随着人们生活水平逐步提升，土地供应日显稀缺，城市发展正进入“存量时代”。城市更新是老城适应现代化社会生活作出的必要的，有计划的改建活动，为老城的发展带来的新机遇。
城市化起步最早的伦敦可能是最早面临老城更新问题的城市之一，其中位于威斯敏斯特城和伦敦城之间核心地带的科文特花园（Covent Garden），根据自身区位等特点，从强化街区传统特色出发，在解决老城更新这一问题的过程中，为我们树立了一个优秀案例。
伦敦科文特花园
从文献中首次提到的修道院花园到上世纪70年代最早划定为保护区，科文特花园历经了近千年历史，积淀形成了深厚的文化底蕴。然而在上世纪60年代，随着花卉市场的外迁，科文特花园90%的房屋关闭或闲置，新一轮的城市更新计划也开始提上了日程。于是这一次伦敦老城的更新与保护经历了几十年的发展，形成了自己独特的保护发展模式。
1. 完善的法规体系
从国家的层面来看，根据建筑或区域的历史价值或意义设立“保护区”。它的范围从最初的历史城镇中心或古城扩大到了村庄，居住社区和大型开放空间等，规模一直在增大，截至2010年，已经划定了9300多处保护区。
保护区规划体系则包含了“地方发展框架”、“区域行动计划“、“区域行动计划“ 、“补充规划文本文本”三个方面，分别用于确定总体的发展框架，形成区域范围的具体措施以及对更多细节进行引导与控制。
和国家层面的相比，西敏寺市政府颁布施行的一系列地方性政策和措施更为详细，如科文特花园的《行动计划》《保护与管理指南》《商业用途规划指南补充说明》等，十分有效地对该地区的建筑以及整体景观环境进行保护，同时促进保护区人文环境与经济环境的发展。
2. 公众参与
除了完善的法规体系外，非营利性组织和民间力量也是科文特花园保护区成功的必要条件。科文特花园通过“自下而上”的“社区规划”方式，让公众广泛参与到城市更新过程中。其中，民间组织以其特有的公信力和亲和力，成为公众参与文化遗产保护的主要组织形式。
比如科文特花园区信托（CGAT）是保护区日常管理机构，并制定了相应的历史建筑日常维护准则，涉及屋顶排水墙体、门窗、砖墙、商铺门帘和商铺标识等，全面而具体。日常管理之外，他们出版该区域的相关书籍，收集照片与文档，并为市民与游客进行介绍，成员来自于在这一区域工作和生活的人。
科文特花园社区协会（CGCA）一直致力于保护和提升科文特花园的环境和价值，组织各项民俗，商业活动以及艺术展览，通过良好的宣传渠道吸引关注。
各类遗产保护组织和民间力量在保护遗产过程中，组织开展灵活多样的保护活动，影响和加强了周边民众对遗产的保护意识，街区居民志愿者积极配合社区工作，参与保护活动，形成了全民参与遗产保护的良好局面。
3. 公共空间的复兴
城市更新为公共空间的复兴创造出了更多的机会，而公共空间是区域社会形态一个构筑空间，公共空间的活力成为人们对这个城市或者区域的第一感知。科文特花园鼓励对建筑底层进行积极的利用，丰富街道的业种业态，如零售餐饮画廊以及其他文化设施，街头表演为代表的文化活动也有效地激发了公共领域的活力。
与此同时，广场与周边街道的通达性，无障碍设施的完备都是科文特花园公共空间复兴的“硬通货”。
4. 经济的振兴
科文特花园充分利用保护区在城市中心的区位优势建立和保持其消费娱乐旅游中心的地位。根据其城市肌理和历史特性,在不破坏历史建筑的前提下鼓励与新型商业业态混合使用。据统计，该区域有一百多家餐馆及大量咖啡馆，近30个剧场与电影院。
高端零售品牌和餐饮场所的引入进一步刺激历史建筑资产的成长和充分利用，新建的高端公寓为街区带来高品质的常住人口，重塑科文特花园积极的社区形象。
放眼望去，映入眼帘的是砖红色，浅黄色的联排建筑，整齐流畅，首层商铺展示着琳琅满目的商品，木质门窗等仿佛都在向来客展示着历史建筑与现代生活的完美结合。
可以说科文特花园是在社区组织、公众、政府和非营利性组织的共同努力下,取得了很大的成功并，逐渐形成了独特的保护更新方式。
而在我国，城市有机更新有着怎样的成绩呢？
上海愚园路
“城市有机更新”一词最早由我国的吴良镛教授提出，其内涵在于可持续发展的基础上探求城市的更新发展。
2015年召开的中央城市工作会议上，中央也提出中国城市的发展要坚持集约发展，树立“精明增长”、“紧凑城市”理念。
