文/邓 娟
昨天办公室全员无心上班,从9点半一直到下班,全天盯着土拍,搞得好像自己也在参与这几十亿的买卖一样。
妙市头地块刚被拿下,旁边的东北塘同事就激动了——“哈哈哈,是我期待的圆融!”
“按照规划,这款地的商业配比不能低于30%,算下来商业也有5万多方了,比现在星叶广场还要再多一两万方呐~”
说起来她也是为东北塘的发展操碎了心,前段时间还和我说:“据小道消息,万达要来我们东北塘了。”
结果东北塘万达没等来,等来了新吴区第二家万达。
当时消息一出群里立马就有人跳出来,质疑“无锡弄这么多?”
但我看到也有不少网友一脸期待,尤其是住在附近的人。
无锡缺不缺商场?就这个问题,我在办公室问了一圈:
无锡还缺商场吗?
缺!起码我们住东亭和东北塘的很缺。每次逛街都要跑到荟聚、市区、河埒口,虽说开车也方便,但是总归家门口没有个能逛的地方。
无锡真的还缺商场吗?
缺什么缺!无锡就这么多人,早就饱和了。英武、保利到今天还烂在那里。
同样的问题,同样是本地人,回答却这么两极分化。这么有意思的吗?我决定去市中心看看,带着这几个问题一探究竟:
01 无锡到底缺不缺商场?
02 如果缺,为什么有那么多商场死了?
03 死了那么多商场,为什么有的商场能活得很好?
无锡到底缺不缺商场?
从商圈的定位以及商场的分布来看,其实无锡市中心和南京新街口非常类似,都是在两个主干道交汇的十字点,沿着主干道选址开店。
既然有可比性,我就去查了下资料,拎一拎这两个商圈的主力商场,看看商业总量差多少。
不查不知道,一查吓一跳!
无锡市中心的商业总量已经快赶上南京新街口了!
我又去网上查了一下两个商圈的人口容量,数据显示无锡市中心有140万+人口,南京有270万+。(注:统计半径为三公里范围内)
也就是说:无锡市中心和南京新街口比,人口容量悬殊一倍之多,商业体量却只差了18万方。两个商圈的人均商业面积,无锡0.465,南京只有0.31。
从这个数据看,无锡市中心目前是不缺商场的。
既然不缺,那是不是存在过剩?
从上面的数据看,似乎过剩了。蛋糕就这么大,市场容量摆在这里,僧多粥少,总会有人被饿死。
这样看,处于中心的花都、新世界、英武扛不住竞争激烈,接二连三地倒闭是合理的。
但是放在保利身上,这个说法似乎有些行不通。
因为保利在选址上不太一样,它跟市中心商圈保持了一定的距离,算是有点偏安一隅了,难道也是因为竞争不下去了?
看来由过剩导致关门并不是这么的顺理成章,至少它不是唯一的原因。
既然不完全是因为过剩,那么问题究竟出在哪呢?是什么导致它们黯然收场?难道真的像坊间说的无锡市中心商圈有“魔咒”?
我们不妨来梳理一下这些年无锡市中心商场发生过哪些变动,看看是否有迹可循:
2010年至今十年,无锡市中心商圈商场上演了3家关门,6家新开。进比出大。
这也再一次证实:饱和致死说不通。
要说饱和,现在那些风生水起的商场怎么解释?它们活得很好啊,我每次去吃饭、乘电梯都要排队,周末就更不要提了!
所以说蛋糕不够分这个说法,更多的是某种主观感受。说不准,多开了几家还能把蛋糕做大,这也未必不可能~
所以,英武、保利它们到底因为什么死的?
先说说英武。
英武那个位置说实话不算一级棒。
西边一条街几乎没有可逛的,我在无锡这么些年,只在那边的一家药店买过东西。
东边稀稀拉拉几个店铺,北边现在有了红豆茂业,稍微好点。
不过地段差并不是英武失败的主要原因,英武失败要从英武本身说起。
据我了解,英武百货和旁边的君乐酒店当时都是被新加坡百乐集团拿下来的,百乐集团主营做酒店。当时百乐也是个接盘侠,英武的前身是花都百货。
顺带多一嘴,花都目前在常州金坛还有一家百货店。但人气不怎么样,是那种传统老卖场。
百乐集团的高管当时说考虑到一线城市商业饱和,所以瞄准二三线城市,打算以此撬开内地市场。
无锡英武是他们的第一家。
事实证明,也是最后一家。
誓言铮铮,结果就这么仓促收尾。几分神奇,几分唏嘘。
从曾经的资料来看,无锡老百姓是不认英武百货的。声称要做无锡高端商业标杆,结果整天卖过气商品。
就单这一件事,就充分暴露了它的不专业,对市场和消费者调研不足,招商能力不够,自身定位还不清晰。
关门停业,看来也只是早晚的事。
如今的英武百货已经大门紧闭了,但是透过玻璃门依稀可以看到内部的结构不好。我设想里面如果摆上柜台,就这个层高,应该会让我觉得堵得慌。
而且从这几个大柱子和电梯的朝向看,走哪都要拐弯再拐弯,动线不舒畅,体验不好。
△现在的英武百货门口
先天的结构不好,这也和年代有关系,和今天的购物中心没法比。加上它的定位不清,缺乏专业的经营,英武百货就这样退出了市场。
再说说保利。
我之前在保利旁边上过几年班,家乐福还没关门的时候还经常去买东西。
路过商场内部的时候还觉得这样的商场关门了有点可惜。因为里面的品牌阵容还可以,而且业态很齐全,商超、服饰、钟表首饰、餐饮影院,这些都有。
但是保利的位置和模式都有问题。
就位置来看,保利其实并不算正中心,但也不算副中心。算是有点尴尬的那种,说它靠近中心,但是市中心的人过不来。
设想一下,在市中心商场已经满足了吃喝玩乐的需求,还会把车子开出去再停进保利停车场,下车去逛一逛吗?
