一场40亿美元的资本迷局

当全国人民居家办公，终于过上了SOHO生活时，SOHO中国创始人及最大的股东潘石屹、张欣夫妇这次却要离场了。

3月10日，“办公楼运营商”SOHO中国（股份代号：00410）发布公告称，自2020年3月10日上午十一时十二分起于香港联合交易所有限公司短暂停止买卖，以待刊发有关内幕消息及根据《香港收购及合并守则》而作出的公告。

就在此则公告发出前十分钟，外媒援引两位消息人士，黑石集团(BX.N)正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化报价为每股6港元(较SOHO中国现时股价高约一倍)。随即，SOHO中国股价大涨近40%。

黑石作为全球知名的房地产投资机构，一旦顺利完成交易，意味着上市13年的SOHO中国将完全私有化。

卖掉最赚钱的金鸡，这一次潘石屹打的什么算盘？

图：SOHO中国官网显示，公司开发并管理了550万平方米的甲级写字楼

01 卖掉下金蛋的鸡

对大多数人来说，潘石屹打算卖掉SOHO中国的消息并不意外，毕竟过去的几年里，SOHO中国的资产包一直在卖卖卖。

2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格出售了上海SOHO海伦广场及静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；

2015年9月，SOHO中国出售其上海外滩国际金融中心8-1地块50％的权益，预计其所占的股权转让款为42.5亿元，同时收回了近46亿元的股东贷款及利息；

2016年7月，SOHO中国以32.2亿元的对价，出售上海SOHO世纪广场；

2017年，SOHO中国又以35.73亿元将虹口SOHO整体出售；同年，SOHO中国又将凌空SOHO的剩余物业面积，以85.8亿元出售。

2019年9月， SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

据这些不完全统计，几年时间里，SOHO中国出售的资产总金额累计近300亿元。

但奇怪的是，在SOHO中国一路“卖卖卖”的同时，2014年到2018年间，公司账上的现金却没有明显增长，反而从 100亿元下降到了7亿元，净利润也从 40.8亿元 下降到 5.65亿元。这意味着，出售资产的所得可能并没有留在公司账上，也似乎没有进行新的投资。

与此同时，潘石屹夫妇则从SOHO中国稳定地获得分红收入，累计起来已经颇为庞大。

SOHO中国的财报显示，从2006年至今，累计实施分红12次，累计实现净利润442.58亿元，累计现金分红达到207.78亿元，分红率为46.95%。按照SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权计算，累计可以获得现金分红133亿元。

图说：SOHO中国一直都能为潘石屹家族带来稳定的收益

显然，出售的资产最终多数被套现了，潘石屹家族凭借落袋为安的现金，可能比许多财富排行榜上的名义上的富豪更加富有。

毫不夸张地说，虽然业绩不见起色，但SOHO中国仍是潘石屹家族中最会下金蛋的鸡。凭借着不停地卖卖卖项目，简直就是灵活取款机。只是令很多人意外的是，2019年起，潘石屹家族似乎不再满足于卖金蛋，而是想直接卖掉这只金鸡。

2019年10月，财新爆料，SOHO中国出售计划的第一笔交易正在进行且接近最后阶段。交易项目包括北京、上海的8个核心项目，像新建的丽泽SOHO、光华路SOHO、望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场均在内。总价值在500亿-600亿。

随后，SOHO中国发布澄清公告，否认此次交易。但也表示“在投资物业组合的日常经营管理中，本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”

在这个异常漫长的房地产寒冬里，这一非同寻常的声明显得更加耐人寻味。

很快，买家出现了。外媒透露，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值约为40亿美元，SOHO中国也随即停牌。

在屡次公开表态不会退出中国房地产市场后，潘石屹这次似乎真的要离场了。

02 曾经小甜甜 如今牛夫人

为何舍得卖掉这样稳定的赚钱支柱？潘石屹给出的理由最核心的一点就是，“商人秉承低价买入、高价售出。”

潘石屹曾公开解释称：“衡量商业物业价值的标准是租金回报率。在美国，在利率非常低的情况下，一般商业物业的投资回报率是5%，特别好的项目大概能达到4.7%或4.5%。而在中国，净租金回报率仅有2.7%左右，同时利率比美国高出好几倍，这意味着全年的物业经营仍会亏损2%，这个生意怎么做呢？”因此，潘石屹觉得这个时候是出售物业比较恰当的时机。

其实，别看潘石屹埋怨满腹，当年选择这个“做不下去”的生意正是潘石屹、张欣的共同决定。那时还流行一铺养三代的概念，SOHO中国也由销售转为自持，将商业项目租赁视作通向未来的“小甜甜”。

2012年，SOHO中国向“包租公”方向正式转型。潘石屹对外高调宣称：“自持物业更好。”从“开发-销售”转向“开发-持有”，希望以长久的租金收益代替销售收入。

但现在看来，当时的意气风发，更像是攥紧拳头地孤注一掷。

转型之后的SOHO中国，2012年和2013年上半年的业绩仍主要来自出售物业。但到2014年以后，SOHO中国业绩便迎来一路下跌，之后趋于相对稳定。

2012到2015年，SOHO中国的营收分别为153.05亿元、146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元，同比跌幅分别为4.47%、58.29%、83.68%，同期归属母公司股东利润分别为105.85亿元、73.88亿元、40.80亿元、5.38亿元，同比跌幅分别为30.2%、44.78%和86.81%。

