高成本拿地挤压利润 仁恒置地被指“捆绑”高价装修陷争议

以“地产界清流”自居的仁恒置地正陷入业主投诉漩涡中。

近段时间以来，有业主在网络投诉平台称，位于武汉市后湖片区的仁恒·公园世纪小区“捆绑”装修升级包，价外加价，遭遇维权难。

记者注意到，今年以来，仁恒全国多个城市的精装修房都被业主公开质疑“货不对板”，价外加价、捆绑销售等违规销售行为，爆发口碑危机。

来自新加坡的仁恒置地集团有限公司，1993年进入上海正式开启了在国内的房地产开发业务，随后不断扩张规模。今年上半年，公司营业收入为131.89亿元，较去年同期增长了44.7%；当期利润也从去年同期的10.13亿元增加至15.67亿元，增幅54.8%。

高速发展的背后，高成本拿地及代建项目增多拉低了整体毛利率。今年上半年，公司实现合同预售总额约286.81亿元，同比减少3.7%。由于结转的项目利润降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期则达到46.5%。

仁恒置地采取“坚持快周转”来缓解利润下滑带来的压力。仁恒置地董事局主席、董事长钟声坚在公司中期业绩报上表示：“项目从拿地到开工，将不会超过4至8个月，拿地到销售平均不会超过12个月。”

针对捆绑销售、代建模式、业绩下滑等问题，长江商报记者联系到仁恒置业方面并发送采访函，截至发稿前尚未得到回复。

“捆绑”高价装修升级包陷争议

“当初就是冲着仁恒的口碑和品质买的房。”武汉市民罗女士在两年前因为看重仁恒的高品质，买下了当时后湖最贵的楼盘——仁恒·公园世纪，开盘时的毛坯备案均价为18000元/平方米，精装修价格为3000元/平方米，另外还推出了《个性化装修升级菜单》，价格2100元/平方米。也就是说，实际上精装修价格超过5000元/平方米，单套房源的精装修总价达到80余万元。

虽然装修溢价太高，但罗女士本着对仁恒的信任还是按揭买了一套一百多平米的房子，没想到验房时，发现“货不对板”，说好的精装修根本不值这个价格。

另一位仁恒公园世纪的业主对长江商报记者表示，去年买房时，开发商强行业主消费高档次装修，装修分3000档跟5000档，如果选择3000档，那么后期业主是无法安装空调的，因为房屋的吊顶已经做好了，除非把所有的吊顶拆除然后装中央空调，然后再把吊顶装上。如果选择5000档，就比3000的多了一个空调，一个新风，净水器，还有一个柜子，就这四样东西就多三十多万。

根据业主提供的仁恒·公园世纪《个性化装修升级菜单》，以“增值尊享菜单”为例，包括衣帽间柜体、D2户型玄关柜、东芝中央空调、爱迪士新风系统和沁园净水系统5项，单价2100元/平方米，开盘优惠价1890/平方米。也就是说，仅上述5项配置业主需要支付30余万元的费用。

有多名业主在网络上投诉称，仁恒明面上打着精装修升级包自由选择的幌子，实际上通过“不买升级包不卖房”“不买升级包就阻止银行发放贷款”“不买升级包，则交房后业主需要自行拆卸吊顶、墙面开槽等行为(因未预留空调机机位)”等手段逼迫客户不得不选购升级包。大多数业主自身无购买升级包意愿，但因为上述原因无奈签订合同。

对于仁恒·公园世纪额外附加装修升级包的现象，武汉市江汉区相关部门回复称，“开发企业在开盘销售时未强制要求购房人购买，开盘时未发现开发企业与购房人签署‘升级包’购买协议收取相关款项的违规销售行为，其不作为购房前置条件，未选择装修升级包的业主也已正常签约备案，故不存在‘变相强迫（购买）’的问题。”

对于个性化升级菜单的争议，长江商报记者注意到，武汉仁恒竹叶山置业有限公司在一周前发布申明称，为提升项目品质，依托仁恒集团“仁恒+”服务体系，客户在《商品房买卖合同》签约完成后，提供个性化装修升级菜单服务供选择。“仁恒+”是仁恒置地集团针对仁恒产品提供的一项增值服务，并非购房的前置条件，公司一直以来严格按照武汉市商品房销售行为办法执行，在认筹、认购前期已将“仁恒+”服务详细情况向客户进行介绍，但并未绑定销售“仁恒+”。

仁恒竹叶山置业认为，依据现已生效的司法判例，认定买卖双方签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《装修委托合同》、《个性装修合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对《个性装修合同》单独解除的抗辩观点不予采纳。

