以房养老，明明是件好事

文/ 金错刀频道 祥燎

这几天，“以房养老”成为热议话题。

网上对此的反映，普遍是难以接受。

中国的养老压力会越来越大，东北是最鲜明的例子，仿佛是未来社会的预兆。

在此情况下，推广“以房养老”政策，先不论合不合理，至少是想解决问题的。

初心是好的，但它就像有些产品，想解决用户痛点，却又无视了用户，最后隔靴搔痒，不能止痒。

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无奈之举

“以房养老”的模式有很多，这次推广的是最常见的一种模式，专业术语叫做“住房反向抵押养老保险”，即：

房屋所有人把房子抵押给保险公司，然后每个月从保险公司领一笔养老金，待所有人去世后，保险公司再处置房子，并扣除相关费用，房子抵押并不影响居住。 这种模式下，那些收入较低，但名下住房价值较高的老人每月都能获得一笔养老金，从而改善老年生活。

其实“以房养老”并不新鲜，早在2007年就在上海“试点”过，但仅仅完成了一例。

在2014年6月，又在北京、上海、广州、武汉四个城市开展试点，为期2年。而到期后，试点期延长至2018年6月30日，还将试点范围扩大江苏、浙江、山东、广东省等部分地级市。

效果却不尽人意。四年来，参保者仅有寥寥98户家庭、139位老人。

这些就是“以房养老”被推广至全国时的背景。

为什么听起来不错，落实却出问题了呢？有两方面的原因。

首先是产品的目标用户，也就是老人们，他们觉得亏了。这是种绝对不对称的风险收益。

按照目前产品，老人持有一套价值100万元的房产，将房子交给银行后，每个月只能领取2514元。最后，交套房子出去，本金都拿不回来，更别提利息了。忙活一辈子，房子和钱，都没了。

而对于在高房价时买入的80后90后，年轻时每月按揭近万，每月只给个三五千的“以房养老”更是毫无吸引力。

相比之下，把房子卖了，买个年化4%的理财产品。或者，换套小房子，收租金，自己则住养老院。有好多方案都比“以房养老”划算。

另外，想“以房养老”，你还得先过子女那关。或者，希望孤寡老人算数不行，可惜九年义务教育都普及了。

不仅是老人觉得不划算，银行和保险公司也不乐意。

在全国推广前，幸福人寿是第一家、也是唯一一家开展了“以房养老”业务的保险公司。

这么挣钱的生意，为什么不抢着做？因为对于他们来说，风险也很大。

房子的价值，“短期看供求，中期看金融，长期看人口”。长期来看，贬值是必然（北上广或许能坚挺）。

也就是说，银行和保险公司得等二三十年才能拿到房，而到时你这100万的房也许就值50万。亏大了。

该类业务长期执行，将会有大量的“不动产”持留在银行保险手里。也容易积聚金融风险。

所以说，目前的“以房养老”，并不是个好产品。即便如此，它还是被全国推广了，这也算是个无奈之举。

日本是出了名的老龄化社会，而据美国评论员泰德·菲什曼测算，2030年，中国65岁以上的人口比例将超越日本，成为全球老龄化程度最高的国家。从年轻人口主导的国家变为老龄化国家，中国所用的时间将是日本的四分之一。

日本的养老环境一流，但很多人仍不得不故意违法犯罪，主动去监狱养老。中国会是什么状况呢？

现在还没到惨不忍睹的地步。但看看这组数字：不算政府补贴，我国的养老金年度亏空从2014年的1321亿元猛增到2016年的5086亿元。未来不敢想象。

另一边，越来越多年轻人倾向不婚不育，结婚率和生育率逐年下降。养老金亏空的窟窿会越来越大。

“未富先老”的我们，受到了老龄化和少子化的双重攻击。解决问题，势不容缓。

但很明显，作为解决方案之一的“以房养老”尚未完善。问题是，有完善的空间吗？

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“以房养老”可以是件好事

在国外，“以房养老”由来已久。上世纪60年代，美国就开始试水该模式，随后欧洲国家、日本、新加坡等国纷纷效仿。

在美国，“以房养老”是由政府参与和政府补贴计划扶植，为老年人提供类似工资的养老生活费。

具体可以分为“抵押式”“搬离式”“共享式”三种。

“抵押式”要求老人将房产抵押给银行或理财公司，并签订一个有“生活费发放效期”的协议。协议效期内，老年人可按月领取生活费，老人去世或协议效期到期后，老人或其后人应按协议归还本息，否则银行或理财公司有权自行处置抵押房产。

