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1990年，北京国贸一期正式运营，这不仅是我国最早的CBD（中央商务区），还拉开了CBD作为城市发展建设「主角」的时代大幕。如今，30年过去了，CBD已经成为衡量一座城市是否「高大上」的标志，衡量城市是否国际化、现代化的载体，衡量城市是否有魅力、有潜力的指标。
北京中央商务区
但是，这个诞生于经济退二进三时代的产物，却面临着经济发展趋向多元化，创新产业回归都市，以及人才争夺战不断升温的城市发展新挑战。只依靠商务、金融 「单一」功能的CBD，已远远不能满足时代新需求，升级迫在眉睫。
从全球趋势来看，「世界级城市」已开始行动，探索CBD从1.0升级至2.0——即CAZ（中央活动区）。这些城市已纷纷划定出「先行试验区」：纽约的曼哈顿地区（约15平方公里）、伦敦金融城周边地区（约16平方公里）、东京都心区（约25平方公里）、巴黎1-9区（约18平方公里）。
纽约曼哈顿CBD
伦敦金融城CBD
东京丸之内CBD
我国一线城市的CBD也开始迈向2.0时代：《上海市城市总体规划(2016-2040)》中明确推出，上海将用24年升级CBD为CAZ；今年6月，《上海市静安区单元规划草案》推进中央活动区 (CAZ)规划建设落地，11.1平方公里的城市中心将成为世界级滨水区。
上海陆家嘴CBD
从「CBD」升级成为「CAZ」不只是上海：深圳十三五规划中提出福田区的CAZ建设规划；成都新南区、重庆巴南区、杭州钱江世纪城等传统CBD纷纷提出升级CAZ的计划。
CAZ到底是什么？
《伦敦规划2004》中首次正式提出CAZ概念：中央活动区（Central Activity Zone, CAZ）包括伦敦中部和东部地区，通过规划政策促进金融、零售、旅游和文化功能及活动复合发展。
伦敦CAZ规划范围示意
伦敦CAZ具有三大特性：首先是产业类型多元，CAZ比CBD多出了科研、教育、文化、娱乐等功能。
其次是服务人群多元，CAZ不仅包含了商务人群，聚集了科研、教育等多行业从业人群，复合的功能还带来了旅游人群、居住人群。
而活动时间多元是最具颠覆性的特性，CAZ从CBD的工作日8小时覆盖成为24小时活动覆盖（新加坡24/7不夜城提升战略同理）。
伦敦交通热力图显示，CAZ是城市繁忙密度最高的区域
伊利诺伊大学张庭伟教授指出，「CBD向CAZ的发展体现了城市规划理念的发展，从单一功能分区向多功能混合使用，从重视物质建成环境转向强调生活品质，从强调总量增长转向提升生活质量」。
本文将聚焦伦敦CAZ，这个全球首个从CBD成功升级的先锋，被誉为「城市中的城市」的区域，探寻它的发展脉络，希望能为我国的CAZ建设提供借鉴。
01、两次产业转型成就世界级城市
从制造业到金融业，从金融之都到创新之都
伦敦CAZ区域俯瞰
- 用CBD挽救衰落的市中心
工业革命为伦敦带来了制造业的聚集，同时人口的爆发式涌入，城市的急速扩张，导致城市的生活环境急剧恶化，伦敦也成为最早患上「大城市病」的城市。
工业革命时的伦敦，城市迅猛膨胀，产生「大城市病」
20世纪40年代开始，政府着手解决大城市病，通过开展新城运动，疏散产业和人口，从而解救备受压力的中心城区。
例如1944年大伦敦规划，提出以伦敦为中心划分四个圈层——内环疏散、郊区稳定、绿环边界、外环卫星城，1946-1970年间，英国共建成了28个新城镇用于疏解。1969年的大伦敦规划进一步提出在伦敦外围建设3座「反磁力吸引中心」城市，进一步疏散城市中心人口。
反磁力吸引中心：米尔顿凯恩斯（翻拍于城市规划馆）
