最近,河南总是翻着花样喜提热搜……
河南村镇银行的事还没消停,烂尾楼遍地和业主声明“强制断供”的新闻又把郑州推上热搜。
因为郑州是全国烂尾楼数量最多、比例最高、目前“强制断供”排第一的城市……
烂尾断供这事,波及范围和性质比村镇银行严重得多,本不想趟浑水,经不住后台不断有人问,我只能试试能否踩钢丝说几句。
有些城市不甘人后,上高杠杆,在房地产上搞大跃进,财政、GDP、就业都被盘活,只要房价稳中向好,不断吸引更多人(外地研究生?)接盘,就能一直玩下去。
现在郑州被推上风口浪尖,是因为过去10年,郑州发展非常快,城市面貌日新月异,吸引越来越多本省外地人,关注度很高。
但还有一座省城,也想走捷径,结果烂尾楼遍地,只是当时全国大环境还可以,没爆出来——
昆明
从根本原因上看,这次房地产玩不转了,在于房价持续上涨,房地产持续产生爆炸式财富效应的时代,一去不复返了。
背后更本质的问题,在于中国城市化红利接近枯竭(老韭菜已割完),老龄化问题日趋严重(新韭菜长不动),经济高增长一去不复返。
这种时代背景下,房价整体上不可能再翻着跟头涨,能原地踏步,稳住不大跌,等居民收入一点点追上来,把泡沫一点点稀释掉,就谢天谢地了。
这道理,过去三年,力哥在无数文章里,苦口婆心说过无数次,一直劝大家别再想着通过加杠杆买房投机暴富。
要投资,只投严格限贷限购的一线或极少数强二线市中心成熟地段(交通、商业、教育、医疗、绿化配套齐全)的纯住宅次新房(房龄最长不超过20年)。
这个大趋势的根本性转变,有些成熟稳健的开发商,三四年前就预见到,所以万科才会打出“活下去”的惊人口号。
当时很多吃瓜群众甚至业内同行,觉得万科在卖惨式作秀,房企哪到生死存亡的危急之秋了?
有句话说得很奥妙,姚言,就是遥遥领先的预言。
但要推动事物从量变转向质变,不能光有根本原因,还要有直接原因,也就是导火索和催化剂。
导火索有二:
一是去年政策对房地产市场的过度打压。
2020年疫情防控形势喜人,下半年经济报复性反弹,尤其对比欧美日韩印俄巴,我们基本面好到炸裂,就给2021年大力推进社会公平和共同富裕,留出“空间”。
房地产天然是资本密集型行业,对大额资金周转依赖度极高,本来行业就在下行,再一卡脖子,那些之前过于激进,杠杆上太高的开发商,马上就不行了,最典型的就是恒大。
恒大近两年股价走势
同时,为救中小微企业大幅放宽的抵押经营贷,利率不到4%,比房贷低多了,也被大量用于买房,再度推升部分大城市房价,以深圳最典型,后来也被严令禁止。
结果是很多限贷严格的城市,刚需改善不得不顶着6%+惩罚性利率,硬着头皮贷款买。
二是今年以来更严重的问题。
在楼市,这个问题只是第二根导火索,不是根本原因。
但在更广大领域,直接导致不少人对未来预期发生根本性扭转。
经济遭遇低迷困境,改开史上发生过多次。
1989-90年、1998-99年、2008-09年,2013年,2018年,还有最近的2020年。
除了第一次,后面那几次,中国面对的都只是经济问题。
是经济问题,就不会太难办。
毕竟,只要不打仗,不内乱,全国人民一心向钱看,一边苦逼搬砖,一边热衷消费,经济总能好起来。
但如果是其他问题,这种不确定性带来的风险,很难评估。
结果就是很多人预期转向保守。
很多非必需消费,能省则省,准备过不知道还会持续多久的冬。
非必要投资,包括买房,除非结婚刚需或孩子上学,否则也更倾向缓一缓,看一看,手上多留点现金,难不准哪天就失业了。
这导致今年房产销量断崖式下跌。
本来资金就紧张,房子又不好卖,资金回笼困难,越来越多开发商hold不住了。
融创、世茂、绿地、富力、绿城、阳光城、佳兆业、雅居乐、华夏幸福、融信、荣盛、奥园、建业、正荣、泰禾、新力、弘阳、花样年……
有些在海外上市的公司债都违约了,会被全球金融市场拉黑,说明资金链已紧张到连最后脸面都不要了,哪还顾得上烂尾楼?
很多人问,河南村镇银行的钱,都被新财富润老板走了吗?
人都润了,不可能一点钱不润,光着屁股跑路。
但本来在家乡混得人五人六,呼风唤雨的“一代天骄”,不到万不得已,不会轻易走这条路。
说明从银行搞出来的钱,大头都拿去投资了,但现在收不回来,没法把账填平,这才炸了,不得不润。
在河南,什么样的投资,能吸收那么庞大的资金量,前些年又预期能带来很不错的回报呢?