2016年、2017年和2018年SOHO中国营收更是跌至15.77亿元、19.63亿元、20.89亿元，相比2012年的153.05亿元，已经严重缩水。

更要命的是，SOHO中国在2015年将最后一线生机押注到了联合办公领域并推出了SOHO3Q品牌。“我们希望到2015年底北京、上海两地的SOHO3Q工位将突破1万个，2016年将达到4万个，然后超过10万个。”潘石屹曾这样透露自己的雄心。SOHO3Q项目模仿美国WeWork搞共享办公空间，进行办公室和办公桌的临时出租，还租用其他公司的写字楼用于出租，潘石屹一度称该板块还有上市计划，几年后达到年租金50亿元。

但随后几年，整个联合办公市场都没能解决“盈利”这一难题。在国内的联合办公领域、氪空间、纳什空间、优客工场相比SOHO3Q更能获得资本青睐，赚不到钱，甚至不停补贴租金，竞争压力之大可想而知。

当然，竞争不可怕，谁输谁尴尬，偏偏SOHO中国在联合办公企业刺刀见红的竞争中并不占优势。强行扶持的SOHO3Q也拼尽了SOHO中国最后的利润空间。

图说：重资投入的SOHO3Q,发展并不如预期

至此，SOHO中国与其他房企的差距越拉越大。不仅早已无法与万科、碧桂园、恒大相提并论，就在引以为傲的办公楼运营领域，也渐落下风，万达、华润、保利、绿地等玩家更加财大气粗，在写字楼运营领域的发力让SOHO中国难以适从。

巨大压力下，与其顶着硬上，不如一别两宽各生欢喜。当年怎么看怎么好的“小甜甜”已经变成让人倍感压力的“牛夫人”。

恰逢黑石出手特别大方，愿意以40亿美元的真金白银接盘，每股6港元的价格相比SOHO中国上一日收盘价2.98港元高逾一倍。掌握SOHO中国六成股份的潘石屹、张欣夫妇似乎也找到了最合理的退出台阶，有什么理由犹豫呢？

03 潘石屹就要解脱了

如此看来，卖掉SOHO中国似乎真是桩好买卖，可问题是，你都明着说了租赁不赚钱，物业经营每年亏损，怎么还会有买家高价买呢？还是黑石这样的华尔街之狼？

是外资能抬高租赁回报率，还是你老潘没说实话？

戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵就表示，其实写字楼的玩家大部分都是机构玩家，无论是外资还是内资，投资写字楼等商业资产的逻辑不仅仅是表面上看的租金回报。大家都知道租金回报低，但真正挣钱的并不是靠租金。

投资机构的的初衷就是鸡蛋不能放在同一个篮子里，要分散投资，所以会在全世界范围内寻找核心城市核心地段的核心资产。这些投资机构更加看重的是所持物业的长期升值，以及资金的安全问题。比如年初的LG大厦，就是由新加坡的投资机构高价买下，而这次试图私有化SOHO中国的黑石，更是真正意义上的华尔街之狼。

据公开资料显示，黑石目前管理的资产规模接近5000亿美元，其中分散在全球的房地产类投资是其最核心的业务之一。

除了黑石对中国投资市场的兴趣和信心外，对于这次交易，有业内人士分析称，整体收购比单独收购简单，这也为黑石完成交易提供更大的确定性。

而对于潘石屹、张欣夫妇来说，如果顺利私有化并卖掉SOHO中国，最大的实惠就是获得一笔巨额现金，其次是剥离了与SOHO中国的相关的全部资产和负债。

外媒消息称，黑石还将接管SOHO中国的债务。截至2019年6月底，SOHO中国负债为326.8亿元（约合47亿美元），整个私有化过程，黑石的投资资产价值为87.8亿美元。

就在此次与黑石的交易传闻之前，2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹密集注册了7家公司，他虽然担任法人代表，但控股股东却多为境外注册公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

与此同时，获得美国国籍的张欣从2011年开始通过家族信托投资了大量的海外资产，一度被人怀疑转移资产。2011年，张欣花费5到7亿美元投资纽约曼哈顿时报广场旁港务局长途巴士站办公大楼；2012年，斥资6亿美金，成为曼哈顿公园大道广场股东；2013年，与巴西财团共同收购美国通用汽车大厦40%的股权。

潘石屹的长子潘瑞（非张欣亲生）也在英国成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目。

可见，私有化并卖掉SOHO中国后的生活，潘石屹家族早就开始谋划了。这样落袋为安，对潘石屹夫妇来说未尝不是一种解脱。

其实，近些年来，淡出业务一线的潘石屹已经很少抛头露面了，他更在意的似乎是自己摄影师、木匠以及“潘苹果”推广人的身份，甚至不惜上综艺，将自己的“对这片土地爱得深沉”的乡土气息暴露在大众面前。

只是始料不及的是，在这次疫情发生后，潘石屹因为沉默屡次受到网友的尖锐批评，质问其为何不捐款。甚至扒出了潘石屹家族基金会曾捐赠2500万美元给哈佛大学、耶鲁大学。巧合的是，张欣所生的两个儿子也先后被这两所大学录取。

图说：潘石屹家族对海外学府的捐款行为在网络上被广泛质疑

其实，挣的钱如何花，捐与不捐都是自己的事，只是富豪就该有富豪的人设，而不是刻意地乡土化。对于潘石屹家族来说，如果顺利出售SOHO中国，家族财富必然会迎来暴涨，也许还会再造一个新SOHO，这或许也是令一种解脱吧。

文/北京青年报记者 李桁