所处区域被北环大道、香梅路、红荔西路以及新洲路围绕，路面交通路网完善，并且临近景田地铁站，7、9号线地铁口物业，交通优势明显。
01
楼盘详情
天健地产自1983年成立以来，一直在重点发展房建工程，在深圳已经开发了诸多知名楼盘，如天健公寓、投资大厦、天健名苑、天然居、彩田村、天健世纪花园、天健郡城、天健现代城、、阳光天健城、侨香村、深云村安居房等等。
2018年，天健地产在福田中心，推出全新项目——天健天骄，成为继双玺、万科蛇口公馆、华润城，又一网红楼盘。
实拍图
天健天骄项目用地面积约6.8万平，拆除用地面积约6.1万平，开发建设用地面积3.4万平，总建筑面积约30万平。
项目共分五个区域，01-02地块以商品房住宅为主，03地块为绿地，04地块为独立保障房，05地块为教育用地（荔园外国语小学北校区）。
项目地块分布图
其中住宅17万平（含保障性住房3.9万平），商业、办公及酒店合计1.1万平，公共配套设施8100平（含9班幼儿园2400平）。
效果图
02
最新动态
根据项目工程概括牌显示，天健工业园片区更新单元（一期）竣工日期为2019年12月31日。
5月29日，壹地产编辑沫行曾拍了一张施工现场俯瞰图，当时还处在打地基阶段。
5月29日施工现场俯瞰图
7月11日，酌言现场实探发现，地基大部份已经完成，并且有一些已经建到2层了。一个多月的时间，深圳建设速度肉眼可见。
7月11日施工现场实拍图
已经有楼栋建到2层
值得注意的是，酌言现场踩盘发现，天健天骄项目一侧是深圳机场香蜜湖住宅区，还有2个小型加油站。
百度地图示意图
现场实拍图
天健天骄靠近深圳机场住宅这一侧的围挡目前正在施工中，酌言中午时间来踩盘，发现有工人正在休息。
值得注意的是，上图搭建围挡的部分是广维市场大厦及广维肉菜市场，目前已经全部拆除了。
一路之隔是狮岭小学门口的垃圾站，据附近居民表示，早上气味实在是大，开车不敢开窗。
临近商报路这一边就是深圳景田医院，不远处是天健集团。
03
教育配套
天健天骄项目共分五个地块，1地块规划建有2400平9班幼儿园；5地块规划建设30班六年制荔园外国语小学（北校区），分为地上六层，地下两层。
地块1的建设工程规划许可证
据现场实探，荔园外国语小学（北校区）正在建设中，最高已经建设到地上五层了。
现场实拍图
从福田区政民互动信箱回复中发现，荔园外国语小学（北校区）计划2019年完成招生（此信件显示日期为2016年6月19日）。
之前有网友表示，荔园外国语小学（北校区）建成后，将替代原狮岭小学，招收原狮岭小学生源。另外，景龙小学由于拆除扩建 ，2018年-2019年将暂时借用荔园外国语小学（北校区）教室。
对于第一点，福田区政民互动信箱回复中表示，并没有这方面的信息，招生等事项待建成后确定向社会公布。
不过酌言有必要提醒大家，荔园外国语小学是深圳市福田区第一所外国语小学，荔园外国语小学东校区位于水榭花都内，在福田所有小学中排名前列， 其学区楼盘是水榭花都和香蜜一号，二手房价10万+。
现在天健天骄项目规划建有荔园外国语小学（北校区），必将是未来价值高地。
壹地产沫行5月29日俯拍
天健天骄项目的中学学位是福田区科技中学，原福田区景秀中学，2017年8月18日福田区机构编制委员会正式发文“福田区景秀中学更名为深圳市福田区科技中学”。跟项目仅隔了一条马路。
实拍图
福田区科技中学学区楼盘
酌言查询资料获悉，福田区科技中学在深圳初中排名中位于53名，目前景田最好的中学，福田外国语排名17。
04
周边配套
项目临近景田地铁站（地铁2号线和9号线交汇），景田是福田较早的生活居住区，生活配套设施非常完善，项目旁边便是香蜜湖豪宅区，购物、休闲等需求可通过步行或依托景田站通达。
项目东向是莲花山公园，西向便是香蜜湖豪宅区，步行500米范围可到达缤悦荟、福田区图书馆，900米左右可到达莲花体育中心。
景田地铁站1站可抵达景田沃尔玛、佐阾虹湾购物中心和福田农批，2站可抵达车公庙商圈、福田地铁站，3站可抵达购物公园。
除了便利的交通外，周边还有几大三级医院坐落于此。项目东向一公里左右是三级综合医院“北京大学深圳医院”，北向1.3公里左右是三级甲等“深圳市福田区中医院”。南向1.5公里左右是三级综合医院“深圳儿童医院”。另外，项目一街之隔的南面便是“深圳景田医院”。
此外，周边旧改在最近几年悄然活跃起来，例如香蜜湖度假村旧改、香蜜新村城市更新、市政大院旧改、香蜜二村旧改、华泰旧改等，可见未来的城市更新力度之大。
根据链家数据统计，目前景田片区的二手房均价7.1万，紧邻的莲花片区7万，香蜜湖片区10.9万。
而离项目最近的TT国际公寓均价7.7万，景城府8.1万，娣梦园7.1万，翠景园8.2万，擎天华庭6万，楼龄均在10年以上。
房价稍低点的是景发花园，均价5.7万，香景大厦5.8万，碧景园6.9万，不过楼龄均已超过20年。
结语
酌言现场采访了一位住在TT公寓的景田老业主，他表示：
天骄是天健工业区补地价出来的，位置没得说，对面水榭花都，香蜜湖一号都10几万了，周边几个老小区也都即将旧改，未来成长空间大。
但是，也有几处不足。一是这个位置的商业配套实在太少；二是旁边还有两个加油站，是拆除不了的；三是狮岭小学门口的垃圾站，早上气味实在是大，每天都路过，开车都不敢开窗。
这个项目大概啥时候卖？如果限价卖7万多的话，我还是会考虑买。
如果天骄的荔园外国语小学（北校区）真的是替代原狮岭小学，招收原狮岭小学生源的话，那么对周边楼盘来说都是利好，像TT公寓、景城府等还有成长空间。
总预算800万，考虑保值增值，长持5~10年，如果单价都在8万的话，还是优先考虑福田南山，优先考虑名校学位房。那么天健天骄，一旦入市，必将成为楼市焦点。你对这个楼盘怎么看，欢迎评论区留言互动。
最后，淘哥谈一点，在后海——蛇口这个区域，未来人居价值还会持续提升，华侨城、恒大、万科、招商等知名房企都在默默的耕耘旧改：万科蛇口公馆不久前刚刚开盘，后续还有华侨城渔人码头旧改、恒大湾厦旧改、招商蛇口老镇旧改等重头项目。
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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
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