其中，上海在城市更新上也打出了自己的特色。以愚园路为例，这个全长2.7公里的马路以及其里弄的微更新在过去的四到五年时间里持续上演着。
1.艺术构景，注重沉浸体验
作为上海首批16个全域旅游特色示范区之一，“长宁区愚园艺术生活街区”将百年人文历史与“文化、艺术、生活”的特色风貌完美融合，路人游客驻足其中，脚下是故事，眼中是风景。
从2018年开始，“艺术家驻地计划”正式启动，将愚园路的部分沿街空间打造为艺术家驻地体验点，邀请来自世界各地的艺术家在此驻留创作，冲破惯常的艺术创作语境和生态，将融入市井生活的特别感受浸润到了不起的艺术作品中，成为街区美学的一部分。
即使是一个简简单单的电话亭，因为落脚在愚园路上，它也被赋予了跨界创作的可能性。
每走几十米就能邂逅一家“网红店”：独立书店、香水调制实验室、玻璃制作体验馆、花艺教室、分子料理冰淇淋店。更多的封闭空间被释放出来，成为城市绿地、花园或露台。
2.弄堂新生，重构市井烟火
如果说愚园路的街区是它的“诗与远方”，那么在鱼骨状排列的深深弄堂则希望保留着她的“柴米油盐”。
弄堂口是上海人很熟悉的客堂间，在这里开了一家约1000㎡的“愚园公共市集”，既能满足百姓生活的需求，也可成为家长里短寒暄交流的场所，同时也是拥有“四大金刚”、耳光馄饨等街巷美食的社区食堂和拥有缝补铺子、修锁铺子的工坊市集，“粟上海·社区美术馆”成为了家门口的艺术生活体验空间，都展示着日常生活的人间烟火。
3.社区营造，激活街区新产能
愚园路1032弄岐山村， 居住过“中国导弹之父”钱学森、爱国人士杜重远、电影演员祝希娟等各界名流，也因建筑风格独特而成为“历史保护建筑”，有了让人流连忘返的理由。
里弄空间的开放在还原里弄建筑年代美感的同时，也在思考着此地居民的日常生活的质量与美感。公共灶台怎么合理排布，如何让楼顶晒台充分赋能，怎样打理一楼小花园？
居民们的协商过程从一开始的“吐槽大会”渐渐转为“共商对策”。经过各方近半年的反复沟通协商，试点楼栋内部经过点滴“营造”与改善，成了坊间争相参观借鉴的样板。一个由多方力量共同组成的“弄堂守护会”也酝酿成立，为老洋房内部更新争取更多支持。
这样以点状的老屋活化，诱发老屋间的串联，形成网络，不断扩大社群在地的联结及影响力，一方面实现文化延续，同时彼此通过“联结”带来持续的人与活动，产生经济效益。
数据显示，目前愚园路集聚了商铺108家、创意类企业40多家以及两个创意园区和商务楼，去年落地税收超过6亿元。整个2019艺术季有超过27万人次参与。生活是欣欣向荣的，业态是勃发有产出的。
英国曾启动社区邻里活动，公众积极参与社区设计，保护地区景观及街区精神文化。这其中不仅有民间组织、慈善机构及政府补贴的助力，更引导开发商参与，为旧社区注入新功能，激发其自身的经济活力。
再看上海，近年来通过城市更新，释放出的空间“很大”，释放的产能和需求更不容小觑。愚园路街区似乎也找到了适合自身的新产能、新空间。——政府城市更新资金、社会资金支持、低息贷款、税收优惠、旧空间新功能开发后的收益反哺等；专业化的社会组织、营造团队则助力居民进行有温度的改造与经营，传承了老建筑遗产，保育了社区文化精髓。
从人的需求出发进行再平衡，追求文创街区的人文情怀，构建城市更新的产业生态，才能赋予这方街区接驳时代的活力。
有人说，真正的上海，是将高大的梧桐树、老旧的洋房、时尚的街区融为一体，将艺术、生活、传统、潮流融为一体，将柴米油盐与诗和远方融为一体。看似抽象的理念，在愚园路的微更新中，已经初现范本。
除此之外，上海徐汇区武康路的城市更新也可圈可点。但是，也出现了以下几点问题：一是清一色的“文创脸”，街区之间在商业业态和发展定位上没有差异化；
二是联合办公品牌的入驻不等于文创产业本身；
三是缺乏对社区居民需求的考虑，主客共享依然有待提高；
四是只考虑了沿街建筑的改造，忽略了城市步行空间、城市家具系统的地域文化植入。
睿途也曾发文专题分析日本的历史街区社区营造。在我们看来，城市的有机更新，离不开街区风貌重塑、商业业态重塑和社区营造。全国各地城市在学习海外经验和上海经验的同时，亦不可照搬照抄。因地制宜，植根本土文化，做实社区营造，嫁接文旅资源，才能让城市有机更新走出属于时代、属于自己的道路。
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