米尔顿凯恩斯为疏解伦敦人口于1971年开始建设，原总人口4万，2009年已达23万，总建区面积88.8平方公里
但是新城运动矫枉过正，导致内城的制造业低迷，人口大幅度减少（外围的新城建设提供了111万个工作岗位，宝洁、葛兰素史克、奔驰、奥迪等企业总部外迁）。祸不单行的是20世纪70年代末，英国工业发展进入衰退期，伦敦内城出现了严重的财政问题、就业问题、社会治安等问题，内城发展岌岌可危！
上世纪70年代，伦敦市区大量人口失业
1977年颁布的《内城地区法》，确定了城市发展再次回归内城区；1979年的「新自由主义政治经济策略」，确定城市经济将以法律服务、会计服务、商业咨询为主的商务服务业，替代制造业的重要地位，从而诞生了伦敦第一个CBD——「金融城」。
伦敦金融城
- 用CAZ再次挽救城市中心
1992年爆发的欧洲货币体系危机（英镑汇率崩溃，暂时退出欧洲汇率机制），导致伦敦的金融和服务业工作岗位减少了9万多个，伦敦及其周边的办公区超过1/6空置。虽然伦敦仍然是全球金融中心，但是面对未来发展的高度不确定性，以及国际化趋势带来的其它世界级城市竞争，伦敦必须寻找经济发展新动力。
伦敦金融城俯瞰
1998年，英国政府提出建设「创新驱动型经济」；1999年，城市复兴计划提出「让城市精英阶层重回城市中央」的口号，计划通过发展创新经济，吸引创新人才，改善环境和生活质量获得可持续发展。
2004年伦敦规划中，确立伦敦是欧洲主导城市和世界城市的定位，也明确了城市中心发展要强化综合功能，CAZ战略应运而生，随后城市中心展开了最高强度的城市更新。
2010年，英国前首相卡梅伦启动了「科技城计划」，CAZ区域有两大代表项目入选。（伦敦东区科技城）
它们不仅是城市更新的典范，更是产业升级的典范（国王十字区）
02、CAZ首先是旅游目的地
只有不断的传播，才有不断的向往
伦敦桥
伦敦CAZ的规划范围，包含了金融中心（金融城）、政治中心（威斯敏斯特）、文化中心（伦敦南岸）。整个中央活动区规划边界形态是不规则的，这是因为城市2项世界文化遗产，4个皇家花园，4000多栋保护建筑，以及50%商业的活动区都被划入CAZ范围，助力CAZ打造「全球旅游目的地」。
伦敦CAZ的规划范围内的「三中心」示意
- 推陈出新的旅游地标
伦敦CAZ是历史文化旅游最集中的区域，这里有伦敦塔桥、威斯敏斯特宫等享誉全球的历史地标。
威斯敏斯特宫于1987年入选世界文化遗产
伦敦塔与伦敦塔桥是旅游打卡必到之处
著名的海德公园也位于CAZ区域内
不过，CAZ没有停留在 「吃老本」的阶段，而是层出不穷的推出「新旅游」地标，持续不断吸引「善变」的游客。
「伦敦眼」，是与伦敦塔、伦敦自然历史博物馆比肩的「伦敦三大最受欢迎的景点」之一。2000年建成开放的第一年吸引世界游客约300万人次，伦敦旅游市场经济效益增加了10%，带动伦敦旅游就业约1万人。
新旅游地标——伦敦眼
与伦敦眼同时揭幕的——千禧桥，建成开放的第一天登桥人数多达9万人次，以至于开放三天后政府立即叫停予以加固。火爆人气引来《哈利·波特与混血王子》来此取景，千禧桥因此成为影迷们持续不断的打卡地。
游人如织的千禧桥
泰晤士河沿线分布着星罗棋布的工业遗址，这些遗址往往空间大、层高高，容易被改造成为特色空间。世界三大现代美术馆之一的泰特现代美术馆由Bankside发电厂改建而成，开业第一年艺术馆游客访问量达到525万人次。
发电厂改建的泰特现代美术馆
2012年伦敦奥运会闭幕式上亮相的巴特西电站同样位于CAZ范围内，它是欧洲现存最大的红砖建筑。到2025年，「新巴特西电站」将要成为城市核心区最大的商业、旅游、文化娱乐中心，由此形成以泰晤士河为轴的世界级文化旅游带。
