先租赁后转租，这家联合办公空间凭啥觉得自己值200亿美元？

（壹）

未来，你将会爱上去办公室。你在高效完成工作过程中所需的所有东西都会在不经意间出现在你面前。你将不再需要自己的专属办公桌，因为你的老板知道你一天使用办公桌的时间只有63%。但是你将并不介意分享你的办公桌，因为你的老板会确保你有一间带有绿色植物和隔音墙的私人房间，每天下午2点至2点20之间灯光也将变为暖光灯，这样你可以舒心地给女儿打个电话。下午3点半，当你需要一间会议室供产品经理开会，你甚至不需要预定会议室。会议室会自动预留，所有远程参会的人都会被提前自动邀请加入进来。

（WeWork首席增长官David Fano）

“上面这些虽然并不能立刻实现，但离实现也不远了。” David Fano告诉我说。我们正站在WeWork纽约总部大楼内的中央大厅，WeWork的首席增长官Fano在这里设计了一个演示区，向潜在客户展示公司最新的技术。Fano是一个剃着光头、浓眉朗目的男人，当他将自己的手机放在桌子上时，桌子就能自动识别他，并将桌身高度自动调整到适合他身高的高度。这种智能家居只是WeWork在过去多年里通过对搜集到的数据进行整理后、从而悄悄地围绕员工重构办公空间的方式之一。Fano的右边是一块黑板大小的触控屏，他只需通过滑动触控屏就可以获取WeWork的164个联合办公空间的实时信息。想知道WeWork位于北京的联合办公空间里的空气过滤器上次清洗是什么时候吗？好奇WeWork位于夏洛特市的联合办公空间内目前有多少会议室正在被使用吗？这些信息都可以通过这个屏幕实时查看。

WeWork正在依靠这项研究形成公司业务的核心，同时为其作为全球顶尖初创业公司的头衔正名。也许你认为WeWork是千禧一代的时尚共享办公空间，里面有可供随取随用的桶装啤酒，以及用矫饰的字体写着的公司Slogan“做你所爱”。但是WeWork的野心远不止于此。7年前，WeWork在SoHo开放了自己的第一个联合办公空间，现在已经快速成长为一家全球性的公司。如今，它将自己定位成办公空间领域最权威的领导者。在过去两个月里，WeWork和软银开展了合作，在东京开设了联合办公空间，并占有WeWork日本的50%股份；设立了中国WeWork，并在中国开设了几家店；它还收购了新加坡的竞争对手Spacemob。如今，WeWork已经在美国之外的16个国家运营，同时还在纽约和华盛顿D.C.推出了高档公寓租房服务WeLive。今年8月底，WeWork获得软银44亿美元的融资，公司估值高达200亿美元，与Palantir和SpaceX的估值相仿，成为仅次于Airbnb和Uber的估值最高的美国科技创业公司之一。

因为WeWork手里已经积累了众多办公空间，同时研究了成千上万家公司使用自己办公空间的方法，因此它可以将自己定位成一家掌握了关于如何最好地完成工作的最有价值一手知识的公司。从创办的第一天起，WeWork就开始搜集各种数据：人们是如何工作的？在哪里工作效率最高？要想让员工有好的感觉，需要给他们提供什么？他们最开始到底需要多少办公空间？如今，WeWork已经将掌握到的这些知识运用到自己的办公空间设计中了。去年，WeWork已经开始悄悄试验如何将数据转化成企业客户需要的新产品和服务。这些新产品服务包括打造定制化的办公室内部设计；通过软件授权的方式让公司也可以通过软件预定会议室；分析会议室使用数据；让充分掌握WeWork社区思想的社区经理提供现场支持等等。Fano将这一整套服务称为“Powered by We”。

你可以将WeWork想象成一个“空间即服务”（Space as a Service，这也是它借鉴了互联网行业Software as a Service的概念)，强调的是可扩展的标准化服务：无论是场地亦或服务，都可按标准的设计或流程规模化复制。微软和IBM等很多大公司，他们在一些不需要很多员工的地方、或是认为一个开放办公环境对他们更有益的地方，都已经开始选择在WeWork联合办公空间里办公了。这些大公司中的很多已经开始尝试与WeWork开展更深度的合作。WeWork现在负责管理运营IBM在格林威治村的一整栋办公楼，此外还负责运营Airbnb在柏林的办公室和Amazon在波士顿的办公室。WeWork预测，很多大企业很快都会将自己的办公楼外包给WeWork，因为通过利用WeWork日益成熟的办公数据，这些大公司能以最少的成本开销实现最高的办公生产效率。WeWork的首席运营官Jean Berrent认为，这是对WeWork现有业务的一个自然延伸，之所以在公司现有业务基础上新增一项服务业务，是因为市场有这个需求。

