北外滩地区位于苏州河和黄浦江交汇处，东起大连路、秦皇岛路，西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北至海宁路、周家嘴路，沿黄浦江及苏州河岸线长达3.53 公里。
在民间，北外滩一度被贴上“第二个陆家嘴”的标签。根据最新规划，北外滩将形成“一心两片”总体格局。一心，即中部核心商务区为高强度、高密度开发地区；两片，即西部虹口港活力片区和东部提篮桥片区，为低层高密度空间格局，以此为基础，构建新旧融合、以人为本的公共空间网络。
同济大学建筑与城市规划学院教授侯丽告诉澎湃新闻记者，北外滩的规划经历了较长的发展过程，从原先的航运码头，到如今即将建设而成的中央顶级商务区，新的北外滩开发会越来越重视原有的上海老城区和历史文化的传承和创新。
“以往的上海历史保护因为各种政策的约束，存在误区，呈现一种旧的是旧的、新的是新的，大家互不干涉的状态，把历史建筑当做博物馆来保护，放在一个玻璃罩子里供着，没有得到活化和使用。能打破僵化的历史保护的条条框框，让摩登的、现代的，和历史的融为一体是特别重要的。”
【对话】
北外滩是上海的地标，也是中国地标
澎湃新闻：上海市委书记李强曾表示，北外滩开发要体现高能级，凸显特色性，提高显示度。你觉得北外滩的高能级、特色性和显示度体现在哪些地方？
侯丽：北外滩作为上海中央商务区黄金三角的重要一角，需要进一步提升上海在全球城市中的竞争地位，强化上海2030规划里面建设卓越的全球城市的目标，实现作为全球的贸易、金融和航运中心的中枢指挥作用，我想这是高能级的一个意思。
凸显特色性，首先是要凸显中国特色社会主义的中央商务区和城市中心区，其次是凸显新时期。与陆家嘴相比，改革开放初期，中央商务区的建设是一个追赶和学习的过程，现在是要超越，要树立新的中国模式，我想这是一个北外滩开发的很大的特色。
显示度，我的理解是标志性，它和特色性有一定的关系，要很明显地能够看到它是上海的地标，同时也是中国的地标。此外标志性也是展示性，一方面是一个新的探索和挑战，另一方面它也展示了中国改革开放四十多年来的建设成就，我们的新能级、新特色所建成的城市的空间和建筑这样一个场所的展示性，因此我想这可能是双重含义的。
澎湃新闻：北外滩最新的规划被称为“一心两片”，其中你觉得有哪些亮点？
侯丽：如果我们回顾北外滩过去几轮的规划历史，会发现越来越重视“两片”，也就是历史风貌街区和街坊与中央商务的核心区和谐共处、相互促进发展。以往的陆家嘴开发是把它当成一张白纸去做的，新的北外滩开发会越来越重视原有的上海老城区和历史文化的传承和创新，这对上海乃至全中国的城市中心区建设都有示范意义。
北外滩“一心两片”总体格局图。图片来源：《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》
第二个亮点是，方案体现了与滨水关系的一个变化，这也与这些年上海一直强调黄浦江的贯通工程和一江一河的项目有关，这样一个一江两岸滨水区的关系的变化与陆家嘴一脉相承。在对北外滩第一层面的开发时，还有很多认识上的局限和对开发的可能性的约束，所以对于腹地的关系和滨江沿线处理得不是特别好。
北外滩与陆家嘴的差异在于，陆家嘴是新区，它背后是浦东新区，它是新发展的引擎，但北外滩背后是上海中心城区腹地，它的腹地非常广阔，与连绵的陆地联系在一起，它是整个的上海老城区的北片，所以这轮的规划更加强调与腹地的紧密，以及腹地可以直达滨江的纵向联系，不再是滨江的“一层皮”的开发。
此次北外滩的规划，是第一次将其作为一体化片区进行设计，规划的范围特别大，把惯常的北外滩的概念扩展到现在接近四个平方公里的片区，不再孤立地去看待几个层面，而是成为了城市的一个有机组成部分，与城市结合得更紧密了。
第三个亮点，也是大多数上海市民关注到的，是新的高度和新的开发强度。八百四和四百八大家都朗朗上口。一个是它的开发总量有所提升，从原来的七百多万平方米到了八百四十万平方米的总建筑面积，另外最高的建筑从原来的白玉兰广场的三百米到了四百八十米，成为了浦西的制高点。