一位律师对长江商报记者表示，违规价外加价、变相加价销售、捂盘惜售等都是违法违规销售的行为，从法律角度来讲，如果开发商存在虚假宣传问题依旧是违法的，消费者有权维护自己的权益。

知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，从营销政策来说，类似捆绑销售自然是有问题的，至少从当前营销的管控角度看，通过捆绑的方式来变相提价和规避价格监管，这自然是容易面临各类监管风险的。

代建项目频遭遇维权

高速扩张之下，宣称“仁信治业、持之以恒”，主打“高端品质住宅”的仁恒置地旗下项目频频遭到维权。

近期，上海的仁恒·锦绣世纪业主也公开质疑项目“货不对板”。据业主介绍，项目在建房屋已经接近完工，但是外墙大多以涂料装饰，和公司此前宣传的“一二层石材底座、三层及以上铝扣板、玻璃幕墙”差距很大。而在业主出示的购房合同中，明确列出外墙主体为石材、铝板幕墙及涂料，但并没有具体写明各部分的所占比例。

在网络投诉平台上，关于仁恒项目维权的案例更是层出不穷。2020年11月29日，一位业主表示，自己买的仁恒棠悦湾房子是2018年建的，属于二手房，房东此前没有住过，“开发商连电源线路都装错了，所有的插孔没电，地板也是鼓起来的，燃气打不着……”

去年底海口市住建局联合多部门，召集了群众反映价外加价、捆绑销售、捂盘惜售等违规销售行为较多的8家房地产开发企业，进行了一次严肃的集体约谈，要求各企业提高政治站位，严格执行房地产调控政策，对群众反映的上述违法违规要立行立改，其中就包括海南仁恒陆侨投资有限公司。据报道，以“仁恒·海棠公园”项目为例，房价外捆绑车位20万-30万元，部分房型捆绑“装修包”达40万元以上。

记者注意到，仁恒置地在长三角地区的上海、苏州、南京等地布局了代建项目，代建项目已经成为仁恒置地重要的利润来源，以及潜在的未来营收支撑。

公开资料显示，仁恒置地的第一类代建项目约有400亿元货值，预估大概收入10余亿元，整体利润率达到60%。

代建项目虽然会分摊项目风险，也会降低公司的持股比例。以克而瑞发布的销售榜单计算，2017年-2018年，仁恒置地权益金额占比均为67.8%。2019年，仁恒置地开始向“规模”提速，公司销售目标定为500亿元，目标增幅为65.07%。当年，仁恒置地权益金额下降至48.2%。

从公司2020年新增项目来看，接近一半的项目公司持股比例在50%以下。2020年仁恒置地全口径销售金额实现871.2亿元，不过其权益金额仅为450.4亿元，权益金额占比51.7%。

快周转应对毛利率下滑

仁恒置地从上海、南京起步，专注于开发高端设施齐全的住宅、商业及综合物业。2006年6月，公司选择在新加坡主板上市。

2020年，仁恒置地预售额大约784.55亿元，同比上涨40.8%。数据显示，其在2016年-2018年的销售收入分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元。在2019年前后，仁恒的规模开始提速突破500亿，克而瑞数据显示，2019年仁恒置地以561.4亿的全口径销售金额位列第60位。

据业绩报告披露，今年上半年，公司实现合同预售总额约286.81亿元，同比减少3.7%。由于结转的项目利润降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期则达到46.5%。

公司管理层在半年业绩会上坦言，公司今年上半年毛利率偏低，主要是因为结转的项目利润比较低。从全年来看，毛利率会保持在30%左右，甚至30%以上一点。

高成本拿地摊薄了利润，从仁恒置地的土储分布来看，新一线城市占比52.9%，一线城市占比19.8%，二线城市占比18.1%，三线城市占比6.7%，新加坡仅占比2.5%。由此计算，一二线城市占据了仁恒置地土地储备的9成以上。

根据中指研究院发布的《2021年7月全国住宅用地成交总价TOP10》，南通R21020地块以楼面均价16852元/平米位居榜首，由仁恒置地竞得，成交总价为35亿元，夺得7月份住宅用地楼面均价“地王”。

面对利润下滑带来的压力，仁恒置地采取的对策是“坚持快周转”。钟声坚在公司中期业绩报上表示：“项目从拿地到开工，将不会超过4至8个月，拿地到销售平均不会超过12个月。”

严跃进指出，毛利率的下滑，说明此类做高端项目的房企后续需要关注定价政策和营销政策，如何让产品在新的管控环境中更加适应和发展，这也是非常关键的，需要调整产品和营销的策略。否则毛利率的下降，对于企业后续盈利和现金流等方面都会产生一些利空影响。