随着时间的推移，这可能会成为一个比联合办公空间更大的一个机会。WeWork到目前为止所打造的所有东西都将形成一套算法，为设计一个完美高效的办公空间服务。WeWork希望做到这样：当企业想知道如何才能花最少的钱打造一个既能让现有员工满意、又能吸引新员工的办公环境时，他们第一个想到的就是向WeWork寻求帮助。为此，WeWork首先必须要向大公司证明，WeWork是能够比他们更好地运营他们的办公空间的。

（贰）

从计算机出现起，研究人员一直在试图计算出更有效的方法来布置现代办公室。早在上世纪70年代初，剑桥大学的学者就开始利用算法计算房间之间的步行距离。他们给每个房间一个步行指数，并利用它来优化楼层平面图，减少步行时间（记住，在上世纪70年代，没有电子邮件，也没有Slack，走路是信息传播的最有效方式）。和很多其它东西一样，这个领域在引入机器学习后取得了重大进展。

Josh Emig是一个留着大胡子的建筑师，他于2015年秋加入WeWork，也正是在那时，WeWork组建了一支研发部门。WeWork认为自己诞生于一个范式转变时代，它必须了解这种转变的本质从而能进行针对性应对。为此，WeWork正在快速开发一项新业务，同时建立一个专门运营这项业务的组织。公司在短期内快速招聘了大量人才，很多人甚至不确定自己的头衔是什么。以Fano为例，Fano一开始是首席产品官，但是这个头衔后来给了8月底刚从苹果挖来的负责软件的Shiva Rajaraman，于是Fano的头衔变成了首席增长官。在我和Fano交流的过程中，Veresha Sita也加入了进来，他此前曾担任阿拉斯加航空的CIO，当天是他加入WeWork的第二天，他同样也没有明确的头衔。为了写这篇报道，我和WeWork的十几个员工进行了深度交流，除了公司的合伙人和Berrent外，其他十多个员工中加入这个公司的时间都不超过2年。

（从左至右分别是研发部门的Daniel Davis、Carlo Bailey、Josh Emig和Rachel Montana）

这些人之所以选择加入WeWork，主要是被公司创始人Adam Neumann的个人魅力和公司“make a life, not just a living”的使命所吸引。Neumann是一个瘦瘦高高、留着长头发的以色列人，他和朋友Miguel MaKelvey于2000年共同创办了这家公司，MaKelvey是一个经验丰富的建筑设计师，现在是WeWork的首席文化官（Chief Cultural Officer）。两位创始人分工明确， Neumann负责经营管理，McKelvey则担起空间设计重任，将每个空间设计成时髦、充满活力、创意的硅谷风格办公室。Neumann是WeWork想要营造的“归属感”形象的代言人。WeWork的员工都知道，Neumann也是一个非常爱玩、有时说话也太过随意的人，这可能与他小时收的农场生活经历有关，为了能带领公司更好地发展，他的这两项特质有时需要进行适当压制。不过他的热情极具感染力，能够团队员工围绕一个共同使命而奋斗。

长期以来，人们对WeWork的商业模式能否持久是抱怀疑态度的。到目前为止，公司的盈利模式主要是通过从房东或物业经理那里长期租赁空置的办公楼层空间，将其装修改造后再转租给个人和创业公司。因为WeWork是在金融危机爆发后诞生的，因此当时得以在纽约以较低的租金租赁空置的办公楼层空间，后来随着经济回暖和租金上涨，它从自己最初低廉的租金成本中收益颇丰。

虽然近年来出现了很多做联合办公空间的公司，但大部分规模都比较小。和WeWork模式最接近的公司是Regus，这是一家总部位于卢森堡的共享办公空间业务提供商。Regus创立于1989年，2000年在伦敦证券交易所挂牌上市。在互联网泡沫破灭后，该公司遭受重创，它的美国分公司还申请了破产。后来Regus进行了重组，从而能更快地重新协商租赁，这一举措虽然帮它度过了2008年的经济低迷期，但Berenberg分析师Calum Battersby表示Regus并没能赚很多钱。