北外滩高层建筑布局引导示意图。图片来源：《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》
这背后一方面体现了北外滩被赋予更为重要的引领城市发展的任务，另外也跟我们现在的城市空间包括对历史保护的一系列理念的发展变化有关，比如说城市设定了更多的历史风貌保护街坊，限定了这些地块的开发强度和高度，这一部分的容量就转移到可开发的地块里面，所以可开发地块的整体开发强度和高度都提高了，体现了在总量平衡的基础上进行的结构优化，这样也相对来说给历史保护减轻一些压力，更好地进行资源的调配。
另外一方面在于，原来的北外滩规划里，大家始终觉得像白玉兰广场和星港国际中心这样的超高层建筑特别孤零零，缺少层次感和丰富的天际线，那么新高度的出现和一系列的高层群体的出现也有助于它的形象塑造。
第四个亮点，它体现了交通理念的变化。这轮规划里强调公交优先、慢行交通优先，提出了“无车区”的概念。“无车区”控规的正式版本还没有颁布，其中一个争议是在这样一个老城区实施这么高的开发强度势必会对交通带来压力，还是要强调轨道交通优先的概念，但是北外滩存在一些交通上的先天不足，比如它的轨道交通线路12号线和19号线还是支线，运量和与城市重要设施的便捷联系上存在缺陷。
无车区与慢行优先区范围图。图片来源：《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》
另外它是黄浦江转过来的尽端口袋式的陆地，东西向的交通干道相对较好，但是南北的联系有好几个大的隔断，当时提出在核心区能不能为缓解交通冲突建设“无车区”，有点像最初雄安新区提出的概念，机动车进入核心区以后都进入地下，比如说唐山路能够全部在地下通行机动车，把地面留给行人，这是慢行交通比较理想的状态。
但是无车区的实施在老城区非常困难，地下有很多条轨道线，有重大的市政管廊，还有新建路隧道、北横通道出入口，还有预留的未来的南北新过江隧道，所以竖向非常复杂，是否能实现技术的创新还很难讲，但是至少在这一轮的设计里，把这些问题提了出来进行探讨，也许能起到创新示范的效应。
历史保护是奢侈品，另一方面也是亮点
澎湃新闻：在上海的城市规划历史上，对于北外滩的规划曾发生过哪些比较大的变化？
侯丽：1949年以前，北外滩在近代以来曾是公共租界最重要的码头区域之一，是航运中心，也是当时最重要的商埠码头，收容了包括日本人的码头、招商局的码头、洋浦江码头还有亚细亚的油轮码头等等。
北外滩的规划定位真正发生比较大的变化，也是近二十年来的事情。一直到90年代末，随着浦东的开发开放，2000年初，黄浦滨江的后工业化再开发成为一个热点，虹口也做了城市设计的国际方案征询，当时提出的方案影响了北外滩之后的再开发。那时的方案参照伦敦眼，提出了上海之眼，建议在滨江边上建巨型的摩天轮，这是北外滩第一层面的开发概念起始。
我参与的是2005年虹口区的战略规划，在那里最终比较官方地确定了北外滩的航运金融和服务业地位。航运金融业、航运服务业最重要的一个国际城市是伦敦，那时我们就做了伦敦金融城和伦敦码头区再开发的一些比较研究。
北外滩地区在近代以后从英美公共租界的、日本公司的码头变成了重要的央企的大型航运集团所在地，历史上它在江边的大型地块影响到了今天的城市形态，都是超级地块。即使是伦敦，航运服务业和航运金融也没有那么大的体量，几十万平方米可能就够了，所以北外滩在航运金融、航运服务业以外应该是一个更为综合的城市中心区。
当时与所有的上海的滨江开发一样，北外滩还做了高端的居住项目，比如新外滩花园，可以看到它的定位是在摇摆的，因为当时亚洲金融风暴刚刚过去，房地产市场进入低谷，居住用地还是非常重要的开发选择。
2010年左右开始从第一层面推向了第二层面和第三层面，当时第一层面最大的问题是有很多地块限制，滨江的可达性存在困难，路网也没有得到及时的调整，交通存在固有的缺陷等等，所以二三层面的深化也越来越与城市腹地更好地结合，并不断提高开发强度。