建设中的巴特西电站（一期于2017年开放）
泰晤士河两岸交错的旅游「新旧地标」
- 处处惊喜的文化设施
伦敦委托NLP对崛起的创新人群偏好进行分析，结论是：「无论在国内还是国际范围，创新人群倾向于聚集在靠近文化和休闲设施的场所工作。」这为发展「创新驱动型经济」战略落地提供了指导，这也就有了伦敦的博物馆、画廊、剧院、音乐厅等文化设施，4/9集中于CAZ的上位规划。
其中，肯星顿地区的博物馆群落不仅聚集了维多利亚与阿尔伯特博物馆、科学博物馆、自然历史博物馆等老牌博物馆，也有伦敦设计博物馆等新博物入驻，不断强化文化设施集群效应。
CAZ内肯星顿地区的文化群落
自然历史博物馆是伦敦最热门的旅游地之一
科学博物馆
维多利亚与阿尔伯特博物馆
作为文化标签的大英博物馆进行了升级，增加旅游新魅力。其改造后的内部中庭，顶部由2436块三角形的玻璃片组成，成为欧洲最大的有顶广场。
大英博物馆升级后的中庭广场
而CAZ内的伦敦西区（London‘s West End），则是英国戏剧文化的代名词，这里方圆不足1平方英里，却聚集了40多家剧院，上演标志着英国最高水平、最经典的戏剧，为英国培育演艺人才发挥了重要作用。
伦敦西区剧院密度远高于纽约百老汇，有四分之三的游客为了西区来到伦敦
伦敦西区的核心剧场上演经久不衰的经典剧目
自1998年以来，实验剧场每年保持着200部以上的新剧推出速度，颇受年轻人喜爱
西区也是「文化孵化器」，吸引怀揣艺术梦想从业者在此聚集
综上所述，CAZ高密度、高质量、高频次的文化活动，不仅服务于创新人才落地的战略，拓展了旅游吸引力，赋予了CAZ文化属性。
- 24小时不夜城
白天「买买买」
伦敦CAZ将旅游环节中「购和娱」功能放大，打造时时皆可游的旅游体验，使CAZ成为休闲旅游目的地。
在「购」上，主推伦敦西区和骑士桥区域。位于伦敦西区的购物中心牛津街，是英国最著名的购物街，长1.25英里的街道上，云集超过300家的世界大型商场，每年吸引来自全球的3000万游客到此观光购物。
牛津街
伦敦西区内商业密集
除了大众化的购物体验，CAZ也强调个性化，打造吸引不同「小众」人群的主题街。例如Clerkenwell创意设计街，Denmark Street 音乐街，Camden Passage古董街，St.James’s/ Mayfair 画廊街，主题元素融入街道景观，形成独特的风景。
Clerkenwell创意设计街
晚上「嗨嗨嗨」
CAZ最早提出「24小时活动覆盖」理念，主要是应对CBD夜间似鬼城的现象。随着时间的推移，「夜经济」不仅为伦敦带来10万个工作岗位，还带来了263亿英镑（2017年）的收入。伦敦甚至构想到2036年，新建40,000床位，赚足夜经济「床板钱」的构想。
CAZ特拉法加广场举办夜间演唱会延长游客逗留时间
《伦敦规划2016》提出夜间经济集群的构想，CAZ成为主要承载区。例如，CAZ的伦敦西区凭借3000处夜间活动场所，每年接待2亿人次，成为「夜色之王」。伦敦有超过5000家酒吧，其中大多集中在CAZ。
融入夜生活的金融城
有着伦敦「时代广场」之称的皮卡迪利圆环，是游客夜间游玩必到之处
有了夜经济的补充，金融城焕发新活力，给了老对手金丝雀码头当头一棒——针对两个CBD的调研显示，人才更希望进入生活丰富的金融城工作，而不是金丝雀码头。
伦敦第二商务中心——金丝雀码头
03、CAZ要有「投其所好」的就业环境
针对不同人才，满足多元需求
国王十字区
制定伦敦规划2004之初，调查发现伦敦未来办公空间需求旺盛。CAZ在补充规划导则中明确提出，CAZ和道格斯北部未来需要增加至少17.7万个职位和230万平方米办公空间。但金融城并没有足够的土地储备支持后续开发。
