川沙老城区就是地铁二号线川沙站周边，差不多就是迎宾高速以北到华夏东路以南。
迪士尼或者说所谓的国际旅游度假区，则是在迎宾高速以南。
而所谓的川沙城市副中心，则是这两块地皮加起来，再加上一块“未知*传说”地皮。我们一个个聊吧！
川沙老城区一点花样也没，传统中心镇级别、没有像样的产业、房子也偏老旧，但又没老到必须动迁的程度，到现如今还没有动迁的话，基本上就很难动了，当地老百姓期望过高，土地收储的成本非常不划算，不如直接找一块空地——川沙一圈还是有不少空地的。
01
产业停滞，国际旅游度假区被口罩直接玩懵
迎宾大道以南的所谓国际旅游度假区，帽子很大，但是除了迪士尼，似乎啥也没有，没看到有第二个像样的园区出来——以目前的防疫形势和国际经济状态，也不可能再从国外引入一个大IP园区过来了，而国内也不可能有，这是商业逻辑。
国外IP不会过来，主要是考虑到人员流动的问题，客流量、回报率的账算不过来，而且前期投入过大，现金流的财务成本账也算不过来。
国内的IP跟海外的完全不在一个层面上，不可能有底气直接面对面去跟迪斯尼抢客源，而且从游客家庭角度来说，飞到上海在迪斯尼玩了两三天花了上万块之后，既没有钱、也没有精力再继续跑隔壁的第二个园区了，顶多就是再逛个不要钱的外滩、城隍庙、新天地什么的。
所以能判断川沙所谓的国际旅游度假区，也就是一个迪士尼，应该在未来的5~10年，没有什么新增的。
02
现在没签约新的大园区，意味着10年无望
有朋友会问，现在口罩还没解除，但北京的环球影城今年不照样开门营业了吗？可人家在2015年前后就已经签合同开始造了呀，口罩这事儿爆发的时候，已经造得差不多了，前期投入已经花完了，就等开门收入，哪怕摊销固定成本之后是亏损的，但只要边际收入能够覆盖边际成本(月收入>月新增费用，不计入长期摊销成本)总比设备建筑直接风吹雨打老化、没有一毛钱收入强嘛。
现在再找一个国内或者国外的IP，先花五六年时间园区规划落定、买地皮、造房子、采购昂贵的定制设备，五六年间一毛钱收入都没有，看看谁还敢干？
国际旅游度假区这个概念在迪士尼之后算是不会再有新亮点了，毕竟做这个2035规划是在2017年前后，那个时候还没口罩的事儿，所以当时的想法是很好的，现在只能说计划赶不上变化了吧。
03
这个副中心，也就是个荣誉称号
这里白首插一嘴，当时把川沙放入主城区边界(官方叫做主城片区)、还划出一个副中心的名号，多多少少有给浦东新区面子的意思。因为按照正常的规划逻辑，这种超大型游乐园区本来就不应该算在主城区范围之内，因为客流量大，放在主城区影响交通，其交通体系必须有一个游客专线。
香港迪士尼在大屿山，一座离岛，只有地铁相连；新加坡最有名的度假区圣淘沙，也是离岛，而所谓的东京迪士尼压根儿就不在东京都，而是在千叶县的浦安市，有点上海第三机场放到了江苏南通的意思。
所以把只有迪士尼作为唯一亮点的川沙划入主城区，本来就是“给面子”，只能算是荣誉称号吧，没什么太大实际意义。
04
申奥或许还有，但2036实在太遥远
这两年还有一个最大的传闻，就是上海申办奥运会，在川沙预留了很大一片场地。这话呢，前半句是真的有。
上海确实申办过奥运会，只不过就在今年7月份，已经明确了2032年夏季奥运会定在了澳大利亚第三大城市、昆士兰首府布里斯班，没上海什么事儿。而2036年夏季奥运会则要到2027年开始申请、然后2029年选定。也就是说，如果万一上海真的申奥成功了，那最早也要8年后才开始筹办。
众所周知的，上海是一个冬天都不一定下雪、就算下雪也就是雨夹雪的城市，不可能搞冬季奥运会的。
说实话，对于国家来说，奥运会现在是亏钱的，纯劳民伤财，后续的楼堂馆所如何利用都是个大问题，基本上就是浪费了大半。
而对于川沙的居民来说，这更是一个噩耗，因为如果要等待奥运会申办，就将会有大片的土地作为战略预留、不可开发，这一荒就是将近十年，而且是在上海其他片区高速发展的十年，这个落后可就严重了，以后赤脚也追不回。
05
除了国际旅游度假，官方其实啥也没说
更有意思的是，官方只说了上海申奥，可从来没有说过主场地放在川沙，无非就是民间的揣摩圣意，看着川沙有了一个国际旅游度假区的概念，也有大片的土地可开发(主要是迎宾大道北侧，川沙老城区东侧)、也没什么新的动静，觉得应该是预留地作为奥运场地而已。官方可从来没有说过。
但有一点是可以明确的，当奥运这个幻想破灭之后，川沙未来新的亮点在哪里？目前是看不到新的说法的，新的产业会是什么也不清楚、或许根本找不到——2035是一个超大的宏观规划，在产业门类上是不可能有缺漏的，川沙现在连拾遗补缺都找不到空白点。
白首总结
奥运概念破灭后、口罩又长期严重影响国内外人员流动和投资实力，这下川沙尴尬了，没有亮点的情况下，川沙买房还是算了吧，现在的房价已满满是水分了。
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