张大伟告诉小犀财经,这背后反映的是:限价政策下的价格信号失真,部分项目入市价格远远低于市场预期价格。“限价太低,买到即赚到。”
但这并不意味着成都的房市走热。张大伟称,“热的原因是,限价的背景下,新房和二手房的价格出现较大差距。但是在市场上,这样的案例不多。”
价格回到5年前
3个月前,2019年3月,《 棱镜 》报道了成都楼市现状,称万人摇号盛景不再,豪宅区全面滞销。其中提到,位于成都武侯区金茂府户型最小165平米,精装修,均价3万元/平方米。但是,售楼处门可罗雀。
三个月后,同样在成都,却上演截然不同的场景:华润悦玺、仁恒滨河湾万人摇号。
根据公开信息显示,仁恒滨河湾本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共 207 套,面积约 3.84万平方米。带装修价格约18913-21538元/平方米。上述房源中,21 套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,112 套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。网上报名登记时间为6月16日至18日三天。
证券时报援引小道消息称,华润悦玺报名摇号总为13344普通7786(中签率1.18%)、刚需5422(中签率2.56%)、棚改136(中签率92%)。
房天下网站显示,仁恒滨河湾由新加坡仁恒置地开发,总共11栋,项目特色为豪华居住区,定位高端人群。该小区位于成都市锦江区二环至中环地带,配套设施完善,有网球场、 室外景观游泳池、室内恒温泳池、羽毛球馆、儿童游戏室、咖啡吧等。地下配套车位约3900个。
2009年,仁恒置地以5000元/㎡左右的楼面价摘得该地块,最近的一次开盘在2016年9月份。目前销售的是三期房源。一期、二期已经于2017年中售磬。
同一时间来看,仁恒置地摘的该地块的价格并不低。根据张大伟向AI财经提供的数据显示,到了2016年,成都地区成交楼面均价仅为3455元/平方米。到了2017年,这一数据才上升到7823元/平方米,近两年又回落至5500元/平方米左右。
据悉,新加坡仁恒置地集团的创始人是钟声坚,原籍广东陆丰,早年在新加坡创业。2018年,界面新闻发布一则房地产富豪榜,钟声坚夫妇以104亿的身家排名52位。2006年,新加坡仁恒置地集团在新加坡上市。截至6月21日16时,市值25.30亿新加坡元。
早在2013年,该楼盘就曾标价1.8万元/平方米。彼时,根据房天下公布的数据显示,2013年8月,成都住房平均价格8119元/平方米。2016年中期,价格优惠降至1.7万元/平方米,2016年底开始回涨,到了2017年6月,价格涨至2.6万元/平方米。
从数据来看,仁恒滨河湾此次开盘的房源价格已经与2013年的价格相差无几。与此时周边的二手房价格相比,更是十足“剪刀差”。 证券时报报道称,仁恒滨河湾二手房挂牌均价超过35000元/㎡,而今年5月最新成交价格也达到34749元/㎡。
如此看来,“买到即赚到”的确不假。
限价热 不限价更热
在2016年10月,成都开始实行限价政策。彼时,成都新房均价大概是1.6万/平米,此后,全城限价一刀切,所有楼盘均不超过该价。但二手房并不在限价限购范围内。2017年3月,二手房加入限购。
有评论者质疑一刀切背后会带来一地鸡毛。张大伟告诉小犀财经,地方政府限价政策严格,部分项目入市价格远远低于市场预期价格。
“(新房和二手房)有差价的才会热。”张大伟告诉小犀财经,“成都房地产并没有热起来,只是因为限价政策下的价格信号失真,导致二手房和新房价格倒挂”,从而引起大家的抢购。
“限价热,不限价更热。”
2016年,全国热点城市房价已处于疯涨尾声。根据中国社科院出具的一份房价指数报告显示,2016年,廊坊(燕郊)、天津、上海、石家庄、厦门、北京、东莞、武汉等城市房价指数同比涨幅达50%,其中廊坊(燕郊)的同比涨幅在100%以上居全国首位。
成都房价试图起舞,政府开始准备降温。从2016年开始,成都政府开始的限购限价政策,使得成都市二手房价格2017年上涨超过70%,全国第一;而新房价格则全年下降约5%。二手房与新房价格倒挂现象逐渐显现。
2017年7月,成都率先在全国范围内推出人才落户政策,大学本科即可快速落户并拥有买房资格。 证券时报援引成都市公安局的统计数据显示,从2017年7月19日至2018年4月26日,新政实施9个月左右,该市累计人才落户17.62万人。
人才涌入,住房刚需数量增加。随后,摇号政策开始实行。2017年11月,成都市房管局与司法局发布通知,要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。
政策虽好,但供需失衡下,中签率也让刚需者欲哭无泪。万人摇号抢房现象频现。
2018年3月,成都招商中央华城开盘推640套新房,接近5万人通过审核参与摇号选房。彼时,在二手房和新房的价格差价面前,就有买房者称,“摇到就赚到。”
2019年3月18日,南京河西两个楼盘分别开售房源186套和323套,销售均价3.5万元/平方米。经过资格审核,两个楼盘最后参与摇号的分别有2391人、5375人,中签率为5.4%和7.7%。
3月13日,杭州一楼盘出售308套房源,共11377组意向客户登记,中签率低至2.7%。据悉,杭州和南京也早已加入限价和限购大军。