南京最严“禁墅令”，独门独院产品成绝版准绝版，卖一套少一套
27载“禁墅路”，终于在南京达到顶峰！
为集约化利用土地，早在1994年，国家就开始出台规定限制别墅用地，并在随后的27年里步步紧逼，从“限”到“禁”，越收越紧，“禁墅”的决心和力度不可动摇。
2021年5月25日，南京市规划资源局出台《低多层居住建筑项目规划管理规则》，堪称史上最严“禁墅令”。
对此，南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉独家解读了禁墅令新政对南京别墅市场的影响！
① 独栋、双拼和联排别墅不会再有了。
《通知》明确提出：严禁审批独栋、双拼和联排户型。
没有任何商量余地。唯一可能有变化的是：凡之前已取得规划设计方案审定意见的，可不执行本规则，但须在2021年12月1日前领取建设工程规划许可证。但是全市已经多年没有出让容积率1.2以下可建别墅的低密度地块，存量别墅用地也已基本消化完毕，所以能够符合这个条件的也是凤毛麟角，基本接近于0。今后，南京基本不会再有新增的独栋、双拼和联排别墅房源供应，在售房源基本都是绝版或准绝版，卖一套少一套。
② 类别墅也不会再有了。
《通知》明确提出：严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”
以前，有楼盘通过山墙相连或其他方式打擦边球，变相设计类独栋、类双拼和类联排产品，新规之后，类别墅不再允许了，从根本上杜绝了独栋、双拼和联排别墅的可能。
③ 叠墅至少3叠，上下两叠的叠墅也不会再有了。
《通知》明确提出：低多层居住建筑每栋居住建筑水平与竖向拼接的总户数不得少于三户。
因此，市场上比较少见的上下两叠的叠拼别墅，也将成为绝版。
④ 独立入户的叠墅不会再有了。
《通知》明确提出：多层居住建筑应设置单元入口，并从公共区域入户。
私密性肯定不如当前独立入户的叠墅产品，由于公共区域占用面积，今后的得房率也会现在要低。因此，目前市面上销售的独立入户的叠墅也将成为绝版。
⑤ 一楼带花园带院子的下叠户型不会再有了
《通知》明确提出：低多层居住建筑不应设置围墙、围栏或绿篱等设施，将居住建筑首层外的绿地和公共空间作为建筑首层的专有使用部分。
以后通过围墙、围栏或绿篱来隔离花园都不行了，今后不会再有一楼带花园的叠墅了，目前一楼带花园的叠墅成为稀缺品。
因此可以得出以下结论：
1、南京加强版的禁墅令新政，从土地出让到规划审批，全面禁墅。2、独门独院产品成为被新政明令禁止、最稀缺的别墅房源，已成南京市场的绝版或准绝版，卖一套少一套。建议：有意向入手别墅的买房人，越早买越好，选择余地更大，更容易买到自己心仪的楼栋和户型。今后所剩房源越少，肯定越难买，挑选余地也小。
仁恒大吉·凤凰山居即将加推的沿山组团，全部是独门独院产品，就是南京禁墅令之后一次难得的入手机会，仅58套，面积段约280-550㎡，总价850万起，错过不再。
仁恒大吉·凤凰山居自2018年首开以来，每次开盘都掀起热销抢购潮，是2018年南京别墅市场当仁不让的销冠，稀缺的产品和山景资源以及过硬的产品品质和品牌魅力，一次次得到市场的验证。
从住有所居到住有宜居，楼市新格局诞生3大最新买房价值观
2016年开始的新一轮楼市调控，“房住不炒”主导了中国楼市的心时代、新格局，一个最显著的特征就是楼市和买房人越来越理性，投机炒房正在成为历史，自住买房占领市场，并且诞生了3大最新买房价值观。
1、改善自住，品质第一。从住有所居到住有宜居，从安居南京到宜居南京，人均GDP超过15000元的南京楼市，早已昂首跨入了宜居改善时代。买房不再是为了投机炒房，而是真正的关心家人，改善自住。既然是自住，那么对品质的追求就提到了前所未有的重视，品质楼盘和豪宅持续热销就是最明显的例证。品质好的房子不愁卖，哪怕再贵都有人抢购。像是仁恒这种品质领先型房企开发的品质楼盘，每次开盘都会引发抢购潮。
2、房票珍贵，一步到位。由于严格的限购政策，不断的打补丁堵漏洞，如今南京的房票越来越珍贵，浪费不得，务必最大化利用。于是一步到位的置业理念也成为越来越多高端买房人的选择，能买大平层不买小户型，能买品质高的不买品质一般的，能买别墅何必买高层，大户型、豪宅和别墅热销成为大势所趋。
3、稀缺产品，资产配置。除了自住之外，新一代买房人也更加注重对资产配置的兼顾，尤其是具有收藏价值的稀缺房源。比如，禁墅令之后面临绝版的独门独院产品，具有山水资源的高端物业等，很多高端客群入手之后，一方面满足改善自住需求，同时又兼顾资产配置，享受稀缺性溢价和保值增值的潜力。
在楼市新格局和3大买房价值观之下，最符合买房人需求的楼盘，基本要具备以下三大特征：
① 高品质。从规划设计到建筑用材、公共部位装修、园林绿化、户型设计等，全部要站在同类产品的头部位置。
② 顶级产品。一般是大平层、豪宅、别墅产品，在整个住宅体系中占据金字塔尖的位置。