金融城已经没有足够的土地储备可用
随着「个性」鲜明的多元化人才聚集，高大上的商务区并不是他们向往的工作环境。例如后起之秀创新人才：
「创新人士不拘谨于某种标准的生活方式（在城市普通的购物商场、办公园区或服务中心等地方工作，在郊区居住，每天朝九晚五，一生工作50年），他们喜欢在富有活力的城市从事有趣的工作，而且就业方式灵活。」
——美国经济学家 理查德·弗洛里达
CAZ为吸引多元化产业人才，开始为他们量身定制工作环境。
伦敦东部科技城的咖啡馆成为创新人才的「工作场所」
- 最「酷」的商务区
伦敦CAZ根基是全球金融中心：世界500强企业中，有75％在金融城设立机构；聚集了近500家银行，近200个证券交易中心；外汇交易量达到每天1万亿美元（华尔街为5770亿美元）；20多家顶尖保险公司，保险产业欧洲第一；2007年伦敦位居「全球金融中心指数」榜首，总体实力超过其他45个金融中心。所以，CAZ必须首先解决金融区扩建问题，并同步提升区域国际形象。
金融城代表着伦敦国际化形象
在金融城不断提升容积率的同时，CAZ着手建设「伦敦第三商务中心」——摩尔伦敦。该项目位于泰晤士河南岸，吸引了众多大牌跨国公司入驻，如安永会计师事务所、普华永道会计师事务所、日立咨询公司等。2007年入围了Carbuncle Cup建筑奖。
摩尔伦敦不仅是商务区，还是新旅游地
至此，CAZ形成了以泰晤士河为轴，两岸商务区遥相呼应的格局。
金融城与摩尔伦敦的空间关系及地标建筑
同时地标建筑耸立在河岸两侧，重塑着区域的国际形象。例如，瑞士再保险公司大楼曾经是金融城地标，2015年落成的芬乔奇街20号大楼成为新地标。而摩尔伦敦的地标——碎片大厦（又称伦敦屋脊），不仅是新商务区的地标，还是城市新地标。
金融城旧地标瑞士再保险公司大楼，又称「小黄瓜」
金融城新地标芬乔奇街20号大楼，又称「对讲机大厦」
碎片大厦是伦敦的城市新地标
商务区不只有高楼大厦，还保留了众多历史建筑。它们有的作为历史游览地，有的经过改造成为特色商业。
金融城中心保留下的勒顿豪集市，是伦敦最古老的集市之一，也是《哈利波特》电影对角巷的拍摄地
摩尔伦敦内的海斯商场前身是码头区的仓储区
这使商务区有的看，更有的玩，即有古今建筑对比的「酷」风貌，也塑造出文化对比形成的「穿越」感。
位于金融城的伦敦城墙遗址，始建于古罗马帝国时代
- 最「潮」的创意区
2001年英国政府创意产业小组发布报告显示，创意产业已经成为伦敦的核心产业。2003年伦敦已有23.3万人从事于创意产业，2004年伦敦成立了「创意伦敦」工作协调委员会，致力于协调和支持全市创意产业。
伦敦东部科技城片区最早是创意产业聚集区
CAZ建设之初就非常重视对于这类新产业的培育，针对这些从业者偏爱「即前卫、又艺术」的环境特点，选取区域内多个交通便利的老城区进行更新，形成多中心发展的模式。多中心发展既不占用金融城用地，也不加重城市中心区的交通负担，促进创意产业渗透整个中央活动区。
位于CAZ的泰晤士南岸区域重点发展文化创意产业
「艺术」街道界面：
CAZ提倡街道个性可视化，伦敦零售、旅游、娱乐以及另类文化的中心——伦敦东区，个性界面深受创意人群以及游客喜爱，使区域人气急速上升。
伦敦东区在全面拥抱文化创意时期，鼓励艺术家涂鸦创作，是伦敦为数不多的合法涂鸦区
这些「艺术基础」成为CAZ近些年发展创新产业的「磁极」，例如，如今的科技产业聚集区——伦敦东区科技城、国王十字区，均是从艺术区成功升级为科技创新区。
国王十字区的艺术雕塑
「COOL」生活：
