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苏州还有哪些倒挂盘(上)

以下文章来自公众号“今日苏州楼市“。


苏州上半年楼市的数据已经出炉。


在取消限购、限售,降息、提高公积金贷款,土拍降低保证金比例等一系列松绑政策后,苏州楼市回暖趋势明显。


在市场端,随着苏州疫情的控制趋稳,苏州楼市在6月迎来了爆发期,市场购房者用真金白银给了一个正向反馈。



其中,高新狮子山澜庭(院)、园区万科颐和玲珑花园以一度低至4.3%的中签率成了苏州楼市一道独特的风景线。


在土拍端,2022年上半年苏州成功出让32块地(不含安置房),卖地收入超500亿。


其中有7宗土地以溢价成交,园区、狮山核心多宗优质地块竞争激烈破中止价,溢价率高达15%。


不管是购房者,还是房企,大家对于园区和高新这两个板块似乎都情有独钟。


两个板块除了拥有完善的商业配套,能打的教育资源,过硬的产品,更为重要的是,这两个楼盘绝大部分新盘倒挂。


以园区中签率低至4.3%的万科颐和玲珑花园为例,买到至少赚200万。


今天小编给大家整理了下两个区域在售和即将入市的倒挂楼盘,其中,高新区在售的只有狮子山澜庭,园区在售的为颐和玲珑花园,其余项目都是待售的。


小编会分两次讲两个板块的倒挂盘,今天先跟大家分享园区的9个倒挂神盘,高新区下期文章给大家分享。


如果大家感兴趣,记得关注公众号:今日苏州楼市。


园区9大倒挂神盘:



  • 万科颐和玲珑花园


这是一个自带流量的网红盘,之前网红经济经济学家任泽平被曝亲自下场摇号。

二期备案均价44504元/㎡,较一期41928元/㎡的备案价上涨了5%。


二期总共开了161套房源,其中非人才房61套,人才房100套,非人才中签率低至4.3%。


项目打造20栋70年产权住宅,以及4栋40年产权的公寓式酒店。



二批次全部售罄,待加推三期房源位于4#、8#、10#、11#、15#、16#、19#、20#,加推面积为125/143平的3-4房,共计330套。


125平3房



143平4房



三期330套房源中有60%的人才房,约198套,所以,此次还是人才买到的几率要更大些,非人才中签率估计又会很低。


第三批次将会在8月底左右加推


周边目前在售的二手房均价大概在3.2—7.2万/平


  • 华润安居永旺西地块


去年11月南京安居以总价27.88亿拿下了苏园土挂(2021)04号地块,楼面价27514元/㎡,溢价率4%,由华润和南京安居联合开发,华润操盘,也就是现在的华润安居永旺西地块。



根据规划,整个项目共计11栋,其中4栋23-25F的高层,7栋17F的小高层,精装交付,装修标准不低于2000元/㎡。


总共611套房源,其中人才房228套。


主力户型为143㎡、199㎡、250㎡三种(还有少量120㎡的小户型):


  • 143㎡约380套房源(人才房约228套),位于4栋23-25F高层。



  • 199㎡约165套房源,位于5栋17F的小高层。
  • 250㎡约66套房源,位于2栋17F的小高层。


由于新房限价,后期入市价格应该不会超过4w/㎡,而它周边的二手房价在4.4w-8w/㎡,绝对的倒挂盘。


项目预计最快9月份入市


  • 万科左岸地块

该地块拿地4年后,万科终于开始动工了,根据网上信息显示,项目的东边地下部分已经基本完成,内部众多机器正火热施工中。


项目为50年产权的商服和70年产权的酒店式公寓,由万科、中新置地、安泰联合开发。

周边配套上:


多家银行总部大楼、苏州中心,环球188等都在项目周边。距离星海广场地铁站200米。


周边有星海小学和星海实验中学的等名校。


据悉,万科左岸户型为260平米起步,预计8月入市


  • 招商星洲西地块

该地块是招商今年在首次土拍中以总价36亿,楼面价31046元/㎡,溢价率15%经过49轮竞拍拿下的。


地块东侧是星洲小学,北侧是汪墩幼儿园。


距离地铁5号线和1号线交汇站星塘街站步行约800米。


周围银行总部林立,有南京银行,宁波银行,浙商银行等等,地理位置较佳。

距离苏州豪宅上华琚仅仅1.5公里。


此次招商会将该地打造为招商最高端的产品系——“玺系”,根据初步设计方案,整体外立面为玻璃幕墙+全铝板,整体略有弧度,深灰+银白的配色,高端+奢华。(具体外立面详情以官方公布为准)。


产品为26F的高层,建筑面积约为150/260/370㎡的三种户型(具体以公示为准)


根据出让要求,住宅装修成本不低于3000元/㎡!装标要求高得罕见,期待豪宅!