合理推测是:“假存款”里的钱,多数已变成土地出让金和烂尾的钢筋水泥。
所以这两件事,本质是一回事。
这两年最惨的人,应该是贷高利率房贷,买自家公司烂尾楼,全家积蓄都买了自家公司暴雷理财,又被公司裁员,还拖欠补偿金的地产人……
这比互联网、教培、餐饮、旅游行业小伙伴,惨太多了……
你们只是失业,人家是六个钱包棺材本全搭进去了……
咱国人一个比一个识时务,这就是考编卷上天的背景。
现在富人和明星成了舆论市场弱势群体,所以易烊千玺才会被千夫指万夫骂。
今天看到个新闻,总结上海烂尾楼盘,发现有个网红滨江盘,前年我一度看中,想去打新,后来出于种种原因放弃。
我勒个去!结果现在也烂尾了!
烂尾这事,不仅和城市有关,更取决于开发商的城市布局。
网上爆出的强制断供名单里,恒大占比最高。
既因为恒大是一线开发商里问题最严重的,也因为动静太大,改变大众预期,后来者不敢轻易上车恒大,导致恶性循环。
就今天,还有人问:力哥,你推荐的板块(成熟区域)没新盘,我看那个板块(潜力新城)新盘不少,规划高大上,能不能下手?
我就纳闷,都2202年了,平时不看新闻吗?买成熟板块二手房怎么了?为啥非盯着城乡结合部还没造好的新房?
不管存款、买房还是买股票基金,本质都是买预期,如果预期扭转,信任没了,就很麻烦。
最后说说商品房预售制。
很多人把烂尾断供原因归结为万恶的预售制。
还有些博眼球的短视频说,全世界只有中国搞这套东西。
这不睁眼说瞎话吗?
不管是德国、法国、日本、新加坡,还是泰国、柬埔寨、菲律宾、马来西亚,都有商品房预售制。
原因还是房地产开发对资金需求太大,开发商需要在商品交付前,先拿到点预付款,以周转资金。
就像房屋装修合同,一般开工前先打一部分,水电施工完毕和油木施工完毕,再分别打一部分,等全屋装修完毕,打尾款。
给开发商的预付款,也应如此,到某个施工节点,再把下一阶段款项打过去。
但这么做,付款流程比较长,交易成本比较高,开发商用钱也不舒服,更倾向订合同时,就要购房者付清全款。
这也可以,把提前预付全款的资金成本折算出来,给出比周边二手房更有竞争力的房价,一样有人买单。
问题就在,谁来监管开发商不会挪用资金?
普通消费者肯定管不了,这是需要政府牵头,银行负责。
但这么多钱躺银行监管账户里多浪费啊,开发商要赚钱,天然有资金来回周转,拆东墙补西墙的本能冲动。
我以前写过篇爆款:《西港泡沫,即将崩盘!》
西哈努克港,柬埔寨风景最优美的海滨城市,为刺激经济,开放线下菠菜业,但因缺乏监管,各种线上菠菜网站和电信诈骗分子云集。
巨大财富效应又吸引大量房地产投机客,开发商急功近利,搞了好多豆腐渣工程,整个西港乌烟瘴气,物价飞涨,民怨沸腾。
三年前,柬埔寨政府叫停网络菠菜,击鼓传花突然崩了。
现在西港华人,不到当年极盛时的1/10,因为开发商资金缺乏监管,泡沫一崩,成鸟兽散,加上疫情冲击,现在西港遍地烂尾楼,和90年代海南一样。
所以问题关键,不在预售制,而在预售资金监管。
能否监管好资金,关键看有没有成熟的法治环境。
在村镇银行和强制断供两大负面夹击下,这两天银行股大跌,今天其他主要指数都收红,只有沪指被银行地产两大权重带绿。
针对强制断供,今天不少银行紧急回应。
我看了回应内容,有种想哭的冲动。
银行根本不关心客户断供要负什么法律责任,会有什么后果,大不了走法律流程,不还就上黑名单,一辈子铆着你。
银行关心的是自己的业绩和股价。
所有银行都说,停贷楼盘涉及面非常小,没事的。
昨天央行回应,也这个口吻。
就最近,我听银行朋友说,信贷部都忙疯了,贷出去好多只有3.6%的经营贷。
你猜,这些钱,最终会流向哪里?
A、投资实业,购置设备,招兵买马,扩大生产
B、吃光用光买买买
C、买房
D、炒股
E、润
所以说,要多看事物积极乐观的一面,央行都说了,放心,没事的。
要相信,明天一定会更好,欧力给!