（Daniel Davis、Josh Emig、Rachel Montana和Carlo Bailey在WeWork总部）

从理论上看，WeWork目前的高额估值已经让它在价值上超过了最大的上市商业地产公司 Boston Properties，这表明WeWork的资金支持者相信WeWork有巨大的可能性。从一开始，WeWork的早期投资人Michael Eisenberg（以色列风险投资机构Aleph的合伙人）就认为，WeWork有潜力说服大公司将他们的房地产需求外包出去，就像他们在20世纪80年代末90年代初把他们的电脑外包出去一样。这些硬件很快都商品化了，这些公司开始通过卖服务赚钱。Eisenberg相信类似的事情将会发生在房地产市场。通过掌握大量的办公空间，WeWork将可以实现规模经济效益。“随着时间的推移，将会越来越便宜。银行花了大量的钱去获取客户，然后试图将额外的服务卖给客户。WeWork可以以较低的价格向自己的会员出售和提供服务和捆绑服务，而这种价格是其它办公空间服务商承受不起的。” Eisenberg说道。

WeWork的商业模式是否能够持续，这还有待验证。它在经济稳步增长的几年里进行了大规模扩张。等到未来经济衰退的时候，它已经发展得足够大，在全球各地拿下足够多的办公空间，并且拥有强大的议价能力，到时便可以对冲风险。如果一个地区遭遇了经济衰退的问题，庞大的WeWork将有实力更好地对租赁协议进行重新协商。此外，它还可以通过其它产品和服务弥补其它市场带来的损失。这也是Powered by We这项综合服务出现的原因所在。

目前，WeWork在全球各地共开了144个联合办公空间，管理的办公空间总面积超过1000万平方英尺。不过，如果它将自己重新定位成一家可以替其它公司管理办公空间的公司，那么WeWork的发展机会和潜力将大大提高。当我们讨论这个问题时，Fano向后靠在椅子上。它在脑海里想想，全世界的所有办公空间都将变成WeWork的潜在市场。

（叁）

在过去几年里，我共去过好几个城市的十几个WeWork联合办公空间，有时是去见朋友，有时是去采访在WeWork联合办公空间里办公的创业公司。正如我期待每次入住四季都会有一杯香槟迎接我到来一样，我现在已经知道每次进入WeWork迎接我的会是什么。在我扫描驾驶本确认身份时，门口的服务员已经准备好迎接我了。WeWork休闲区里有啤酒、鲜橙片水或咖啡；电梯里总会张贴一份每周活动的清单。里面人来人往，大家随手将自己的笔记本放在旁边。

这种办公环境不是偶然形成的。“当人们经过WeWork的大门时，他们会感觉到里面散发着浓烈的朝气和能量。” Dina Berrada说道。Berrada是WeWork的产品副总裁，主要负责那些公司产品运营和增长中会用到的系统和工具。Berrada负责的一支团队正在开发一款软件工具，让WeWork每个地方的社区管理员能为会员带来一种无缝的体验。例如，当一位会员走进WeWork时，社区管理员就能收到提醒说今天是这位会员的生日，这样就能为会员送上贴心生日祝福。Berrada还提到了一项新发布的功能，让社区管理员能够对会员的喜好进行记录。这样一来，如果一位会员曾提到过自己喜欢的一种威士忌酒，那么等到有什么值得这位会员庆祝的事情发生时，有人就会自动在她桌上放一瓶她喜欢的威士忌酒。

（WeWork产品副总裁Dina Berrada）

承诺能打造一种吸引千禧一代的充满活力的工作文化是WeWork能为客户提供的最重要的价值之一。“当我们在考虑为未来设计工作场所的时候，社区感对员工来说就显得越来越重要。”Melissa Reinke说道。Reinka是通用公司负责工作场所实验战略的主管，负责通用与WeWork的合作。通用与WeWork达成了一项总协议，六个地方的WeWork联合办公空间都有通用的员工。WeWork在波士顿的联合办公空间的一整层的大部分都被通用占据了。“你需要给大家来办公室与其他人进行协作的理由。毕竟依靠现在的技术，每个人如果想的话都可以选择在家工作的。”Reinke说道。

空间分析在打造WeWork的外观和感觉过程中发挥着至关重要的作用。去年，一个研究团队发起一项研究，预测会员都是如何使用会议室的，设计研究员Carlo Barley是这个团队的成员之一。这项研究直到最近才基本做完。在WeWork新租了一个地方改造成联合办公空间之前，要做的第一件事就是评估大概需要多少会议室。这个研究团队的目标就是使用现有数据来确定新开的联合办公空间所需的最佳会议室数量。“我们研究了WeWork所有联合办公空间的会议室使用模式，然后利用神经网络来预测会议室的利用率，预测准确率高达80%。” Barley说道