③ 稀缺性。越稀缺，价值越高。越是绝版、准绝版的产品，越能体现主人的尊贵，享受更多的稀缺性溢价。
④ 山水资源。资源是稀缺的，也是有溢价的。一个接近完美的改善产品，离不开优质山水资源的加持。
⑤ 大品牌。必须是具有豪宅基因和擅长高端产品的开发商，血统和基因很重要。
⑥ 好物业。一个好物业，顶的上半套好房子。物业是居住品质的保证，也是二手房升值的保证。
以仁恒大吉·凤凰山居为例，恰恰是符合了以上6大特征。
南京楼市进入江北时代，五桥通车，河西南30分钟生活圈呼之欲出
2015年7月，国家级江北新区获批。2019年，国家级江苏自贸区江北片区获批。在2020-2035南京城市总体规划中，江北被定位为新主城。双区叠加，两区一主城的定位，让拥江发展的南京楼市，正式进入江北时代。
一主一新的双主城格局中，江北新主城的发展目标就是对标江南主城，逐步缩小与江南主城在城市建设、配套水平和房价之间的差距，形成两翼齐飞的未来格局。因此，赋予了江北房价追赶江南的巨大潜力，升值空间极具想象力。
在南京各个新城中，江北国家级新区和国家自贸区的双国家级定位也是最高的，规划地位上超过了当前的河西新城。而江北新区也一直把河西作为赶超的目标。
2020年底，五桥正式通车，河西南直通江北新区。至此，江北与河西之间又多了一条快速通道，进一步拉近了两者之间的距离。其中，紧邻五桥的江北五桥板块和老山汤泉，成为最大的受益者。
从河西南到汤泉，通过五桥直接上宁合连接线，到达老山汤泉的时间大幅缩短为30分钟，汤泉升级为河西南30分钟生活圈。在河西CBD、河西科技园、鱼嘴以及附近软件谷工作的高端人群，以及居住在河西豪宅区的高端人士，通过五桥过江到汤泉都更加便捷快速，汤泉的仁恒大吉·凤凰山居也由此具备了从1.5居所升级为河西南30分钟生活圈第一居所的条件。既可以享受老山的自然生态和美丽山景，以及凤凰山居独门独院的宜居生活，又可以享受河西南繁华的商业配套和产业资源，一举多得。
土拍火热，多家房企进驻，汤泉板块新一轮爆发启动
根据最新批复的《南京市浦口区汤泉街道总体规划(2017-2035)》，设计总面积约121平方公里的汤泉，未来要围绕“以温泉康养度假、文化科技旅游、森林生态体验、田园乡村观光”为主要功能的国际旅游度假区的功能定位，打造“国家级旅游度假区、国际知名天然温泉养生小镇”为总体目标，形成“一核三带四片区”的总体空间结构和“两核、两轴、一带、多片、多廊道”的镇区发展格局，建设更加宜居、宜游、宜业的现代化旅游型新市镇。
今年5.20，南京第一次两集中土拍，汤泉一口气拿出3地块，最终全部成交，大牌房企银城、龙湖进驻汤泉，这两家房企均以品质和品牌著称，这也显示大牌房企对汤泉未来发展潜力的高度认可。汤泉楼市自此进入品牌时代。
规划批复之后，汤泉第一次出让普通住宅用地，具有重要意义，预示着汤泉新城的全面开发正式启动，汤泉板块将由此进入爆发阶段，汤泉崛起已是大势所趋，这将有助于汤泉板块更快的成熟和更旺的人气，板块成熟必然带来房价的升值，目前正是入手汤泉的绝佳时机。
凤凰山居一期前批次已交付，美好实景，山居生活已经呈现
仁恒凤凰山居项目总建近40万方，规划建设类独与双拼产品，容积率仅0.7。
项目秉承仁恒国际化社区理念，将源自新加坡的品质与匠心，延伸到整个社区建筑与生活的各个方面：
1、从建筑设计、景观设计到室内设计均由国内外顶尖设计团队操刀，打造南京市场上独树一帜的精装成品类独栋别墅
2、依山就水，打造三重景观，营造了“进门观山水，入园赏美景”的丰富体验
3、配备双会所：运动会所与温泉会所，恒温泳池、有氧健身、亲子游乐园、3000㎡温泉会所在满足健康生活方式之余，也可拓展高端社交圈层
4、沿袭仁恒十大成品系统的基础之上，结合汤泉自然特色，添加了温泉庭院系统，将成品系统和山居生活提档升级，为业主提供舒适、智能、人本的全新人居生活方式
5、搭载仁恒物业服务，全方位护航国际化居住氛围
据悉，一期部分组团已交付，已实景呈现，业主更是已成立“书法社”、“美食社”、“阅读会”等多样社团；操办起了时节私宴、圣诞唱诗、山地跑马、艺术画展等多样活动，开启了国际山居的生活方式。
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南京房地产业协会牵头，联合《辉哥说楼市》专业团队，整合楼市专家、咨询机构、房地产媒体等各类资源，为买房人和开发企业搭建房源信息平台、提供买房卖房咨询与交易服务，助力“每一位买房人都买到适合自己的房子”，实现“安居南京、宜居南京、优居南京”的南京梦。
“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，南京楼市首席专家、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。
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