“搬离式”是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署为放贷方认可的还贷协议。

“共享式”一般无有效期、老人不需搬离，但要求老年人住户让出住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。

不同方式，各有利弊，适合不同人。

在加拿大，老人可将房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家不卖房，房产主权不变，就能住到去世，在后人处理房产时折还贷款。

比如一位老人将所住的房产抵押给银行，贷款10万加元，该老人在15年后去世，银行将其房产处置后获20万加元，减去10万加元贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的钱就由其继承人所得。

可以看出，加拿大“以房养老”的倒按揭极其个性化，可根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。因为它是福利国家，并且有完善的规章制度。

在新加坡，老人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。

虽然在国外，“以房养老”并非主流，有些模式与中国现有的产品也没多大差别，但推广起来难度小多了。主要有三点原因：

1. 土地。土地的价值比房子稳定，即使房屋完全损毁，但由于土地仍有净现值，所以房产净值仍然为正。而在中国，城市土地归国家所有，银行能拿到的只有房子，且拿到时基本是个危房。如果银行到手的“楼面地”还得重新缴纳足额的土地出让金，真就亏大了。

2. 公信力。中国人对代理机构的信任度很低，而代理机构本身经营管理能力也有限，很多承诺无法兑现。这需要一个完善的法律法规配合。否则仅房价的评估上，双方就天差地别，更别说保险的流程、房价涨跌风险的控制了，谁也说服不了谁。

2015年被某机构以“以房养老”骗走房的老人

3. 政府的保险和背书。“以房养老”要推广，就得为老人提供可靠的保障，这离不开政府的保险和背书。在美国，贷款由联邦政府保险，假使房价真跌了，政府会将差价补给贷款机构。如果房价涨了，多出来的收益子女还可继承。

所以说，“以房养老”是好事，尤其是在中国，有大量的失独老人，这个政策多多少少能帮到他们。前提是要不断完善，找到最佳平衡点。

问题是，想的和做的，常常大相径庭，看看P2P都扭曲成什么样了。

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不能全靠“以房养老”

仅靠“以房养老”，只能解决一部分人的问题。

未来也许还会有设基金，收“单身税”，延长退休年龄，减少养老金发放等方案，以缓解养老危机。

网上评论：少生点专家，对大家都好

对于普通人而言，甚至是二三十岁的年轻人，养老是现在就得考虑的问题。

能靠养老金活吗？很难。即使是大城市的人，能领更多养老金，到时也只能保证极其基本的生活。

本着谁也指望不上、自力更生的精神，普通人能做点什么？在这里，刀哥有几个一些人不爱听的建议。

1. 结婚。“人多力量大”，家庭的抗风险能力和保障能力，比个人会强很多。除非你是高收入人群，否则你和有家庭的人的财富差距、生活水平会越来越大。

2. 养儿/女防老。这个观念一点都不过时，对自己对国家都有好处。我们可以有不婚、丁克的人群，但不能太多，要保证健康的人口结构。话说，不婚、丁克的人拿的是别人家孩子交的养老金，又不用养育孩子，将来多交税是大概率事件。

3. 存钱。多点钱才能过好晚年。不仅是现金，也可以是房产、股票，或者商业养老保险。

想安度晚年，得有150万以上的资产

4. 找份稳定工作。职业的中断对养老金的影响是巨大的。你可以选择自己交养老金，问题是在这种情况下，你交的金额会很高，但进入你个人账户的会很少。所以别动不动就辞职看世界，家里有矿啊？

这些和现在的“以房养老”一样，都是无奈之举，过程无比艰难。

我们更应该反思的是，如何通过完善公共服务体系以及灵活运用多种政策手段来鼓励生育，让年轻人真正“敢生”。

因为在一个没有年轻人的未来，我们没有生活，只有生存。