文 / 子木
来源：子木聊房
“为什么我们房子盖了40多年了，还能烂尾？”
昨天，办公室小汪，一脸疑惑地问我。
我一时竟然没有回答上来，并不是因为知识库不够，而是感觉有些无奈。
神州十三号都载着女航天员上天了，高速上都有人边睡觉边开车，小区里都有人溜“机械狗”，购物软件和抖音都能分辨你的喜好……
唯独房子，最基础的居住问题，还在原始年代。
网上有一个形容特别好，房子就是中年世界的“盲盒”。
唯一一个你花了一辈子钱，却买到了未知数的商品，运气好的话，送你几年维权，运气不好，直接塞给你一个半成品。
那么问题到底出在哪儿？
答案是：预售制度。
这个词大家应该比较熟悉，但真正能透过现象，明白背后逻辑的人，一定不超过10%。
据经济观察报消息，日前住建部正在筹划出台一项重磅级政策，对预售制度采取正面打击策略，彻底解决烂尾楼问题，它是否能起到作用呢？
今天，带着这个疑问，子木以一文还原前因后果，系统性剖析其肌理，解读烂尾楼背后的秘密，一定对你买房有所帮助！
饱受诟病
1956年的香港，高楼林立，灯红酒绿，被纸醉金迷的气息笼罩。几大财阀占山为王，瓜分市场份额，“香港地王”霍英东提出了“楼花”概念。
因为房地产开发涉及庞大资金量，有这个能力的开发商特别少，而当时的香港正处于经济爆发期，大量的居住需求涌来，供需矛盾突出。
“为了快速增加商品房市场供应量，让老百姓有房子住”，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，也就是，房子未盖成，或者还未动工，开发商也有权对外销售商品房。
至此，香港房地产市场彻底走入高速通道。
1994年，还处于萌芽时期的中国内地，同样面临极端的居住供需矛盾，在与新加坡制度反复衡量后，最终决心引入“楼花制”，也就是现在的商品房预售制度。
结果，内地房地产发展速度秒杀香港，短短几年，开发商数量爆发式上涨，达到10万之巨。
从现在往回看，客观评价，预售制有“正反两层”含义。
正面：所有城市完成了原始积累，进入高速化发展进程，带动经济向上增长，某种意义上提高了商品房的供应效率。
反面：很多城市患上了“土地依赖症”，而且开发商“空手套白狼”，造成了巨大的债务黑洞，房价涨速凶猛，烂尾盘满地。
前段时间，网上有一篇报道，“住在烂尾楼的人”。
辽宁大连君临天下小区，一个烂尾了8年的高层住宅小区，没有电没有水没有电梯和暖气的毛坯房里，住着几十户人家。
他们本应该住在温暖的房子里，看窗外大雪纷飞，而现在，只能在窗户上钉上塑料布，蜷缩在铁床上祈求晚上可以过得快一些：
因为第二天还要打工赚钱，还房贷。
与烂尾同行的，还有货不对板、公摊面积大等问题，在微博的一项万人调查中，“取消房屋预售制”的支持率高达96.8%。
这种人人喊骂的模式，为什么不能跟限购一样，强制取消呢？
的确，这些年有些城市也在努力，比如去年3月，海南提出全省只卖现房，今年北京、杭州等地，在土拍规则中，引入“竞现房”条例。
但更多的城市不敢这么做。
首先，强制取消预售制度，会导致大量开发商资金链断裂，其次，土地流拍现象会加剧，土地财政跳水，这两大后果，是否能接得住。
所以，现房销售是一个长期的演变，而现在，为了防范房子烂尾风险，只能采取统一的方法来应对：
“预售资金监管”。
开发商的猫腻
其实，如果你去售楼处买新房，首付款等花销，第一时间并不会到开发商手里，而是当地房管部门指定的“专用账户”。
然后房管部门再根据当地情况，在项目未封顶之前，监管一定比例的资金。
比如太原监管资金比例全国最高，达40%，南宁最低15%，其余款项，根据施工合同、工程进度申请调拨。
这就像小孩子住校，开学时，家长千万不能一次性把生活费给足了，没有自控力的孩子，大概率会拿着钱打游戏谈恋爱凑热闹，没几个月就能挥霍完。