几乎不太可能,太折腾。
这也就是那句老话:大树底下不长草。
这一点和现在的红豆万花城、中山路的茂业有点相似。
先天位置因素是其一,经营模式更是硬伤。
一般的商场与品牌方合作都是以联营或收租的方式。(联营就是商场从品牌方的销售业绩里按一定比例抽成,品牌方要接受商场的统一管理,包括促销活动。收租就是品牌方租场地,每月固定给商场多少钱,店铺由商场和品牌方共同管理。)
保利是让人头疼的产权式合作。简单说就是房子盖好了,切割成几百个大大小小的铺子,卖给几百个业主,然后和这些业主签订返租合同。
保利租业主的铺子做商场,每年给业主一定的回报。
也就是说,在房子盖好卖掉后保利其实就已经回笼资金了,就像现在开发商卖住宅。后续开商场,是锦上添花的事情。
在2013年,业绩不好的品牌陆陆续续不干了,保利开始掉铺。2016年撑到最后的家乐福超市也清货关门了~
曾经的辉煌成了无锡人的回忆。
△曾经的保利
位置不佳,加上经营模式出了问题,让原本一个结构还不错的商场关门了。
今天的保利外围搭建了一圈围挡,靠近东林广场地铁口那边还有一个招商部在运转。但是从2016年至今,四年里路过那里很多次,却没有看到有明显的施工痕迹。
不过我听说保利现在有了新的东家接盘,目前还在和和业主洽淡合作。作为曾经在那边工作几年的人,真的挺期待保利早日复盘~
△现在的保利
死了那么多家,为什么还有商场活得挺好?
几家欢喜几家忧。用这句话形容无锡的市中心商圈再合适不过。
虽然死了那么多家,但是依旧有不少家活得不错。至少走进去看绝大部分店铺在营业,也都是比较像样的牌子,不是随便招来填铺位的。而且也有人愿意去消费。
我们可以把这些成功的商场大致分分类,看看它们的共性在哪里。
一类是大东方、八佰伴、百盛、恒隆:
它们瞄准高端人群,就是要做无锡的高端。
像百盛、大东方这种受限于建筑结构,里面道路不宽敞,没有很大的中空,餐饮娱乐也不强,逛起来挺不舒服的。
甚至早几年前还有不少人说恒隆撑不下去要倒闭了,事实证明也只是民间谣言。现在大家又都开始追捧荟聚,说荟聚人气超好,无锡市中心的商场落寞了。
其实这只是表象。人气不等于财气。
恒隆是冷清,但是招架不住它客流质量高。半年开一单,一单吃半年,人家还是赚的。
△恒隆在调整品牌
△大东方营销团队做的线上直播活动
还有一类是T12、云蝠、苏宁:
它们瞄准时尚群体,迎合他们的消费偏好,就是要做体验。
讲真的,我不喜欢T12和云蝠里面的构造,逼仄狭窄,走哪儿哪儿都给我添堵。但是我还是会去那边吃吃饭,做做指甲,唱唱歌。
△T12里的网红打卡地,也是迎合年轻人的行为习惯
云蝠负一楼的美甲店,比较具有代表性了。里面大大小小有十几家吧,顾客的体验感很好,可选择性也很强。
苍蝇腿小也是肉。就算是这种一两百块钱的小生意,云蝠也做得很用心。除了美甲之外的美体美容的生意我看也是不错,每次去都有不少顾客。
云蝠的3-7层集中做餐饮,其中有几家是我常去的。虽然商场里面没什么好玩的,但是因为有某家美食店在里面,我还是会选择去,而且排队也不夸张,吃完在附近逛逛,车子可以继续停下面。
△云蝠里面的特色区域
从这些失败和成功的案例中,可以总结出无锡商业生存的几大法则:
首先就是定位清晰。不管走的是什么路线,都有着明确的目标客群,不做不上不下、不尴不尬的事情。
其次就是运营专业。运营不仅仅是组织商品卖商品这么简单,而是从招商到管理、营销、物业体验,下好一盘棋的事情,这对企业的能力要求很高。
所以我们会看到很多商场倒闭了,很多商场成功了。
也正是在这一次一次的换血中,很多企业迎来了新的契机。
但下一个风口在哪里这是未知的。不过可以明确的是,人间正道是沧桑,修炼内功是王道。