另外一方面，对街坊的划分也开始往小街区、密路网的方向走，希望能越来越尊重原来城区的肌理和风貌，与陆家嘴典型的超级街区、超高层建筑，我们叫柯布西耶光明城市的tower in a park模式相对应。当时二三层面的设计就提出了要重视沿街界面，要有对历史肌理的回应等等，而不是把所有这个地区的老的历史风貌街坊全部拆除新建，希望能新旧融合，这都是在这个时期提出的。总的来说是一个不断提高开发强度、与腹地的联系更加紧密的过程。
北外滩第二、三层面城市设计国际方案征集（从上至下分别为AS&P、COX、GENSLER方案）。
在后来的方案里正式确定了建立二层连廊，因为当地的街坊的尺度太大，通过二层的连廊来提高地块之间的连接性和可达度。还划定了更多历史风貌街坊，原来一些可能会被拆掉的老式里弄在这轮中都被保留了下来，开发强度也在区域分布上做了再调整，逐渐形成了今天建设世界顶级中央商务区的概念，成为未来上海发展的新引擎。所以也就是这二十年发生的故事。
澎湃新闻：作为重要的城市文脉地标，你如何看北外滩在历史文化保护上的价值？
侯丽：作为一个中央商务区，北外滩面临的不是新开发而是再开发，以往是推倒新建的模式，现在是新旧融合的模式，它对将来上海以及中国很多城市整体的不断更新和再开发都应该起到示范和引领作用。它东片是提篮桥历史风貌区，西片是外滩历史风貌片区的延伸，核心区还有非常多的独立的历史建筑地标和小规模的风貌街坊，都使得它承担很重的历史保护责任。
历史保护某种程度上来说是个奢侈品，另外一方面也是亮点，在全球范围内，伦敦可能是这方面做得最好的，伦敦金融城历史与现代高度杂糅、和谐相处，是体现全球大都市魅力的范本。北外滩的差异在于它的历史建筑大部分都是居住建筑，而且是砖木结构，这类历史建筑与摩天大楼、玻璃幕墙、超高层如何能够和谐共处是一个难题。
以往上海的历史保护因为各种各样的政策方面的约束也存在误区，呈现一种旧的是旧的、新的是新的、大家互不干涉的状态，把历史建筑当做博物馆里的文物来保护，仿佛被放在一个玻璃罩子里供着，没有得到活化和使用。能打破僵化的历史保护的条条框框，让摩登的、现代的和历史的融为一体是特别重要的。
提篮桥监狱。 虹口区供图
一个例子是提篮桥监狱，它是一个非常酷的市政公共建筑，但是如果不在设计上有所创新、政策上有所突破的话便很难再做下去。因为它是监狱建筑，里面都是一格一格的小空间，很难再用于现代的功能，哪怕是做酒店，也不可能是很高档的，因为它没有大型的公共空间，每个房间也非常小。如何撬动设计和政策的力量使它成为这个地方的一个名片，是一个难题，但是如果能很好的回答，难题就会成为亮点。
澎湃新闻：上海邮政公司辟出上海邮政博物馆，浦江饭店“变身”中国证券博物馆，摩西会堂扩建为上海犹太难民纪念馆，建投书局上海浦江店人文荟萃“大咖”云集……在北外滩上，云集各类历史文化建筑，对于北外滩未来的历史文化保护，你有哪些建议？
侯丽：我期待北外滩能够更好地利用提篮桥监狱。提篮桥监狱是国家级的文物保护单位，是一个有特色的历史建筑，作为监狱的职能一直到近期才正式停止，我们借鉴了香港的大馆案例，希望未来能够给予一定的历史建筑活化利用的政策宽容度，使得它未来能够带活整个区域。另外，北外滩在犹太文化的宣传、保护和交流上也很重视，社会上普遍对此有好奇心和热情，居民也都非常友好，特别热情和愿意介绍这方面的历史。
未来，希望在北外滩历史保护的政策上能够赋予一定灵活性，目前上海虹口的历史建筑大部分是公有产权，局限了它活化和利用的市场参与度。允许适度的私有化，使得历史建筑产权通过市场融资实现流转，引入新的人群、新的功能，政府不必大包大揽，将有利于这些历史建筑的保护。
我们去北外滩实地调研过，很多建筑是百年建筑，如果不加强保护修缮和再利用的话，面临很大坍塌、消防等公共安全风险，需要引入市场和社会的力量，打通多源资金渠道，让北外滩的保护焕发新的生机。