如果按照“自有资金+预售资金”，无论如何，项目是绝不会烂尾的，然而，马克思说过：
“为了100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律”。
预售资金是一个以亿为单位的数字，懂金融的人都知道，几十亿的资金放在任何地方，哪怕是一天，利息都非常可观，这在当下利润稀薄的楼市，无疑是狼群中的肉。
这两年，开发商在逃避监管上，比孙猴子的招式都多，甚至有的开发商还研究出了“葵花宝典”。
比如跟政府、银行打通关系，让他们做担保；争取把所有项目放在一个银行，打包监管，利用项目不同的开发进度，盘活资金；用第三方监理单位提供的报告，忽悠监管部门；着急起来，还可以威胁银行，不给解冻监管资金，就断绝合作关系……
只有你想不到，没有他们做不到。
如果单纯拿钱出来赚利息也就罢了，唯独有些开发商不消停，还喜欢乱投资，搞物流、教育、体育，甚至新能源、机器人……
比如某大暴雷，并不是因为房子卖得不好，而是地方项目卖的钱，大都通过一些违规手段抽调给了总部，总部又拿着钱投资了其他项目，这样只要有一个项目出现巨大亏损，其他项目的进度都跟着完蛋。
去年，因为疫情影响，各地为了刺激楼市复苏，纷纷降低了预售资金比例，导致楼市维权案例飙升。
而后监管部门出台“三道红线四档管理”，开发商资金面承压，更加剧了烂尾事态的演变。
时代的变革
小汪看完香港的房地产史，无奈地说：
当初香港是为了给房屋增加供应，让老百姓有房住，才出台的《预售楼花同意书》，可没想到，66年后的今天，依然还有那么多人没房子住，房价还涨到了世界第一。
徒弟会走师傅的老路吗？
我说，不会。因为你会发现，我们的市场有一种特殊的“归零机制”。
你说教培乱不乱，归零了；炒币乱不乱，也归零了；当初的P2P乱不乱，也归零了……
在事态发展到一定程度后，必然会有一双大手强行拉回到正轨，这是我们不同于香港的地方。
拿房地产调控来说，你会发现今年很少听说“因城施策”这个词了。为什么呢？
是因为“因城施策”根本压不住房价，不是地方没决心，而是利益捆绑，关系暧昧，很难下狠招，所以高层决定出面，直接跨过地方到市场，定向调控。
新房市场，直接限价；二手房市场，出台“二手房指导价”。
炒房第一城深圳，二手房几乎冻结，成交量已经连续6个月下跌，不可一世的学区房降价600万，登上大字报。
预售制度大概率也会这样。
据经济观察报报道，一位接近主管部门的人士透露，住建部拟加强预售资金监管，目前文件正在起草中，现阶段正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。
预计今年，关于房地产开发商的监管办法会详细出台，中国再无烂尾楼的时代，或将来临。
当然在这之前，有些城市的购房者不用过分担心烂尾风险：
一线城市普遍要求严格，房子大都要求盖到一半以上，才给发预售证，其中广州要达到2/3，上海徐汇区则是要求住宅结构封顶，所以基本没有烂尾风险。
二线城市中，哈尔滨要求最高，需要达到主体的2/3，唐山最低，仅是正负零预售。大家可以打开图，仔细比对，打到主体2/3才出预售证的，烂尾风险非常低。
在资金监管方面，每个城市也不同，二线城市太原最严，高达40%，南宁最低，15%，这些都是风险的预示。
整体来看，三四线的开发商，普遍要求不严，因为地方对土地财政依赖度较高，有的新盘甚至盖个售楼处就能卖房，是风险集中区，大家一定要小心。
最后一定要注意，每个项目都会有一个专用的银行监管账户，很多城市甚至是每一栋一个账户，合同上也会写得明明白白。
交定金、打首付款的时候，一定要问清楚。如果售楼处小姑娘告诉你，需要打到另外一个不知名的账户，这可能是挪用资金的套路，一定要盘查清楚，留证据。