市区重建局日前公布的2019年新加坡发展总蓝图草案，与过去两次有所不同，把焦点转向了市中心。
奖励业主引进更多人住进市区增加人气
草案中提到中央商业区目前除了周日的办公时间以外，基本上就没有什么人气了，所以在新的总蓝图下，政府会在市区推出中央商业区奖励计划，让至少有20年没有重建或者参与资产提升计划的办公大楼，可以在重建或参与资产提升时大幅度将容积率提高25%至30%，以奖励业主将办公用途的建筑转换成住宅或酒店或商住综合用途。
新加坡其实在规划方面向来超前，于是我们先有了很多基础设施，包括整个为滨海湾填海的计划早在40多年前就开始了，滨海湾新基础设施一直发展到20多年后，滨海湾的轮廓大致成型，才逐渐推出住宅地段，尝试吸引常驻人口入住。
然而国际上好多大都会，过去几十年甚至几百年，都无法像新加坡的城市规划师一般，超前规划整个市中心。
但有趣的是，这些城市因为人多拥挤，住房紧张，又大多缺少停车场，所以住在市区的人一般都依赖公共交通工具或步行。加上市区内的设施也跟着人口的不断增长而更新，过去几十年来，不少老旧的建筑已经改建成基本住房、公共场所、公园、餐馆或商店，供人们享受休闲的时光。
住在市区的人也往往来自社会各个阶层，也分不同的地段，比如在纽约曼哈顿，最富裕的上东区（Upper East Side）地段家庭收入中位数要达到22万5000美元，而最贫困的东哈林（East Harlem）地段收入仅为前者的6分之一，为3万7000元。其中六成供居住的单人公寓月租也只有不到每月1000美元。
新加坡的中央商业区若要重新回到充满人气的蓬勃景象，恐怕光凭这个奖励计划还是不够的。首先必须扩大市区的常驻人口和流动人口，而且不能只是那些非富则贵的人士，一般的普罗大众也必须有机会能居住在市区。
重返市区居住的最大障碍是负担能力
但这并不容易，毕竟政府在1970年后就大举把市区的人们迁到郊外，现在要让他们重返市区，恐怕有难度，其中最大的一个障碍是负担能力。
新加坡的中央商业区濒临海滨、坐拥无敌海景，这里的住房价格从2004年起几乎三级跳，99年地契的新公寓从最早的每平方英尺900元飙升到几年前的接近3000元，现在的价格虽然有所回软，但这里依旧是新加坡的新黄金地段，估计只有外籍人士和那些高净值人士才负担得起。
发展商也一般上必须为土地支付较高的溢价，再加上这一带的私宅价格已经居高不下，新项目的价格也不是普通新加坡人能负担得起的。
那这里能兴建组屋吗？目前政府若要推出现在一般99年地契的预购组屋，即使定价再高，买家也一定趋之若鹜，必定需要以抽签方式确定买家资格，因为大家会把组屋当成是投资产品，住不住进来才另当别论。这样一来，这些预购组屋沦为一小撮人的赚钱工具。
这样看来，政府的一些基本政策可能需要更大刀阔斧的改变，才能让中央商业区吸引到来自各阶层的人士，包括学生、移民、工作人士，甚至是成功的企业家。
首先，建屋发展局是否能兴建只租不卖的组屋呢？这种多家庭式（multifamily）的长租公寓其实在很多国家都已经非常受欢迎了，甚至本身就是一类能赚钱的资产类别。如果要卖组屋，建屋局是否能售卖地契较短的如30年地契的组屋，这样可以避免一些人拿此来投机。
其次，过去我们有金融投资者计划（Financial Investor Scheme，简称FIS），让那些符合资格的成功外籍人士能够通过投资以及购买上千万的豪宅获得永久居民权，但这项计划已经终止。
试问，如果我们要吸引到像纽约曼哈顿一样的高档住宅区，我们是否能重新启动这项计划，让著名企业家能够在中央商业区购买高档住宅，打造一个属于新加坡的上东区？
而且因为他们可以获得永久居民权，他们在为本地经济作出贡献之时，还能吸引到其他志同道合的成功企业家的到来，将有助减少外国买家只买不住的情况。再有，外国买家购买中央商业区的房子时，其20%的额外买方印花税是否能获得调整，以带动买气？
可考虑借鉴英国伦敦
要让新加坡的市区真正成为一个宜居、充满活力和人气的地方，可能也得效仿伦敦的情况。
伦敦集娱乐、商业、教育和多元文化于一身，几乎是个人才济济的大熔炉。这个大都会也正是很多高等学府的所在地，目前在伦敦的在籍国际学生就多达10万人。如果新加坡在更新发展综合项目时，能够再加入培训的元素，带入一些如财富管理校区，必将能大大增加是到本地企业求职的实习生和浸濡交换计划的学生人数，推高流动人口和商业活动。
其实只要发展商在寻求为中央商业区重建的过程中，能探索创新点子，带动人气，不妨让他们有更大的空间来尝试各种不同的方案。共享生活（Co-living）就是不错的方案，因为它能让Y世代的年轻人通过灵活的租期，与其他房客共用客厅、厨房、浴室等设施，但依旧拥有自己的卧室作为私密空间。
他们若能以比较低廉的价格租到公寓式的居住环境，相信会受到新生代的青睐，并把居住在市区看成是最酷炫的生活方式。不过目前每个公寓单位不能超过有6个非亲属关系的条例就不太适用于中央商业区，因此也需要作出这方面的调整，才能让这个中央商业区转型的旅程更具意义。