1988年
黑色星期一
1988年,因为不断恶化的经济预期和中东局势的不断紧张,造就了华尔街的大崩溃。这便是“黑色星期一”。标准普尔指数下跌了20%,无数人陷入了痛苦。
1998年
亚洲经融危机
泰国宣布放弃固定汇率制,实行浮动汇率制,从而引发了一场遍及东南亚的金融风暴。香港恒生指数大跌,韩国也爆发金融风暴,日本一系列银行和证券公司相继破产。东南亚金融风暴演变为亚洲金融危机。
2008年
美国次贷风暴
雷曼兄弟破产、美林银行贱卖、摩根士丹利寻求合并,美国次贷风暴掀起的浪潮一波高过一波,美国金融体系摇摇欲坠,世界经济面临巨大压力。
危机也引发了“房价大跌”!
1988、1998、2008年,都有全球性的金融危机,几乎每十年房价也会大跌一次。那么刚刚过去的2018年:中美贸易战、银行利息大涨、政府进一步降温措施…… 隐隐地觉得又是一波“危机”貌似来临了。这“十年一遇”的危机,是否预示着2019年的房价会大跌呢?
无法给出肯定的答案。
但我们可以从一些影响房价的基本面
得到破解!!!
2019房价走势,现状破解!
影响房价第一个要素:是国家整体经济情况
一个稳健而迅速发展的经济环境,可以为国家的房价提供良好的支撑体系。以新加坡为例,经济政治稳定,人民在满足基本生存需求后,往往首先考虑的就是住房问题。在新加坡“居者有其屋”的政策下,一般民众购买第一套房子都不会太困难。所以多数家庭都拥有或计划拥有2套或更多的房产。这也对整个房地产市场提供了一个非常基本的内部投资群体。
另一方面,新加坡经济政治稳定,金融体系自由,教育资源优异,大量的外国买家愿意在新加坡置业、投资、留学、甚至移民。对大多数外国人,特别是中国人和印尼华侨来说,新加坡是一个非常好的投资置业地点。正是这些高净值人群,为市场提供了一个非常好的外部投资群体。而这内外两部分的群体,就够成了整个房地产市场的坚实基石。
新加坡贸工部对2018年全年经济增长预测值是3-3.5%,李显龙总理在12月31日宣布新加坡2018年经济实际增长3.3%。作为经济发达国家,这个数字足以证明经济发展的稳健。另外,贸工部也对2019年的经济增长做出预测,预测数值是1.5-3.5%,即 “放缓但仍然坚挺”的增长趋势。这也表明了新加坡未来经济发展的乐观性。
2 收入增长数据 vs 房价增长数据影响房价第二个要素:国民收入的增长状况
一个国家的国民收入提高了,就意味着他们的购买力会提高;相应的各种商品的价格自然也会提高。其中房屋价格也会相应增长。这是最基本理论。但是如果某一段时间内,这两者的增长速度产生差异,那将会带来什么呢?
上图的曲线显示,2008年到现在,新加坡的个人收入增长了将近68%,而房价因为政府的降温措施,只增长了25%。这说明新加坡的房价实际上是相对被低估了。在将来的一段时间之内,房价会追上收入的增长。
人口增长了,自然需要更多的房屋供应。当新建房屋数量不够新增人口的需要,市场上“供不应求”,房价就会上升;当房子建太多,没有那么多人口需要买房的话,市场上“供大于求”,房价就会下降。相信现在很多人都有种感觉,那就是这几年,新加坡好像建了很多房子,是不是已经“供大于求”了呢?来看看数据吧。
因为地价和建筑成本构成了房地产开发商最大的成本,同时也构成了新房售价的最底线。从新售地价的多少,我们基本可以看出未来新房售卖的大致范围。接下来让我们看看这方面的数据。
集体收购可以说是2017年和2018年的大热门。很多人因为房子被集体收购而开心不已。我们来分析一下,集体收购会对房地产市场造成什么样的影响?!
从宏观角度来看,总共200亿的收购资金中,绝大部分会流回房地产市场,而这么多资金流入这个市场,房价上扬的走势就不言而喻了。
再来看一下2017和2018的集体收购情况,这两年的集体收购金额分别是87亿和95亿,非常类似2006和2007的情况。而这两年的房价增幅却不到10%。所以,此时便是投资房产进场的绝好时机!
问题来了:既然说好;那是不是2019年随便买一个项目都可以赚钱呢?
答案也并非如此。2019年新加坡全年预计有大概60个新私宅项目会推出市场,这当中必然存在差异。具体选择哪个项目,将会牵涉到很多微观的市场分析。比如具体的地点、周边区域的未来发展、相对入场价格、还有发展商的定价策略等等,都是影响一个项目适不适合投资的重要考量。而对这些方面的研究,建议最好寻找一位专业的房产中介,根据个人情况,为你做一个全面而有针对性的分析,才能找到最适合的选择。
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您好,我是William (张维禄),来自中国,2002年来到新加坡,在南洋理工大学(NTU)就读信息工程硕士。毕业后在研究所从事数据分析工作。之后又自主创业,经营过多年的贸易公司。
2011年全身心投入房地产行业,买卖交易达200多条,累计交易额超过2亿新币。业务全面,涵盖新公寓,EC,二手公寓和组屋,办公楼和工厂。精通各类房产买卖,拥有丰富的新项目选房经验,擅长市场数据分析。
张维禄 William Zhang
团队董事(Associate Group Director)
主营业务:公寓、组屋买卖,商业房产
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(图文由博纳产业中文精英队提供)