（肆）

除了文化之外，对客户而言同样重要的是如何把钱花得更有效率。他们想要知道自己的办公空间是如何利用的，他们怎么才能减少那些没有得到有效利用的空间，同时确保办公场所里有文化社区的属性存在。

WeWork在几乎任何市场里都能迅速打造定制办公空间，这让很多客户为之称赞。举个例子，两个月前，纳斯达克聘请WeWork为其在曼哈顿中城设计打造一层办公楼，作为公司25名创新团队成员的办公场所。“整个进展非常快，从签约合作到团队入驻，整个过程只用了三个月，其中还因为我们想自己购买办公桌多花了一点时间，如果使用WeWork提供的办公桌，需要的时间就会更短。聘请WeWork帮我们完成这项工作大大节约我我们的时间，让我们能专注于更重要的事情上。” Raymond Mays这样说道，Mays是纳斯达克负责全球房地产、基础设施和安全业务的主管。

（WeWork副总裁Doug Chambers）

WeWork还相信，自己可以帮助公司将他们的办公室变得更小。想想2000年的情况，当时美国私有公司在建造办公场所时，每名员工的人均面积预计在200至400平方英尺之间，而今天的行业标准已经降至190平方英尺。在未来5年内，每人的空间分配面积将只有60平方英尺。“在哪些空间是没有必要存在这个问题上，我们将帮助公司做出更明智的决策。”Chambers说道。

今年4月份，Fano分享了一个这方面的案例。一家跨国旅游公司占用芝加哥一栋办公楼里的整整三层作为自己的办公场所。后来这家公司聘请WeWork对自己的办公场所进行了重新设计和管理。WeWork成功将这家公司的办公空间从三层楼减为两层楼，同时还新增了一个健身中心、一个活动中心和一个室外观景区域。WeWork将这家公司的办公场所成功打造成一个能更好服务于员工和雇主的地方。

（伍）

由于人工智能的兴起，我们生活中的一切都在被持续优化，也在变得更加个性化。预测技术能让我们在Facebook信息流中看到的广告是精准地面向我们的。每当你的配偶的生日要到的时候，日历会自动提醒你买花。我们的饮食也可以做到完成符合我们的基因构成。这是不是也意味着我们很快能为每一个人量身定做工作环境呢？

这正是WeWork的目标蓝图。通过文化与科技的结合，随着时间的推移，它将能打造一个完美的平台，既能将办公场所面积减少到最小，但同时能激励那些在办公室里工作的人去热爱自己的品牌，就像早期iPhone粉丝拥抱苹果的品牌一样。WeWork的目标是成为“办公空间领域的英特尔”，实际上不仅提供办公桌，还会提供与办公相关的各种延伸服务。

WeWork还有很长的路要走，也会面对很多的不确定性。过去几年里，在出现了比大多数经济周期持续时间更长的经济上涨后，经济最终可能会出现下降并进入低迷期，这时WeWork可能将面临真正的考验。许多人怀疑WeWork到那时将会遭受巨大损失，因为很多小企业可能会突然倒闭，创业者们选择在自己家中的沙发上办公，那时，WeWork长期租赁的那些办公空间将会人去楼空。

（Rachel Montana、Josh Emig和Carlo Bailey在WeWork总部）

不过也有一种观点认为，到那时，WeWork将会成为那些寻求快速削减开支的公司的救世主。Veresh Sita就是这么认为的。还记得他吗？上文中提到过，我在他入职WeWork第二天遇到了他，当时他还没有具体的头衔，他现在是WeWork的资深产品副总裁。此前，他曾在商业地产公司Colliers International工作过，他这样说道：“WeWork拥有的技术是一个巨大的双对冲。在经济繁荣时期，人们想要它，是因为它能提供更好的体验。在经济低迷时期，大多数公司也将依靠这种技术去提高效率和简化流程。”

我们怎样才能花更少的钱、让一个办公场所容纳更多的人并能更高效地办公呢？所有这些都是一种效率。WeWork想做的是让你的办公生活变得更美好。如果WeWork能做到这一点，它就能引领大家进入一个最佳的办公新世界，在那里，不用再在员工的快乐与公司的盈利能力做出取舍，它能让办公神奇地变成一场人人都是赢家的游戏。

原文链接：https://www.wired.com/story/this-is-why-wework-thinks-its-worth-20-billion/

编译组出品。编辑：郝鹏程。