项目放风价在4.5w/㎡左右(具体价格以拿证价格为准)。


  • 建屋星海高中东地块


该地块是今年二次土拍中,建屋以总价32亿,成交楼面价31620元/㎡,溢价率14.98%拿到的地块。


比较有意思的是,该地块的报价引来了华润、中海、招商、万科、保利、苏高新、建发、金新城、江苏水利、象屿等众多房企的参与,最终被被建屋收入囊中。



配套方面:周边有星汇广场、金鸡湖商业广场、景城邻里中心等商业配套,并且地块距离湖东CBD仅有1公里左右,同时,项目三轨交环绕,周边有1号线,5号线,还有在建的6号线三条地铁。


项目周边有,中海星湖国际,中海湖滨一号,中央景城,和风雅致等豪宅,目前价格在5.7-8.6万/平,一眼望去,妥妥的出生在“富贵”地带。


  • 恒力大平层


项目位于园区思安街以东、旺墩路以南、星湖街以西、钟园路以北地块。总规划5幢超高层,集办公、商业、酒店式公寓、酒店等为一身的高端产品。


另外项目还将作为恒力在全球范围内的唯一运营总部,预计总投资110亿元。



根据规划,项目酒店式公寓面积最大为588平,主力户型为300平左右,妥妥的“总裁”大户型。


另外装修成本不低于2000元/㎡。


  • 苏高新跨塘地块


该地块是今年二次土拍中,建屋以总价25.53亿,楼面价20000元/㎡拿到的地块。



根据地块要求,160平户型占比50%,装修价格不高于4000元/㎡。


小编实地探访,地块目前为荒地状态,内部有一些杂草和沟壑,外围已经用绿色围栏围合起来。


跨塘多年未供地,这次出让也是给板块新房市场解渴。


目前周边二手房价格为2.5-3.2万/平左右


  • 苏高新斜塘地块


该地块是今年二次土拍中,苏高新以总价14亿,楼面价27592元/㎡,溢价15%拿到的地块。



配套上,周边有奥体中心商业广场、永旺梦乐城、圆融商圈等。


在项目的南面,有个规划的九年一贯制学校,除此之外,还有星洲小学、星汇学校、星洋学校、苏州新加坡国际学校、苏州工业园区外国语学校等。


周边二手房有泊云庭,中南锦苑,澜溪苑等等,价格在3.4-4万/平左右。


根据放风价格,可能未来入市价格在3-3.2万/平左右


  • 苏高新独墅湖地块


该地块是苏州今年二次土拍中,经过38轮报价且超过中止价,最终由苏高新以总价16.01亿,楼面价31621元/㎡,溢价率15%竞得。



根据地块出让要求,160平以上户型要求占比50%,装修标准不低于6000元/平,估计又是一个妥妥的豪宅项目。


独墅湖板块,周边教育资源、商业以及科技氛围浓厚,并且该地块交通也非常方便,临近轨交2号线。


前板块内二手房月亮湾3号美颂花园5.27万/平,铂悦犀湖8万/平


地块旁边的新盘中铁建花语江南在售均价3.9万/平,目前在售的面积为360-430㎡的大户型。


未来的入市价格大概率在4万/平左右,又是一个妥妥的倒挂盘


楼市已经过了闭眼买房的时代,接下来的楼市分化会越来越严重,核心地段、核心资源的房子千人摇号,而远郊的楼盘不管从土拍,还是去化,相对来说竞争力明显不足。


对于苏州楼市而言,当前整个市场不缺房子,也不缺购买力,缺的是高性价比的产品和房子带来的附属稀缺价值。


而毫无无疑,园区和高新区狮山板块是当前整个苏州楼市的热门板块,除了自身产业,教育,商业配套这些附加价值,对于购房者而言,最具吸引力可能就是倒挂。


以万科颐和玲珑花园为例,倒挂价格为2万/平,只要摇中就是赚到至少200万。


如果大家对于园区的这些倒挂楼盘感兴趣,可以关注公众号:今日苏州楼市咨询。


关于高新区的倒挂盘如果大家感兴趣,记得关注我们。


我们会在接下来的文章中跟大家分析。


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