澎湃新闻：你提到在北外滩的开发中，重点参考了伦敦金融城的设计，除了伦敦之外，还有哪些国际化大都市的规划案例是北外滩值得参考和借鉴的？
侯丽：北外滩是在历史风貌区中建设中央商务区，因此伦敦特别有参考价值。其他比较有借鉴意义的是纽约曼哈顿，尤其“下城”的设计中，有一个比较大的启发是炮台公园城，在世贸中心的双子塔边上，设计从1960年代、70年代、80年代有比较大的转折，其中的滨江岸线从现代主义一体式巨构的建筑形态，变成对滨江岸线更友好，把街坊切得更加小，使得市民享有比较公平的滨江可达性，延续了曼哈顿网格的传统尺度，装饰艺术风格和建筑立面材质也尊重了曼哈顿极盛时期的风格，对北外滩很有启示。
曼哈顿下城一开始的规划以纯商务办公功能为导向，到晚上就成为犯罪滋生的场所。为了应对经济危机，下城在规划中做出突破性的创新，构建大量的商务办公和住宅的混合建筑，在经济形势好的时候，办公楼需求会上升，形势不好的时候，办公楼需求会下降，弹性应对反而打造了一周7天、一天24小时的活力社区。
纽约曼哈顿炮台公园城。图片来源：www.perkinseastman.com
北外滩片区的面积很大，居住比例不低，我们希望能增加北外滩在不同尺度上的功能混合程度和类型，使得能够弹性应对未来可能的各种经济周期波动，希望将来能够实现。
巴黎的历史建筑遗存异常丰富，对于新建建筑的高度、开窗位置、檐口等等，都基于视线风貌走廊有严格的规定，俗称“纺锤线”。和伦敦不同的是，对于巴黎老城的历史保护是中央政府起了很大作用，开发则是由市政府负责，对于上海来说，市级的规划和控制原则需要注重保障城市的长远公共利益，另一方面，需要预留足够的自主空间给区政府和基层政府，打造良好的营商环境，让市场具有足够活力空间。。
我们还参照了新加坡的滨海湾，当时新加坡政府在填海造地的时候比较刻意地考虑了天际线的塑造。目前，北外滩的超高层建筑被人戏称为“三炷香”，孤零零的会缺少层次感。什么是美的天际线？我们去年的工作营探讨了天际线的问题，利用多视角计算机模型去探讨最高的地标和超高层建筑应该放在哪里，在城市的重要观景点上加分，而不是让游客觉得过于压抑或者杂乱。
经过反复讨论，对建筑高度的调整是在既有可开发地块约束条件下的较优解。
上海一贯重视处理“滨水关系”，现在的“能级”更为强大
澎湃新闻：从黄浦滨江全线贯通，到“一江一河”的打造，上海在近年来十分重视对“滨水关系”的再审视，你如何评价黄浦滨江贯通的整体效果，你觉得正确处理“滨水关系”对上海具有怎样的意义？
侯丽：黄浦滨江贯通在全世界都有影响力，对城市发展有积极的效应，对普遍提高上海市民的生活品质具有重大的贡献。
城市规划一贯重视空间品质的提升和城市公共服务的均等性，在这些方面滨江都做得很好。贯穿整个城市中心区的滨江公共绿地建设对于提升上海普通市民的普遍生活品质和日常游憩选择尤其有意义。由于历史原因，滨江仍然给人固有的刻板印象，未来要结合与腹地的联系，从原来的生产转向生活，进一步促进上海空间结构的转型，适应经济与社会的更新发展。
对于滨水关系的处理上，上海其实一直都十分重视，不同的是，上海现在具有的“能级”更加强大，这三年的推进是奇迹般的成就。上海是一个港口城市，滨水岸线发展跟城市历史和城市身份特征有密切的关系，世界上每一个全球能级的城市都是滨水相关的城市，城市人和水的关系从工业时代走向后工业时代成为建成环境的品牌和象征，也成为塑造地方魅力的源泉。当我们谈起纽约，会想起哈德逊河，谈起伦敦就会想起泰晤士河，滨水关系塑造了城市的特征，这是上海的名片，也是她的个性和魅力所在。
澎湃新闻：你写过《鲍立克在上海》这本书，鲍立克是否对滨江的城市规划有过论述或者判断？
侯丽：鲍立克对滨江的发展有过论述，例如三四十年代时，黄浦江滨江承担大量交通生产的功能，他提出，要把港口集中建在吴淞港，变成集中的挖入式现代港口，把交通和对外航运的职能转移到城市外部，将黄浦滨江沿线释放出来，作为公共空间、绿地和生活空间。这是鲍立克在1940年代讨论中提到的，但是那时几乎不可能实现，只是一个提议，这个理想的状态直至八十年后才实现。