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苏州楼市:潜力板块选择,哪里更优?

我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容,来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔你好!想咨询苏州买房问题,但我对购房有关知识完全不了解,我想在苏州买个单身公寓,一个人住的那种,50平左右,总价大概100万,我现在刚刚工作两年,有五万左右的存款,父母会再支持一点,然后现在月收入7000-8000,顺利的话,后年工资会12000+。公积金,单位加个人一个月540。然后我现在首付房贷,完全搞不清,怎么弄,我可以最快买到房子,还能还的起房贷!

苏叔:你好,公寓一般是40年产权,这类是不限购不限贷的,不过首付比例不得低于总房款的50%,而且公寓贷款年限最长只有10年,首付50万,贷款50万的话,如果按照目前6%的房贷利率来算的话,月供就接近6000,再加上后期公寓水电费、物业费又贵,平均下来每月生活成本会挺高;而且公寓人群混杂、大多数管理一般,隔音效果也不好,其实挺影响未来的生活品质的(曾经亲身经历公寓的居住体验);

如果50万的首付来买住宅,按照住宅最低3成首付的要求,房屋总价可以控制在170万左右,贷款年限可以贷最长30年,当然这样因为总价高,月供也会比买公寓多出将近一半,如果家庭条件能接受的话,买住宅是最合适的。

提问:苏叔,你好,坐标苏州,有房,已婚,在新区工作,想要在这里买一套房自住,新区的房市板块是怎样的?各区域的几个优势是一个什么样的情况?

苏叔:你好,苏州新区算得上是苏州的核心区域,在所有的区域中排名第二。新区的楼块大致可以分为三个板块,狮山所在的核心区,包括了双实验次新和竹园路板块;科技城和枫桥所在的核心区;以及浒关、太湖科学城、横塘、马涧、通安所在的刚需区。三者的价格也有很大的差别,核心区的预算大概在500万—800万之间,次核心区的价格区间约莫在300-500万之间,刚需区大概需要准备150-300万的购房资金。目前来看,苏州新区的房市热度有所下降,边际成交价也在趋稳,想买房的可以乘机入手了。

提问:苏叔,你好,我家庭简况如下,年龄45,生活在河北沧州,初年收入100w,另有门市年租金收入80w,三个孩子分别读高一,初二,小学二年级,目前住房是十几年的非电梯复式楼房(三跃四)面积300平,市值450w,投资在秦皇岛两套碧桂园三居室房子,原值130w,目前约160w每套。今年想在沧州投资两套100平左右的重点学区或者单价1.1w左右的三居碧桂园、保利期房,约两年后交房。今年还准备在天津投资一套120w左右的一居河东区学区房,为孩子以后高考到天津用,手中1000w,无负债。

请问几个问题:

情况一,孩子以后要去一线城市读书和生活,考虑深圳北京(我希望和孩子都在同一城市生活)需要助力买房分别是5、10、15年左右的时间,我的整体房产配置怎样计划?

情况二,去弱一线城市,比如天津、雄安等地工作,助力买房时间同上,房产如何配置?

情况三,工作回沧州之类的三四线城市,压力小,幸福指数高,亲朋多,机会少一些,我是否在类似沧州这样的三四线城市配置两套房子?

情况四,我们经常去欧美或者澳洲旅游,发达国家的房子并不是很贵,门槛不高,是否建议投资(孩子大学都在国内读,以后短期留学可以,出国定居意向不大)。

鉴于个人知识层次有限,朋友圈较小,生活工作区域范围不大,对房产税、孩子大学和工作地位知等各方面因素困扰,请您为我指导一下具体方案。谢谢了

苏叔:你好,首先北方城市的投资环境整体不如南方城市,建仓首选北京,其次就是天津和沈阳了。京津冀属于同类型产品,不建议配置过多,适当的配置点珠三角 长三角和海外资产做对冲也是可行的。

沧州没有投资价值,除非学区自用。雄安现在能买到的都是韭菜盘,不确定性太大。 三四线城市除非一套改善自住房,剩余子弹没必要留在小城市,人口流失严重,未来房价只会鹤岗化。

海外房产分2大类,一种是欧美日,这种资产以稳健避险为主,高租金低涨幅,更多的是分散资产。

第2种是类似于东南亚买地买房,涨幅更大一些,甚至于像越南柬埔寨,这些国家最近几年地价房价涨幅非常大,租金也不错,但是风险也比较高,一个政策变化可能就满盘皆输。

全球资产走势来看,全球房价在过去10年经历了一个大的向上的周期,房价的轮动从欧美国家第一轮涨完之后,然后到东南亚国家。现在已经是这一轮上升的末轮了。所以在当下这个时间点选择国家一定要谨慎。可能找到一些有产业支撑的,经济增长比较快的,政治稳定的区域。

海龟这个IP已经过气了。下一代海龟的命运可能是很悲惨的,孩子竞争意识太弱。虽然留学都是垃圾的选择,但是欧美还是比日韩新加坡好。美国最好,注意一定去美国大城市。

提问:苏叔,你好,准备在上班地方附近买套房子自住,也去看了一些楼盘,发现房价太高了,超出了我的预算,请问苏州现在房价都是什么价位呢?

苏叔:你好,现在房价格局如下,顶层房价均价4w+,第二层有湖东、园区独墅高教区等,房价均价为3.5-4w元,是苏州房价的天花板和风向标,适合高改人群。第三层是园区湖西和青剑湖等,房价均价为3-3.5万元,平江新城楼盘较多,园区胜浦板块的新城和路劲,均价较低,性价比高。第四层是高新区科技城等,房价均价为2.5-3万元,价格不高,配套较好,发展潜力大,适合改善人群。第五层是新区太湖科学城等,房价均价在2-2.5万元,楼盘较多,购房者选择空间大。第六层是吴中太湖度假区等,房价均价在1.5-2万元,适合刚需人群。第七层是吴江平望等板块,房价在1.5万元以下,剩余房源不多,位置比较偏远,适合地缘性客户和纯刚需人群。具体要结合自己的预算进行选择。