创意区的商业业态优选最COOL的，创意区不仅是聚集年轻人的潮生活中心，还是老城活力中心。建筑更新后，融合时尚餐饮、酒吧、画廊等元素，摇身一变成为吸引年轻人的时尚体验场。
伦敦东区科技城内时尚的商业业态
国王十字区的水上书市
- 最「快」的通勤网络
CAZ每天有350万通勤人次，交通压力巨大，政府在2003年针对汽车进入市内收取交通拥堵费，同时CAZ也是最严苛的停车位配比区（1000-1500平方米办公空间配1个车位指标），鼓励使用公共交通，缓解交通堵塞问题。
CAZ内的共享电动车解决部分内部通勤问题
在控制小汽车使用的同时，CAZ增加公共交通线路，增加10%轨道交通运量，职场人士能在45分钟内到达任意工作场所。另外延长公共交通运营时间，使「加班族」不受交通限制，还解决了2000多人的就业问题，为发展夜经济提供了基础保障。
CAZ通过增加地铁、公交密度，延长运行时间提升运力
CAZ范围内鼓励自行车出行，数条从周边直通CAZ的「自行车高速路」已建成，每日有2.7万人（2013年）在使用它们；总长221公里，有209个入口的「高空单车」高速公路项目正在建设之中。多样化的公共交通构网络是CAZ保证通勤效率的基石。
CAZ鼓励自行车出行
04、CAZ不仅是工作地，更是居住地
留住产业人口，就是创造城市活力
国王十字区的居住
CAZ预测未来会增加170万个就业岗位，超过12.3万机构迁入，新增23万常住人口，但现实问题是区域住宅用地捉襟见肘，同时中央活动区补充规划导则明确提出：「CAZ的居住发展不能影响办公空间的供给」。
如何平衡居住与办公的空间争夺战？
CAZ采取三大策略，有效增加了居住空间。
更新有密度：
CAZ 83%住房将通过交通节点、工业区再开发获得，在住房补充规划导则中明确鼓励：「大面积开发，有高品质设计，且配有公共服务设施服务的，开发强度视情况而定。」因此，众多新开发项目，主动建设高品质公共空间，换取容积率的提升。
国王十字区「高容积率的」规划沙盘
国王十字区是伦敦市中心150年来最大规模区域开发项目之一：包含2000户住宅、31.6万平方米的办公空间、4.6万平方米的零售与公共服务空间。
国王十字区内的公共活动空间
国王十字区内的住宅
CAZ不乏豪宅项目，这些项目需要新建一定比例的办公空间进行置换，进而促进了办公空间在CAZ区域的多中心发展。
泰特现代美术馆附近的豪宅项目NEO Bankside,有2.8万平方米的居住面积，配有1600平方米的办公面积
分级开发有原则：
CAZ对区域内建筑改造功能进行分类，制定分区开发原则。开发中控制住房与定位功能比例：金融城商业核心区，不可改造为居住空间；其他商业核心区及特殊定位商业区，居住功能＜定位功能；其他区域，居住功能可与其他功能1:1混合。
商业区的老建筑改造：一层用于商业，二层以上用于办公或居住
激活存量空间：
由于CAZ的区位优越，住宅升值潜力高，不免成为投资产品，但闲置的住宅对CAZ提升活力毫无帮助。政府尝试通过「房产税」进行控制：奖励个人二套房出租者，可以得到房产税折扣；装修过的二套房最多可获得50%折扣；处罚空置2年或以上的房屋，地方政府最多可以额外征收50%房产税。
海德公园一号
05、伦敦CAZ打造总结
伦敦CAZ模式通过打造旅游地、工作地、生活地，实现引人—聚人—留人。
打造全球旅游目的地：刷新文化地标吸引全球游客，丰富文化休闲吸引「回头客」。
CAZ范围内的泰晤士河旅游带
打造全球竞争力工作地：酷环境让人想来就业；多产业让人提高就业；便利交通让人方便就业。
CAZ范围内的两个商务区
打造生活聚集地：潜力区域再开发，发掘增量；办公空间改住宅，转存为增；住房免空置，激活存量实。